Oznámenie ústavného súdu č. 136 / 2009 Zb.

I. Všeobecné súdy môžu rozhodnúť o zvýšení nájomného na obdobie od podania žiadosti do 31.12.2006. Nemôžu zvýšiť nájomné za obdobie pred podaním žaloby, pretože to vylučuje povaha rozhodnutí, ktoré majú ústavný účinok; zvýšenie nájomného za obdobie od 1. januára 2007 nemožno udeliť, pretože od tohto dátumu je jednostranné zvýšenie nájomné povolené článkom 3 ods. 2 zákona č. 107 / 2006 Z. z., o jednostrannom zvýšení nájomného z bytu a o zmene a doplnení zákona č. 40 / 1964 Z. z., Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov.

II. Konanie prenajímateľov (vlastníkov bytov) o náhradu škody štátu [na základe zákona č. 82 / 1998 Z. z. o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci rozhodnutím alebo nesprávnym úradným postupom a o zmene a doplnení zákona českej národnej rady č. 358 / 1992 Z. z. o notároch a ich činnostiach (notársky príkaz) ], ktoré malo vzniknúť v dôsledku dlhodobej protiústavnej nečinnosti Parlamentu, ak neexistuje osobitný zákon vymedzujúci prípady, v ktorých má prenajímateľ nárok jednostranne zvýšiť nájom, odmena za výkon poskytovaný s použitím zákona o základných právach a slobodách z 28. februára 2006 sp. Nárok na náhradu povinného obmedzenia vlastníctva podľa článku 11 ods. 2 Zmluvy o základných právach a slobodách je dcérskou spoločnosťou prenajímateľovi nárok na zvýšenie nájomné len na obdobie začínajúce dňom podania žiadosti. V období pred týmto dátumom si prenajímateľ bytu môže nárokovať svoje právo na náhradu povinného obmedzenia vlastníctva voči štátu priamo.

1. Sťažovateľ podal ústavnú sťažnosť napadnúť uznesenie Najvyššieho súdu z 11.3.2008 č. 25 Cdo 2864 / 2006-82, rozsudok Mestského súdu Praha z 1.6.2006 č. 20 Co 135 / 2006-71 a rozsudok Okresného súdu Praha z 25.1.2006 č. 24 C 169 / 2005-48. Podľa harmonogramu práce bola vec pridelená do prvej komory a je vedená na strane I. ÚS 2220 / 08; Sudcom spravodajcom je Ivan Jana.

2. Zo spisu Circuit Court sp. zn. 24 C 169 / 2005 vyplýva, že sťažovateľ žalobou z 13.7.2005 proti Českej republike požadoval náhradu škody spôsobenej nesprávnym úradným postupom vo výške 4 627 970 CZK s príslušenstvom, ktoré malo vzniknúť ako strata v dôsledku nezákonnej a protiústavnej regulácie nájomného za obdobie 2002 - 2004. Súd prvého stupňa zamietol svoju žalobu, odvolací súd potvrdil svoje rozhodnutie a Najvyšší súd zamietol odvolanie, pretože dospel k záveru, že žiadna z právnych otázok vznesených sťažovateľom nemala zásadný právny význam. V záujme úplnosti by sa malo doplniť, že ústavný súd sa v zásade zaoberá aj ústavným súdom podľa článku 566 / 05 a článku 5109 / 08 písm. a) a b) rokovacieho poriadku.

3. Pri posudzovaní ústavnej sťažnosti dospela prvá komora ústavného súdu k týmto právnym názorom:

- prenajímateľ môže požadovať, aby nájomca zvýšil nájomné len s účinnosťou od podania žiadosti,

- má prenajímateľ, pokiaľ ide o obdobie vymedzené v žalobe, právo voči štátu na náhradu za povinné obmedzenie vlastníckych práv podľa článku 11 ods. 4 Charty základných práv a slobôd (ďalej len "charta"), ktorá nie je dcérskou spoločnosťou v súvislosti s uplatňovaním opatrenia na zvýšenie nájomného voči nájomcovi, keďže takýto nárast nemohol sťažovateľ požadovať za obdobie pred žalobou.

