Úplné znenie zákona č. 2 / 2001 Zb.
Úplné znenie zákona č. 72 / 1994 Z. z., ktorým sa upravujú určité spoluvlastnícke vzťahy s budovami a určité vlastnícke vzťahy s bytmi a nebytovými priestormi (zákon o vlastníctve bytov), ako vyplýva zo zmien, ktoré vykonal Ústavný súd, ktoré boli uverejnené pod č. 280 / 1996 Z. z., Zákon č. 97 / 1999 Z. z. a zákon č. 103 / 2000 Z. z.
Platný
Obsah
Zobrazeno prvních 200 z celkem 315 ustanovení tohoto předpisu.
Zobrazit celý předpis →
Pro stažení celého znění použijte tlačítko Stáhnout výše.
2
PREDSEDA VLÁDY
Oznamy
úplné znenie zákona č. 72 / 1994 Z. z., ktorým sa upravujú určité spoluvlastnícke vzťahy s budovami a určité vlastnícke vzťahy s bytmi a nebytovými priestormi (zákon o vlastníctve bytov), ako vyplýva zo zmien vykonaných Ústavným súdom uverejnených pod č. 280 / 1996 Z. z., zákon č. 97 / 1999 Z. z. a zákon č. 103 / 2000 Z. z.
PRÁVO,
ktorým sa upravujú určité spoluvlastnícke vzťahy s budovami a určité vlastnícke vzťahy s bytmi a nebytovými priestormi (Zákon o bývaní)
Parlament rozhodol o tomto zákone Českej republiky:
VŠEOBECNÉ USTANOVENIA
Predmet úpravy a rozsah úpravy
(1) Tento zákon ustanovuje spoluvlastníctvo budovy, kde spoluvlastníkom budovy je vlastník bytu alebo nebytového priestoru ako priestorovo vymedzená časť budovy a zároveň spoluvlastník spoločných častí budovy.
(2) Zákon ustanovuje vytvorenie spoluvlastníctva budovy, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzťahy, spoločné vlastníctvo spoločných častí budovy a určité práva a povinnosti staviteľov pri výstavbe bytov a nebytových priestorov v budove spoluvlastnenej podľa tohto zákona.
(3) Zákon upravuje aj práva a povinnosti iných subjektov v súvislosti so zriadením a prevodom spoluvlastníctva budovy uvedenej v odseku 1.
(4) Spoluvlastníctvo budovy a vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v rámci neho podľa tohto zákona možno získať len v budovách, ktoré majú aspoň dva byty alebo dva samostatné nebytové priestory alebo aspoň jeden byt a jeden samostatný nebytový priestor.
Vymedzenie pojmov
Na účely tohto aktu:
(a) stála budova napojená na zem s pevným základom, ktorá je koncentrovaná a externe uzavretá obvodovými stenami a strešnými konštrukciami s najmenej dvoma priestorom uzavretými samostatnými úžitkovými priestormi, s výnimkou hál. Rozhodnutie majiteľa ako budovy možno tiež považovať za oddiel so samostatným vchodom, ak je samostatne označený opisným číslom, a teda technicky usporiadaný tak, aby mohol samostatne vykonávať základnú funkciu budovy,
b) byt miestnosti alebo sadu miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na bývanie;
(c) nebytový priestor miestnosti alebo sady miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako bývanie; nebytové priestory nie sú bytové príslušenstvo (1) alebo nebytové zariadenia alebo spoločná časť domu;
d) dom s bytmi a nebytovými priestormi vo vlastníctve takej budovy, ktorá je podľa tohto zákona spoluvlastnená (ďalej len "dom"),
(e) vstavaná miestnosť alebo sada miestností určená v súlade so stavebným povolením na bývanie, ak je postavená v dome, ktorý je aspoň v takom štádiu stavby, že je už externe uzavretá obvodovými múrmi a strešnými konštrukciami;
f) vstavaný nebytový priestor miestnosti alebo súboru miestností určený v súlade so stavebným povolením na iné účely ako bývanie za predpokladu, že je postavený v dome, ktorý je aspoň v takom štádiu dispozičného riešenia, že je už zvonku uzavretý obvodovými stenami a strešnými konštrukciami;