Keďže cieľom týchto záverov bolo odchýliť sa od právnych stanovísk vyjadrených v iných zisteniach ústavného súdu (podrobnosti pozri ďalej), senát predložil prípad v súlade s článkom 23 zákona č. 182 / 1993 Z. z. o Ústavnom súde, plenárnom zasadnutí ústavného súdu. Viedli ho nasledujúce úvahy.

4. Ústavný súd sa zaoberal otázkou ústavnej sťažnosti niekoľkokrát v minulosti. Vo svojom zistení z 28. februára 2006 sp. zn.... za určitých podmienok sú dôsledky medzery (nedostatok právnych predpisov) protiústavné, najmä ak sa zákonodarca rozhodne zmeniť určitú oblasť, uvedie tento zámer v zákone, ale neprijme predpokladané nariadenie. Rovnaký záver platí, keď Parlament prijal vyhlásený pozmeňujúci a doplňujúci návrh, ale bol zrušený, pretože nespĺňal ústavné kritériá, a zákonodarca neprijal ústavnú kompenzáciu, hoci ústavný súd mu poskytol dostatočný čas (18 mesiacov). "Vzhľadom na skutočnosť, že dlhodobá nečinnosť štátu (zákonodarca ako zástupca jednej pobočky verejného orgánu v štáte), ktorá neprijala jednostranné zvýšenie nájomného, je v rozpore s ústavným poriadkom, ústavný súd dospel k záveru, že všeobecné súdy nemôžu odmietnuť konanie prenajímateľov, ale musia sa rozhodnúť zvýšiť nájomné. Výška nájomného by mala zodpovedať miestnym podmienkam, aby sa zabránilo diskriminácii medzi nájomcami (ale aj nájomcami) bytov s regulovaným nájomným a nájomcami (nájomníkmi) bytov s takzvaným trhovým nájomom.

5. V rozhodnutí zo 6. apríla 2006 sp. zn. I. ÚS 489 / 05 (N 80 / 41 SbNU 59), na základe ktorého sa sťažovateľ ako prokurátor snažil zaplatiť rozdiel medzi regulovaným a tzv. trhovým nájomným (nie zvýšením nájomného alebo náhrady škody) - Ústavný súd ďalej rozvíjal myšlienky vyjadrené v citovanom plenárnom náleze. Pripomenul, že rozhodnutie o zvýšení nájomného bolo sociálne citlivou záležitosťou, a ďalej uviedol, že "pri rozhodovaní o výške nájomného bude mať Všeobecný súd ústavné rozhodnutie (pre futuro) na dokončenie objektívneho práva (v tomto ohľade je správnym predpokladom okresného súdu to, že nie je možné požadovať zaplatenie rozdielu medzi bežným a regulovaným nájomným za minulé obdobie). Vzhľadom na výnimočnú povahu tohto konania, založeného na vyhlásení prvého nálezu, pl. ÚS 20 / 05, musí súd poskytnúť účastníkom dostatočný priestor na to, aby sa oboznámili so zásadami príslušného zákona a aby používali primerané nástroje vrátane prípadnej zmeny petície a možnosti urovnania sporu. V tomto zmysle sa žalobcovia musia primerane poučiť od Všeobecného súdu aj nad rámec všeobecnej požiadavky ustanovenej v článku 5 občianskeho zákonníka. "Vzhľadom na zodpovednosť štátu za škodu spôsobenú neprijatím predpokladanej právnej úpravy, ako je zdôraznené v výrokovej časti prvého rozhodnutia, Ústavný súd v rozhodnutí prvého súdu dospel k záveru, že "ak nie je úplne splnená primeraná pohľadávka prenajímateľa, nebude existovať iný spôsob, ako žiadať náhradu škody voči štátu."