(g) spoločné časti domu časti domu určené na spoločné použitie, najmä základy, strecha, hlavné zvislé a vodorovné konštrukcie, vchody, schodiská, chodby, balkóny, terasy, práčovne, sušiarne, kotolne, komíny, výmenníky tepla, rozvod tepla, rozvod teplej a studenej vody, kanalizácia, plyn, elektrina, klimatizácia, výťahy, bleskozvody, spoločné antény, aj keď sa nachádzajú mimo domu; príslušenstvo domu (napríklad malé budovy) a spoločné zariadenia domu (napríklad spoločné práčovne),
(h) bytovú jednotku alebo nebytovú jednotku alebo zastavaný byt alebo zastavaný nebytový priestor ako vymedzená časť domu podľa tohto zákona;
i) podlahová plocha bytu alebo zastavaného bytu, podlahová plocha všetkých izieb vrátane príslušenstva bytu alebo zastavaného bytu;
(j) podlahová plocha nebytového priestoru alebo zastavaného nebytového priestoru, podlahová plocha všetkých miestností nebytového priestoru alebo zastavaného nebytového priestoru vrátane priestorov určených výlučne na používanie s nebytovým priestorom alebo prípadne zastavaným nebytovým priestorom; jedna polovica podlahovej plochy vnútorných chodieb a iných priestorov tvoriacich súčasť medzipriestoru sa zahrnie do tejto oblasti,
k) zastavaný pozemok postavený bytovým domom, ohraničený obvodom bytového domu.
(1) Pokiaľ sa v tomto zákone neustanovuje inak, práva a povinnosti vlastníkov budov a práva a povinnosti spoluvlastníkov domu a vlastníkov jednotiek ("vlastník jednotky") sa riadia občianskym zákonom. Ak neexistuje spoluvlastnícka jednotka, ustanovenia občianskeho zákonníka o spoločnom vlastníctve (2) sa neuplatňujú.
(2) Právne vzťahy s jednotkami sa riadia, ak sa v tomto práve neustanovuje inak, ustanoveniami Občianskeho zákonníka a inými právnymi predpismi týkajúcimi sa nehnuteľností.
Vyhlásenie vlastníka budovy
(1) Majiteľ budovy svojím vyhlásením (ďalej len "vyhlásenie") určuje priestorovo definované časti budovy, ktoré sa za podmienok stanovených týmto zákonom a v súlade s označením stavby stávajú jednotkami [§ 2 písm. h) ] a spoločnými časťami domu [§ 2 písm. g) ]. Vyhlásenie musí byť písomné. Vyhlásenie je povinnou prílohou k žiadosti o povolenie prevodu vlastníckych práv do registra nehnuteľností podľa prvej zmluvy o prevode jednotky v dome.
(2) Vyhlásenie uvedené v odseku 1 obsahuje:
(a) označenie budovy podľa registra nehnuteľností, (3) číslo jednotky vrátane jej označenia a umiestnenia v budove;
(b) opis jednotiek, ich príslušenstva, podlahovej plochy a opis ich vybavenia;
c) určenie spoločných častí budovy, ktoré budú spoločné pre vlastníkov všetkých jednotiek, a určenie spoločných častí budovy, ktoré budú spoločné pre vlastníkov iba určitých jednotiek;
(d) určenie spoločných vlastníckych podielov vlastníkov jednotiek v spoločných častiach budovy (§ 8 ods. 2);
e) označenie pozemku, ktorý je predmetom prevodu vlastníctva alebo predmetu iných práv podľa § 21 katastrálom nehnuteľností, 3)
(f) práva a povinnosti týkajúce sa stavby, jej spoločných častí a práv na pozemok, ktoré prechádzajú z vlastníka budovy na vlastníkov jednotiek;
g) pravidlá týkajúce sa príspevku spoluvlastníkov domu na výdavky spojené so správou, údržbou a opravou spoločných častí domu alebo prípadne domu ako celku;
(h) pravidlá riadenia spoločných častí domu alebo domu ako celku vrátane určenia osoby zodpovednej za správu domu (ďalej len "správca").
(3) K vyhláseniu musia byť priložené podlahové krytiny všetkých podlaží a v prípade potreby ich schémy, v ktorých sa uvádza umiestnenie jednotiek a spoločných častí domu, s podrobnosťami o podlahových plochách jednotiek. K vyhláseniu sa priložia aj pravidlá týkajúce sa príspevku spoluvlastníkov domu na náklady na správu, údržbu a opravu spoločných častí domu, ktoré sú spoločné pre vlastníkov všetkých jednotiek a spoločných častí domu, ktoré sú spoločné pre vlastníkov iba určitých jednotiek.
Pôvod vlastníctva jednotky
(1) Vlastníctvo jednotky podľa tohto zákona je spojené so spoločným vlastníckym podielom v spoločných častiach domu (ďalej len "vlastníctvo jednotky") uložením vyhlásenia vlastníka budovy do registra nehnuteľností alebo výstavbou jednotky podľa zmluvy o výstavbe podľa tohto zákona (ďalej len "zmluva o stavbe").
(2) Vlastníctvo jednotky môže vzniknúť aj dohodou spoluvlastníkov budovy alebo rozhodnutím súdu o zrušení a vyrovnaní spoločného vlastníctva budovy (3a) alebo dohodou alebo rozhodnutím súdu o vyrovnaní spoločného kapitálu manželov (3b) Ak je spoločné vlastníctvo budovy predmetom vysporiadania, vlastníctvo podielových listov môže vzniknúť až po predchádzajúcom vyrovnaní spoločného vlastníctva budovy takým spôsobom, aby veľkosť spoločného vlastníctva budovy bola rovná veľkosti spoločného vlastníctva spoločných častí domu zriadených v súlade s článkom 8 ods. 2. To platí mutatis mutandis, ak je spoluvlastník manželov vyrovnaný budovou.
(3) Dohoda o urovnaní sporu alebo rozhodnutie súdu o zrušení spoločného vlastníctva alebo prípadne o urovnaní spoločného kapitálu manželov musí obsahovať náležitosti stanovené pre vyhlásenie uvedené v článku 4 ods. 2.
(4) Vytvorenie vlastníctva jednotiek alebo zastavaných jednotiek vedie k spoluvlastníctvu spoločných častí domu.
(5) Opatrenia uvedené v odsekoch 2 až 4 nemožno prijať pre vlastníctvo bytu, ktorý sa využíva na základe práva na nájom.
(6) Majitelia všetkých jednotiek domu môžu uzavrieť dohodu o premene vlastníctva jednotiek na spoločné vlastníctvo budovy. Dohoda má formu notárskej registrácie. Prevod spoluvlastníckeho práva na register nehnuteľností podľa tejto dohody prestáva byť vlastníctvom podielových listov a vedie k spoločnému vlastníctvu budovy. Veľkosť spoločných vlastníckych podielov na budove sa rovná veľkosti spoločných vlastníckych podielov na spoločných častiach domu.
(7) Ak je jedna osoba vlastníkom všetkých jednotiek domu, môže notárskym zápisom vyhlásiť, že ruší definíciu jednotiek v dome a mení vlastníctvo jednotiek na vlastníctvo budovy. Prevod majetkových práv do registra nehnuteľností podľa tohto vyhlásenia prestáva byť majetkom jednotiek a nadobúda sa majetok budovy.