6. Povinnosť súdov rozhodnúť o zvýšení nájomného futuro ďalej spresnil ústavný súd vo svojom rozhodnutí z 9. septembra 2008, sp. zn. IV. ÚS 175 / 08. Uviedol, že "ak má mať táto podmienka rozumný význam, začiatok obdobia rozhodnutia o zvýšení regulovaného nájomného na byty sa musí určiť v čase podania návrhu na Všeobecný súd." Uvedené rozhodnutie vychádza zo zistenia sp. zn. I. ÚS 489 / 05 požiadavka subsidiarity ako náhrady škody štátu po vyčerpaní účinných procesných prostriedkov na ochranu práva voči nájomcom.

7. Myšlienka subsidiarity nároku na náhradu škody pre štát je vo všeobecnosti správna, ale v rozhodnutí Súdu prvého stupňa bola ÚS 489/05 formulovaná pre inú situáciu, než je situácia, ktorú chápe Súd prvého stupňa. Tu treba pripomenúť, že v prípade, ktorý bol podaný pod sp. zn. IV. ÚS 175 / 08, bol spor o náhradu škody podľa zákona č. 82 / 1998 Z. z., o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci rozhodnutím alebo nesprávnym úradným postupom a o zmene zákona č. 358 / 1992 Z. z., o notároch a ich činnostiach (notársky poriadok), v znení zmien a doplnení, ktorý spočíval v rozdiele medzi charterovaným regulovaným a obvyklým. Svojou žalobou vo februári 2006 sťažovateľ žiadal náhradu škody za obdobie od júla 2002 do novembra 2005, t. j. za obdobie pred podaním žaloby. V tejto súvislosti, ak ústavný súd zvážil povinnosť využiť účinné prostriedky nápravy voči nájomcovi, možno dospieť k záveru, že z toho vyplýva, že prenajímateľ mal voči nájomcovi nárok na obdobie pred podaním žaloby. Tento názor bol následne explicitne vyjadrený zistením zo 4. decembra 2008, sp. zn. III. ÚS 3158 / 07:... "... požiadavka adresovaná všeobecným súdom v kľúčovom zistení sp. zn. Pl. ÚS 20 / 05, že" napriek neexistencii nariadenia uvedeného v § 696 ods. 1 kódexu, požiadavka zvýšiť nájomné v závislosti od miestnych podmienok a s cieľom nerozlišovať medzi rôznymi skupinami právnických osôb, "nemožno znížiť právne vzťahy" v budúcnosti, "alebo neexistuje dôvod, prečo by ho nemali spájať s nárokmi, ktoré nájomcovia "najali nad rámec nájomného," dohodnutými v nájomnej zmluve v stanovenom čase."

8. Prvá komora však nesúhlasila s právnym stanoviskom uvedeným v predchádzajúcom odseku a predložila vec plenárnemu zhromaždeniu na stanovisko, ktoré tak urobila požadovaná väčšina hlasov. Predmetom plenárneho hodnotenia boli dve otázky, ktoré si navzájom úzko súviseli: a) odkedy môže byť nájomcovi poskytnuté zvýšenie nájomného; b) existencia práva na náhradu povinného obmedzenia vlastníctva a jeho subsidiarity.

9. Podľa ústavného súdu prenajímateľ nemá právo platiť rozdiel medzi regulovaným nájomným a bežným nájomným za obdobie pred podaním žiadosti. Už nie je možné hľadať podporu pre tento názor pri zistení bodu I ÚS 489 / 05 (pozri vyššie), v ktorom sa výslovne uvádza, že "je to správny predpoklad obvodného súdu, že nemožno požadovať zaplatenie rozdielu medzi bežným a regulovaným nájomným za predchádzajúce obdobie."

10. Právne stanovisko umožňujúce nájomcovi nárokovať si platbu rozdielu medzi regulovaným a bežným lízingom za obdobie pred podaním žaloby v prvom rade nepodceňuje povahu rozhodnutia o zvýšení nájomného. Rozsudok o zvýšení nájomného je ústavným rozhodnutím, ktoré je výslovne uznané zistením sp. zn. pl. ÚS 20 / 05 (pozri vyššie). Nejde samozrejme o dokončenie objektívneho práva všeobecnými súdmi v tom zmysle, že súdne rozsudky v jednotlivých prípadoch sú zdrojom všeobecne záväzných pravidiel správania, ale o zmenu hmotného nájomného vzťahu medzi konkrétnym prenajímateľom a konkrétnym nájomcom v závislosti od konkrétnych miestnych podmienok. Z povahy ústavného rozhodnutia vyplýva, že hmotné vzťahy môžu byť ovplyvnené len v budúcnosti, t. j. od okamihu, keď sa stanú právnymi, pokiaľ zákon výslovne neupravuje jeho účinky inak. Právna skutočnosť, s ktorou hmotnoprávne právo spája vytvorenie, zmenu alebo ukončenie hmotného vzťahu, je len samotné rozhodnutie; Preto je len logické, že zmena hmotných vzťahov môže nastať až od momentu vzniku tejto právnej skutočnosti a začne mať s ňou spojené účinky.

11. Rozhodnutie o zvýšení nájomného ústavne ovplyvňuje existujúci právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom zmenou jeho obsahu z hľadiska výšky nájomného. Z tohto hľadiska je zvýšenie nájomného "do minulosti" jasným rozporom, ktorý nezodpovedá povahe ústavného rozhodnutia; Okrem toho by to tiež predstavovalo neprípustnú skutočnú spätnú aktivitu v právnom štáte, keďže súd by v minulosti znovu potvrdil obsah právneho vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom a uložil nájomcovi povinnosť platiť vyššie nájomné aj za obdobie, v ktorom nájomca nemal žiadnu takúto povinnosť.

12. Jediným teoreticky konzistentným prístupom by teda bolo dospieť k záveru, že zmena obsahu nájomného vzťahu (zmena výšky nájomného) je len od právneho orgánu rozsudku, ktorý vyhlasuje zvýšenie nájomného do budúcnosti (pochopené od dátumu podania žiadosti). Vzhľadom na skutočnosť, že zvýšenie nájomného súdnym rozhodovaním bolo výnimočným prostriedkom na využitie, ktoré Ústavný súd podmienil nemožnosťou zvýšenia nájomného podľa osobitných právnych predpisov, znamenalo by to, že žaloby na zvýšenie nájomného, o ktorých ešte nebolo rozhodnuté, by museli byť zamietnuté, od 1. januára 2007 môže byť nájomné už zvýšené podľa zákona č. 107 / 2006 Z. z., o jednostrannom zvýšení nájomného z bytu a o zmene zákona č. 40 / 1964 Z. z., Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov. Takýto záver by však tiež znamenal, že zvýšenie nájomného by nebolo účinným prostriedkom na nápravu protiústavnej situácie, ktorú zákonodarca (štát) vytvoril svojou dlhodobou nečinnosťou. Preto je možné súhlasiť so zistením strany IV ÚS 175 / 08, že moment zvýšenia nájomného súvisí s dátumom podania žaloby. Toto riešenie je prijateľné aj z hľadiska nájomcu, ktorý môže vypočítať z tohto bodu so zvýšením nájomného. Je tiež možné plne súhlasiť s Prof. Musila je samostatný vosk nájsť sp. zn. III. ÚS 3158 / 07, že len od tohto okamihu môže nájomca skutočne odpovedať na skutkové a právne argumenty, ktoré predložil prenajímateľ v žalobe o zvýšenie nájomného; kombinácia možnosti zvýšenia nájomného a podania žaloby zohľadňuje autonómne záujmy oboch strán a je v súlade so zásadou proporcionality. Preto sa môže udeliť aj výnimka z účinkov ústavných rozhodnutí odôvodnená ústavnými úvahami, ktoré sú inak možné len na základe explicitnej právnej regulácie. Toto odlišné nariadenie vyplýva zo zistenia ústavného súdu sp. zn. Neexistujú však žiadne dôvody na zvýšenie nájomného pred dňom podania žaloby; nie sú založené na ústavných argumentoch ani na povahe ústavných rozhodnutí. Táto otázka sa preto môže vyriešiť tak, aby Všeobecný súd mohol rozhodnúť o zvýšení nájomného za obdobie od dátumu žaloby do 31.12.2006. Nemôžu zvýšiť nájomné na obdobie pred začatím konania, pretože povaha samotného ústavného rozhodnutia je tým obmedzená; Zvýšenie nájomného za obdobie od 1. januára 2007 tiež nie je možné, pretože od tohto dátumu jednostranné zvýšenie nájomného povoľuje § 3 ods. 2 zákona č. 107 / 2006 Z.z.