PREVODY VLASTNÝCH ZDROJOV A VÝKONNOSŤ VLASTNÝCH ZDROJOV
Zmluva o prevode vlastníctva jednotky
(1) Zmluva o prevode vlastníctva jednotky musí okrem všeobecných požiadaviek (4) obsahovať:
(a) identifikácia budovy alebo domu podľa registra nehnuteľností, (3) číslo jednotky vrátane jej názvu a umiestnenia v budove;
(b) opis bytu alebo nebytového priestoru, jeho príslušenstva, podlahovej plochy a opis vybavenia bytu alebo nebytového priestoru prevedeného zmluvou;
(c) identifikáciu spoločných častí domu vrátane identifikácie, ktoré časti domu sú spoločné pre majiteľov len určitých jednotiek;
(d) určenie spoločného vlastníckeho podielu vlastníka jednotky v spoločných častiach domu vrátane určenia spoločného vlastníckeho podielu vlastníka jednotky v spoločných častiach domu, ktoré sú spoločné pre vlastníkov iba určitých jednotiek (§ 8 ods. 2);
e) označenie pozemku, ktorý je predmetom prevodu vlastníctva alebo predmetu iných práv v zmysle § 21 katastrálom majetku, 3)
(f) práva a povinnosti týkajúce sa domu, jeho spoločných častí a práv na pozemok prevedený z bývalého vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
(2) K zmluve musí byť priložený plán všetkých podlaží a v prípade potreby ich schémy, v ktorom sa identifikuje umiestnenie jednotiek a spoločných častí domu, s podrobnosťami o podlahových plochách jednotiek a spoločných častiach domu, ako aj písomný súhlas s prevodom bytu uvedeného v § 22 ods. 4, 5 a 7.
Prevedením vlastníctva na prvú jednotku za podmienok stanovených v tomto zákone sa vlastníctvo existujúceho vlastníka budovy mení na vlastníctvo zostávajúcich neprevodených jednotiek v dome a na spoluvlastníctvo spoločných častí domu. Odsek 6 sa uplatňuje mutatis mutandis na prevody vlastníctva týchto podielových listov.
Vlastníctvo spoločných častí domu
(1) Spoločné časti domu sú v spoločnom vlastníctve vlastníkov jednotiek. S prevodom alebo prevodom vlastníctva jednotky sa spoluvlastnícke právo prevádza na spoločné časti domu.
(2) Veľkosť spoločných vlastníckych podielov na spoločných častiach domu je stanovená pomerom veľkosti podlahovej plochy jednotiek k celkovej výmere všetkých jednotiek domu. Podobne sa pokročilo aj v spoločných častiach domu, ktoré spoločne vlastnia majitelia len niektorých jednotiek.
Vlastníci jednotiek Spoločenstva
(1) Spoločenstvo vlastníkov jednotiek (ďalej len "Spoločenstvo") je právnická osoba, ktorá je oprávnená vykonávať práva a vykonávať vo všetkých záležitostiach súvisiacich so správou, prevádzkou a opravou spoločných častí domu (ďalej len "správa domu") alebo prípadne vykonávať činnosti súvisiace s prevádzkou technického vybavenia v dome obsluhujúcom iné orgány.
(2) So súhlasom vlastníka jednotky je Spoločenstvo oprávnené rokovať s jednotkou o záložnej zmluve vrátane príslušných spoločných vlastníckych podielov v spoločných častiach domu s cieľom zabezpečiť pohľadávky vyplývajúce z úveru poskytnutého na náklady na správu domu. Vlastníci podielových listov ručia za záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy do ceny jednotky.
(3) Spoločenstvo je zriadené v dome s najmenej piatimi jednotkami, z ktorých aspoň tri vlastnia traja rôzni vlastníci, ku dňu doručenia poslednej z týchto vlastníkov nástroja s vkladom v katastri alebo inom nástroji certifikovanom príslušným vnútroštátnym orgánom. Pôvodný vlastník budovy alebo prípadne vlastník jednotky, ktorá previedla vlastníctvo jednotky, informuje o tom ostatných vlastníkov jednotiek. Od iných osôb, ktoré nadobudli vlastníctvo jednotky iným spôsobom ako zmluvou, sa vyžaduje, aby o tom informovali pôvodného vlastníka budovy.