13. Pokiaľ ide o druhý bod stanoviska, ústavný súd udeľuje súhlas na prekonanie právneho stanoviska uvedeného v bode IV rozsudku. Napriek tomu, že ústavný súd už v závere, že ÚS 20 / 05 zistil, že dlhodobá nečinnosť zákonodarcu nepodliehala právnemu nariadeniu umožňujúcemu jednostranné zvýšenie nájomného, rozhodnutie nemôže získať právo na náhradu škody voči štátu. Vzhľadom na posúdenie základného práva na náhradu škody voči štátu je potrebné odvolávať sa na článok 36 ods. 3 charty. Toto ustanovenie zaručuje právo na náhradu škody spôsobenej súdom, iným orgánom verejnej moci alebo nesprávnym úradným postupom. Z tohto hľadiska však Parlament nemožno považovať za verejný orgán, súd alebo iný porovnateľný orgán štátu. To sa nedá urobiť predovšetkým vtedy, keď Parlament vykonáva svoju legislatívnu právomoc. Zodpovednosť za výkon tejto právomoci je predovšetkým politická. Zatiaľ čo obmedzenia voľnej úvahy normotvorcu sú stanovené v ústavnom poriadku, dôsledkom ich prekročenia je možnosť zrušiť zákon alebo ho vyhlásiť ústavným súdom za protiústavné. Hoci takýto zásah ústavného súdu môže za určitých okolností ovplyvniť práva jednotlivcov, ktorí boli postihnutí v dôsledku takéhoto zákona alebo medzery v práve (napr. neuplatniteľnosť práva v konkrétnom prípade), neposkytuje jednotlivcom právo na náhradu škody.

14. Preto, ak Ústavný súd zistil, že existuje potenciálny nárok na náhradu škody voči štátu vo svojom náleze, sp. zn. I. ÚS 489 / 05 a následne v náleze, sp. zn. IV. ÚS 175 / 08 (obe pozri vyššie), takýto nárok bol zameraný na zlyhanie všeobecných súdov, ktoré by neposkytli ochranu základného práva dotknutých prenajímateľov odmietnutím jeho legitímneho práva na zvýšenie nájomného. Takto navrhnutá žiadosť o náhradu sa žiadnym spôsobom neodchyľuje od klasifikácie článku 36 ods. 3 charty ani od žiadosti o náhradu, ako ju definuje zákon č. 82 / 1998 Zb. Preto ak príslušný orgán zruší konečné rozhodnutie súdu, ktorý si nesplnil svoju povinnosť rozhodnúť o zvýšení nájomného v zmysle rozhodnutia sp. zn. Pl. ÚS 20 / 05, prenajímateľ môže žiadať od štátu náhradu škody spôsobenej takýmto nezákonným rozhodnutím. Napriek tomu sa ústavný súd domnieva, že prenajímateľ má iný právny titul vo vzťahu k stanovenej lehote pred žalobou, konkrétne právo na náhradu povinného obmedzenia vlastníckych práv podľa článku 11 ods. 4 charty.