(4) Ak družstvo uvedené v § 24 ods. 1 a ods. 2, ktoré bolo pôvodným vlastníkom budovy, alebo družstvo vyplývajúce z oddelenia od pôvodného družstva podľa § 29 spĺňa povinnosti správcu podľa § 9 zákona o bývaní platného pred uplatnením tohto zákona, Spoločenstvo sa zriadi len v prvý deň kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom družstvo dostane doklady preukazujúce, že spoluvlastníctvo spoločných častí domu bolo znížené na menej ako jednu štvrtinu. Do zriadenia Spoločenstva sa uplatňujú ustanovenia oddielov 9, 11 a 15 ods. 2 zákona o bývaní, ktoré sú platné pred uplatňovaním tohto aktu.
(5) Členstvo v Spoločenstve je zriadené a ukončené súčasne s prevodom alebo prevodom vlastníctva jednotky. Spoloční vlastníci jednotky sú spoločnými členmi spoločenstva.
(6) Vlastníci podielových listov, ktorí nadobudli vlastníctvo jednotky najneskôr v deň založenia Spoločenstva za podmienok ustanovených v odseku 3, sa stanú členmi Spoločenstva v deň jej založenia. Členstvo ostatných vlastníkov podielových listov v Spoločenstve vzniká v deň nadobudnutia vlastníctva jednotky.
(7) Inštitúcie Spoločenstva sú:
a) montáž vlastníkov jednotiek (ďalej len "zostava"),
(b) výbor Spoločenstva (ďalej len "výbor") alebo vlastník jednotiek, ktorým v prípade, že sa volí výbor, poverí zhromaždenie, aby vykonávali úlohy výboru (ďalej len "poverený vlastník");
c) iné subjekty podľa stanov Spoločenstva.
(8) Zhromaždenie je najvyšším orgánom Spoločenstva. Prvé zasadnutie zhromaždenia sa uskutoční najneskôr 60 dní po založení Spoločenstva (odsek 3); Pôvodný majiteľ budovy ho zhromaždí. Na tomto zasadnutí zhromaždenie prijme stanovy Spoločenstva a zvolí inštitúcie Spoločenstva uvedené v odseku 7 písm. b) a c). Notársky záznam, ku ktorému sú pripojené schválené stanovy Spoločenstva, sa musí vypracovať na zasadnutí zhromaždenia, do ktorého sú inštitúcie Spoločenstva zvolené a schválené alebo zmenené a doplnené.
(9) Ak zhromaždenie nesúhlasí s výberom inštitúcií Spoločenstva alebo ak tieto orgány nie sú volené, úrad inštitúcií Spoločenstva vykonáva vlastník, ktorého spoločné vlastníctvo spoločných častí domu je aspoň polovica, inak vlastníci jednotiek, ktoré sa stali členmi Spoločenstva v deň jeho zriadenia.
(10) Ak zhromaždenie neschváli stanovy Spoločenstva, riadi sa právnymi podmienkami Spoločenstva štandardnými stanovami vydanými vládou. V prípade družstiev uvedených v § 24 ods. 1 a 2, ktoré boli pôvodným vlastníkom budovy a sú správcom domu, toto družstvo bude pôsobiť ako orgány Spoločenstva až do zvolenia orgánov Spoločenstva.
(11) Výbor je výkonným orgánom Spoločenstva; musí mať aspoň troch členov. Výbor alebo oprávnený vlastník rozhoduje o záležitostiach týkajúcich sa správy domu, pokiaľ zhromaždenie nezaplatí rozhodnutie o takýchto záležitostiach. Funkčné obdobie výboru alebo oprávneného vlastníka je dva roky.
(12) Voľba členov výboru alebo oprávneného vlastníka vyžaduje, aby boli členovia tímov s väčšinou hlasov prítomní na zasadnutí zhromaždenia. Člen výboru alebo určený vlastník je zvolený, ak hlasuje za absolútnu väčšinu hlasov všetkých vlastníkov. Pri hlasovaní je rozhodujúca veľkosť podielových vlastníkov podielov v spoločných častiach domu (§ 8 ods. 2).
(13) Štatutárnym orgánom Spoločenstva je výbor alebo určený vlastník. Výbor sa koná navonok prostredníctvom jeho predsedu zvoleného spomedzi členov výboru. Ak ide o písomný akt, musí ho podpísať predseda výboru a iný člen výboru. Ak je štatutárny orgán zodpovednosťou vlastníka, jeho podpis postačuje na vykonanie písomného úkonu.
(14) Stanovy Spoločenstva musia obsahovať:
a) sídlo Spoločenstva a jeho názov, ktoré musia byť označené názvom domu, pre ktorý bol zriadený, a musia obsahovať slovo "Spoločenstvo,"
b) predmet činnosti správy domu;
c) inštitúcie Spoločenstva, ich práva a povinnosti a spôsob ich zvolania;
d) práva a povinnosti členov Spoločenstva;
e) spôsob úhrady nákladov spojených so správou domu;
(f) spôsobu zaobchádzania s majetkom Spoločenstva.
(15) Spoločenstvo prestane existovať v deň ukončenia domu alebo v prípadoch uvedených v odsekoch 6 a 7 oddielu 5.
(1) Spoločenstvo vlastníkov jednotiek je osoba zaregistrovaná v obchodnom registri. 5) Výbor alebo oprávnený vlastník je povinný predložiť žiadosť o registráciu do 30 dní od ich zvolenia.
(2) K žiadosti o zápis do registra sa priloží notársky záznam o konaní valného zhromaždenia, stanovách Spoločenstva a overená kópia listín vlastníctva podielových listov.
(3) Ak výbor alebo oprávnený vlastník nie je zvolený, predloží žiadosť o registráciu osoby uvedenej v článku 9 ods. 9.
(1) Spoločenstvo sa musí stretnúť aspoň raz ročne. Zhromaždenie zasadá na podnet výboru alebo oprávneného vlastníka alebo vlastníkov jednotiek, ktorí majú aspoň štvrtinu hlasov.
(2) Zhromaždenie je schopné uznášaniaschopnosti, ak sú prítomní vlastníci jednotiek s väčšinou hlasov; na prijatie uznesenia je potrebná absolútna väčšina prítomných hlasov.
(3) Pri hlasovaní je rozhodujúca veľkosť podielových vlastníkov podielových listov v spoločných častiach domu (§ 8 ods. 2); spoluvlastníci jednotky majú postavenie vlastníka jednotky (jeden hlas). V prípade rovnosti, alebo ak sa nedosiahne potrebná väčšina alebo dohoda, súd rozhodne o uplatnení ktoréhokoľvek vlastníka jednotky. Ak ide o dôležitú vec, prehlasovaný majiteľ jednotky môže požiadať súd, aby o nej rozhodol.
(4) Trojštvrtinová väčšina prítomných hlasov je potrebná na prijatie uznesenia o záležitostiach, na ktoré sa vzťahuje vyhlásenie uvedené v článku 4, o schválení alebo zmene stanov, o uzavretí záložnej zmluvy s jednotkami.
(5) S cieľom prijať uznesenie o zmene účelu použitia stavby, (6) o zmene stavby, (7) ako aj o podstatných zmenách týkajúcich sa spoločných častí domu sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov jednotiek.
(6) Ak sú členmi Spoločenstva iba traja vlastníci podielových listov, na prijatie súhlasu všetkých vlastníkov podielových listov sa vyžaduje uznesenie podľa odsekov 2 a 4.
(7) Všetky zmeny týkajúce sa identifikácie jednotiek a veľkosti spoločných vlastníckych podielov v spoločných častiach domu sa oznámia orgánu pre bankovníctvo do 30 dní.