15. Obmedzenia prípustnosti obmedzenia vlastníctva by sa mali chápať v kontexte vytvárania a rozvoja príslušných nájomných vzťahov. Už nájdené 22. marca 1994 sp. zn. Ústavný súd zistil, že ústavná zhoda transformácie práva na osobné užívanie bytu na nájomný vzťah podľa § 871 občianskeho zákonníka. V tejto súvislosti poukázal na to, že v čase, keď na základe tohto ustanovenia existovali právne účinky, existoval verejný záujem na transformácii bývalých užívateľských vzťahov s bytmi v chránenej nájomnej inštitúcii, čo by vytvorilo prijateľnú právnu istotu pre všetky existujúce právne vzťahy s bytmi na základe existencie práva na osobné použitie bytu. Posúdenie existencie verejného záujmu si však vyžaduje zohľadnenie jeho načasovania. Hoci nie je možné nájsť presnú líniu, keďže obmedzenie vlastníckych práv v dôsledku regulácie nájomného už nemožno považovať za ústavne vyhovujúce, judikatúra ústavného súdu z 20. novembra 2002 sp. zn. Z tohto dôvodu sa ústavný súd zaoberal otázkou, či obmedzenie vlastníckych práv v dôsledku nariadenia o prenájme nedosiahlo takú intenzitu v období, na ktoré mal sťažovateľ nárok, že sa musí považovať za povinné obmedzenie vlastníckych práv v zmysle článku 11 ods. 4 charty.

16. Článok 11 ods. 4 Charte sa priznáva povinné obmedzenie vlastníckych práv vo verejnom záujme na základe zákona a na náhradu škody. Tento článok nemožno vykladať ako základné právo na náhradu akéhokoľvek obmedzenia vlastníckych práv stanoveného zákonom. Obsah ústavne zaručeného vlastníckeho práva k majetku v zmysle článku 11 Charty, ako aj právo na mierové využívanie majetku podľa článku 1 dodatkového protokolu k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd, nie je nedotknuteľný a podlieha viacerým obmedzeniam, ktoré možno z hľadiska ústavnej záruky považovať za imúnne voči jeho ústavnej, a teda aj právnej definícii. To znamená, že zákon môže vo všeobecnosti stanoviť obmedzenia vlastníctva bez toho, aby takéto obmedzenie súviselo s právom na náhradu škody. Nútené obmedzenie vlastníctva a vyvlastnenia podľa článku 11 ods. 4 Charta by sa preto mala uplatňovať len na určité kvalifikované prípady obmedzení.

17. Bez toho, aby Ústavný súd dospel k záveru, že je potrebné definovať charakter takéhoto kvalifikovaného obmedzenia vyčerpávajúcim spôsobom, možno vo všeobecnosti dospieť k záveru, že jednou z týchto charakteristík je obmedzenie vlastníckych práv nad rámec povinností stanovených zákonom vo všeobecnosti pre všetky subjekty vlastníckych práv na dodržiavanie zásady rovnosti. Nútené obmedzenie vlastníctva podľa článku 11 ods. 4 Charta predstavuje obmedzenie vlastníctva konkrétneho vlastníka nad rámec obmedzení, ktoré sú všeobecne uložené vlastníkom alebo ktoré sa týkajú len časti vlastníkov, ale toto nerovné postavenie je v súlade so zásadou rovnosti v dôsledku existencie skutočností dostatočných na odôvodnenie tejto nerovnosti. To možno dokázať tzv. právnou materiálnou záťažou, keď povinnosť znášať napríklad výstavbu piliera elektrického vedenia na jeho pozemku sa musí považovať za obmedzenie nad rámec všeobecného obmedzenia vlastníckeho práva vyplývajúceho zo zákona, ktoré ovplyvňuje len niektorých vlastníkov, ktorí svojou vôľou nemôžu ovplyvniť svoje "handicapy." Skutočnosť, že v ich prípade dôjde k obmedzeniu, nie je založená na povahe prípadu, ale na špecifickom posúdení príslušným orgánom verejnej moci, na základe ktorého dôjde k takémuto obmedzeniu.