(8) Ustanovenia odsekov 1 až 6 sa uplatňujú mutatis mutandis na rozhodnutia vlastníkov podielových listov v dome, v ktorom Spoločenstvo nebolo zriadené.
Z právnych aktov týkajúcich sa spoločného prípadu majú vlastníci podielových listov nárok a musia byť v pomere k veľkosti ich spoločných vlastníckych podielov (oddiel 8 ods. 2).
Práva a povinnosti vlastníkov jednotiek
(1) Majiteľ jednotky sa podieľa na správe domu v rozsahu, v akom zodpovedá jeho spoločnému vlastníckemu podielu v spoločných častiach domu, pokiaľ sa majitelia jednotiek nedohodnú inak.
(2) Majiteľ jednotky je povinný odstrániť zo svojho nákladu akékoľvek vady a škody spôsobené samotnou jednotkou na iných jednotkách alebo spoločných častiach domu alebo tými, ktoré používajú jednotku. S cieľom zabezpečiť, aby nároky oprávnených vlastníkov vyplývajúce z nesplnenia povinnosti uvedenej v rozsudku boli vyrovnané zákonom, rozhodnutie súdu ostatných vlastníkov podielových listov vedie k záložnému právu k jednotke zodpovedného vlastníka a k prípadom týkajúcim sa hnuteľného majetku, mutatis mutandis, ako záložné právo k poskytovaniu nájomného. 10)
(3) Majiteľ jednotky nesmie robiť úpravy jednotky takým spôsobom, aby ohrozil výkon vlastníckych práv vlastníkov ostatných jednotiek. Úpravy na zmenu vzhľadu domu sa môžu vykonať len so súhlasom všetkých vlastníkov jednotiek. Úpravy na zmenu vnútornej dispozičnej štruktúry domu a veľkosti spoločných vlastníckych podielov v spoločných častiach domu môže vykonať len majiteľ jednotky na základe stavebnej zmluvy (§ 17) uzavretej so všetkými majiteľmi jednotiek domu. Tým nie sú dotknuté ustanovenia osobitných právnych predpisov7.
(4) Ak sú nevyhnutne potrebné úpravy, prevádzka a opravy iných jednotiek alebo domu ako celku, vlastník jednotky je povinný umožniť prístup k jednotke na základe predchádzajúcej výzvy. Vlastník jednotky je povinný umožniť inštaláciu a údržbu zariadenia na meranie tepla a vody a umožniť odčítanie nameraných hodnôt.
(5) Príslušné ustanovenia občianskeho zákonníka sa vzťahujú na prenájom a podnájom bytu. 8) Na prenájom a prekladanie nebytových priestorov sa vzťahujú osobitné predpisy. 9)
(6) Ak sa v dome nachádzajú priestory a zariadenia, ktoré slúžia aj iným osobám ako majiteľom jednotiek, ako sú kotolne, zmenárne, kryty civilnej ochrany, práčovne, sušiarne a zariadenia prevádzkovej povahy, práva a povinnosti existujúceho vlastníka budovy týkajúce sa týchto priestorov a zariadení sa prenesú na vlastníkov jednotiek alebo prípadne ich právneho nástupcu získaním vlastníctva jednotky.
(7) Vlastníci podielových listov sú zodpovední za záväzky Spoločenstva v pomere k veľkosti spoločných vlastníckych podielov v spoločných častiach domu.
Ak majiteľ jednotky zasiahne do práv ostatných vlastníkov jednotiek takým spôsobom, aby výrazne obmedzil alebo bránil ich výkonu a neplnil povinnosti uložené rozsudkom súdu, súd môže nariadiť predaj jednotky na návrh Spoločenstva alebo na návrh jedného z vlastníkov.
(1) Majitelia jednotiek sú povinní prispievať na náklady na správu domu a majetku. Pokiaľ dohoda neustanovuje inak, náklady sa hradia v pomere k veľkosti spoločného vlastníckeho podielu (odsek 8 ods. 2).