18. Druhou podmienkou, ktorú v tejto súvislosti povoľuje ústavný súd, je intenzita obmedzení vlastníckych práv, ktoré môžu byť vyjadrené viacerými faktormi, najmä rozsahom samotného obmedzenia a dĺžkou trvania takýchto obmedzení, t. j. či je obmedzenie dočasné alebo trvalé. Ústavný súd už poukázal na svoje zistenia sp. zn. Táto nerovnosť má racionálny základ z hľadiska definície dotknutých prenajímateľov, pretože súvisí s nájomnými vzťahmi vyplývajúcimi z transformácie práva na osobné použitie bytu. Už však nie je možné nájsť rozumný dôvod, pokiaľ ide o povinnosť vlastníkov znášať náklady nájomcov bývania. Zatiaľ čo tento dôvod bol uvedený v čase transformácie práva na osobné užívanie bytu na nájomný vzťah, nemožno ho nájsť v čase, keď, dokonca opakovane, Ústavný súd stanovil protiústavný charakter nariadenia o prenájme podľa vyhlášky č. 176 / 1993 Z. z., o prenájme bytu a platbe za výkon poskytovaný s použitím bytu, v znení zmien a doplnení, a v tejto súvislosti možné porušenie vlastníckych práv niekoľkých nájomcov. Obmedzenie vlastníckeho práva tejto skupiny vlastníkov výrazne obmedzilo ústavné zaručené vlastnícke právo niektorých prenajímateľov nad rámec obmedzenia vlastníckeho práva stanoveného pre všetkých vlastníkov. Takéto obmedzenie, so zreteľom na rozsah nákladov, ktoré vznikli každému prenajímateľovi bez toho, aby tieto náklady mohli využiť, a na dĺžku trvania situácie, ktorá bola spôsobená najmä dlhodobou protiústavnou nečinnosťou Parlamentu, ktorá až štyri roky po uplynutí lehoty stanovenej ústavným súdom vo svojom rozhodnutí na strane 5 ÚS 3 / 2000 prijala zákon umožňujúci jednostranné zvýšenie regulovaného nájomného, sa musí považovať za takú intenzívnu, že musí byť podriadená článku 11 ods. 4 charty.

19. Článok 11 ods. 4 Samotná charta neobsahuje žiadne ďalšie úpravy celého radu praktických otázok, ako napríklad tých, na ktoré musí mať štátny orgán nárok, v ktorých lehotách atď. V tejto súvislosti je potrebné postupovať podľa nariadenia analogicky s jeho obsahom a účelom najbližšie k zákonu č. 82 / 1998 Z. z. o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci rozhodnutím alebo nesprávnym úradným postupom a o zmene a doplnení zákona č. 358 / 1992 Z. z. o notároch a ich činnosti (notársky príkaz).

20. Chartu je potrebné posúdiť v otázke subsidiarity. Subsidiaritu jedného nároku proti druhému možno prediskutovať len v prípadoch, keď sa aspoň čiastočne prekrývajú dve nároky (napr. môžu zvyčajne konkurovať nárokom na náhradu škody a nárokom na bezdôvodné obohatenie). V prípade uvedenom v bode IV však ÚS 175 / 08 v skutočnosti nekonkuroval nárokom. Prenajímateľ nemohol požadovať zaplatenie rozdielu medzi bežným a regulovaným nájomným za predchádzajúce obdobie, ale mohol požiadať o zvýšenie nájomného len odo dňa podania žiadosti. Náhrada, ktorú sťažovateľ požadoval v konaní pred Všeobecnými súdmi, bola smerovaná štátu a týkala sa obdobia od roku 2002 do roku 2005. Z toho vyplýva, že žiadny konkurent nemal za toto obdobie nárok na náhradu škody voči prenajímateľovi a nemal ani právo zvýšiť nájomné za toto obdobie. Žiadosť o náhradu povinného obmedzenia vlastníctva štátu sa zjavne týka iného subjektu a iného právneho titulu, a preto sa nemôže vylúčiť s odkazom na subsidiaritu žiadosti o náhradu škody voči pohľadávkam, ktoré údajne nárokoval prenajímateľ voči nájomcovi.

21. Z týchto úvah vyplýva, že je potrebné starostlivo zvážiť právo prenajímateľa. Ak existuje náhrada za povinné obmedzenie vlastníckych práv za obdobie pred podaním žiadosti proti nájomcovi, ako napríklad v prípade, o ktorý ide v prvej komore pod sp. vyššie, ÚS 2220 / 08, keď bola podaná žaloba proti štátu 13.7.2005 a sťažovateľ žiadal náhradu za obdobie rokov 2002 - 2004, jeho nárok nemôže byť podmienený skutočnosťou, že najprv musel použiť účinné prostriedky na ochranu práva nájomcu, pretože prenajímateľ nemal právo na nájomcu počas tohto obdobia. Prenajímateľ má nárok na vyššie nájomné voči nájomcovi len na základe rozhodnutia súdu, ktorého ústavné účinky - vzhľadom na uvedené ústavné okolnosti - nie sú ex nunc, ale sú pripojené ku dňu podania návrhu; V každom prípade to však nebolo predtým, t. j. pred podaním žaloby.

22. Otázku, či v prejednávanej veci zostáva osobitná požiadavka sťažovateľa na náhradu povinného obmedzenia vlastníckych práv podľa článku 11 ods. 4 charty zodpovedaná Všeobecným súdom, ktorý musí posúdiť, do akej miery regulované nájomné viedlo k zasahovaniu do jeho základného práva vlastniť majetok a či boli splnené uvedené podmienky práva na náhradu. Veľmi protiústavný charakter regulovaného nájomného zákona neznamená, že v každom jednotlivom prípade bolo porušené základné právo prenajímateľa (vlastníka bytu). Treba tiež zdôrazniť, že výška práva na náhradu za povinné obmedzenie vlastníckych práv podľa článku 11 ods. 4 Nástroje nemusia byť totožné s rozdielom medzi bežným a regulovaným nájomným. Všeobecný súd preto nesmie zamietnuť právo na náhradu škody voči štátu žiadnym spôsobom, ale musí posúdiť individuálne nároky uplatnené v súlade s uvedenými závermi. Z tohto dôvodu by sa údajné právo prenajímateľa (vlastníka bytu) malo právne posúdiť vzhľadom na právo na náhradu škody podľa článku 11 ods. 4 charty. V tejto súvislosti sú všeobecné súdy povinné vytvoriť dostatočný procesný priestor v zmysle článku 118a Občianskeho zákonníka, aby sa obe strany mohli vyjadriť k novému právnemu posúdeniu a prípadne uplatniť nové dôkazy alebo námietky.

23. Ústavný súd tiež zdôrazňuje, že v žiadnom prípade nepovažuje celú záležitosť za definitívne vyriešenú, ale dôrazne vyzýva zákonodarcu, aby sa opäť a tentoraz systematicky zaoberal otázkou regulovaného nájomného a aby zohľadnil opatrenia, ktoré napríklad poľský zákonodarca prijal v reakcii na rozhodnutie Európskeho súdu pre ľudské práva vo veci Hutten-Cuzska, a to v pilotnom prípade týkajúcom sa regulácie nájomného v Poľsku, ktorý už dlho vykazuje podobné ústavné nedostatky ako v prípade nájomného v Českej republike. V tejto súvislosti Poľsko v roku 2006 schválilo zákon, ktorý umožnil rýchlejšie zvýšenie nájomného až na takú sumu, ktorá by bola dostatočná na pokrytie nákladov na údržbu vrátane zabezpečenia návratnosti vloženého kapitálu a primeraného zisku, a ďalej upravila občianskoprávnu zodpovednosť obce za škodu spôsobenú vlastníkovi v dôsledku toho, že nájomca neposkytol sociálny byt na získanie práva na sociálny byt pridelený obcou z dôvodu nízkych príjmov. V tejto súvislosti možno pozitívne posúdiť aj zámer poľskej vlády z roku 2008 zaviesť systém kompenzačných príspevkov vlastníkom, ktorých aktíva boli predmetom regulovaného nájomného systému medzi rokmi 1994 a 2005 [pozri. Rozsudok Európskeho súdu pre ľudské práva z 28. apríla 2008 vo veci Hutten-Czasska proti Poľsku, body 14 až 26.