(2) Na účely uvedené v odseku 1 vlastníci jednotiek tvoria vopred určené finančné prostriedky ako zálohové platby. Celková výška záloh zvyčajne stanovia vlastníci podielových listov každý rok vopred na pokrytie očakávaných nákladov. Po spoločnej diskusii o prípade výbor alebo oprávnený vlastník oznámi vlastníkom jednotiek sumu a dátum jej splatnosti (§ 11). Ak výbor alebo oprávnený vlastník nie sú volení, o sumách uvedených v odseku 1 rozhodne absolútna väčšina všetkých vlastníkov jednotiek domu. Odsek 11 ods. 6 sa uplatňuje mutatis mutandis.
(3) S cieľom zabezpečiť právne nároky vlastníkov podielových listov na základe povinností uvedených v odseku 1 rozhodnutie súdu vlastníkov podielových listov vedie k záložnému právu na jednotku dlžníka.
(4) Ak je právnická osoba usadená (§ 9), finančné prostriedky poskytnuté vlastníkmi sú záväzkom právneho subjektu voči vlastníkom podielových listov.
(1) Nároky vlastníkov podielových listov vyplývajúce z nedodržania povinností uvedených v článku 13 ods. 2 a článku 15 ods. 1 sa uspokoja na základe pravidiel stanovených v článku 337 ods. 1 občianskeho zákonníka pred inými pohľadávkami pred ostatnými pohľadávkami.
(2) Pri výkone záložného práva sa ustanovenia o záložnom práve na nájom, 10), s výnimkou záležitostí vylúčených z výkonu rozhodnutia, uplatňujú mutatis mutandis na hnuteľný majetok patriaci majiteľovi jednotky alebo osobám, ktoré s ním žijú.
Stavebné práce na domoch
(1) Vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe domu s jednotkami podľa § 2 písm. h) určujú stavitelia na základe zmluvy o výstavbe, ktorá musí byť písomná.
(2) Ak je zmluva o výstavbe a prevod podielov spoločného vlastníctva na pozemok v súlade s § 21 ods. 3 súčasťou zmluvy o výstavbe, stavitelia získajú spoločné vlastnícke práva na pozemok podľa tejto zmluvy o výstavbe podľa osobitného zákona. 10a)
(3) V zmluve o výstavbe sa ustanovujú vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe jednotiek vo forme strešnej nadstavby, pôdnej nadstavby, rozšírenia alebo úprav s cieľom vytvoriť nové jednotky alebo zmeniť veľkosť jednotky a rozsah jej príslušenstva na úkor spoločných častí domu.
(4) Stavebnú zmluvu uvedenú v odseku 3 uzatvárajú stavitelia, ktorí sú vlastníkmi jednotiek v dome a novými jednotkami.
(5) Ak sú stavitelia vlastníkom budovy, v ktorej ešte jednotky nie sú definované, a staviteľ (-i) novej jednotky (-í), obsah zmluvy o výstavbe a vymedzenie jednotiek v existujúcej budove, ako je ustanovené v oddiele 4 ods. 1, vrátane určenia veľkosti podielových listov v spoločných častiach budovy, je takýto: Odsek 18 ods. 1 písm. c) sa uplatňuje bez toho, aby bol dotknutý.
(6) Vytvorenie vlastníctva vstavanej jednotky mení vlastníctvo existujúceho vlastníka budovy na vlastníctvo jednotiek v dome. Zmluva o výstavbe je povinnou prílohou k návrhu o uložení zriadenej jednotky do registra nehnuteľností. Majetok práva na jednotky v dome sa zapíše do registra nehnuteľností na základe záznamu v zmluve o výstavbe. Ako vlastník jednotky sa stavebné práce uvedené v zmluve o výstavbe (§ 18 ods. 1) zapíšu do registra nehnuteľností, pokiaľ sa nepreukáže inak.
(7) Ak neexistuje vlastníctvo podielových listov uvedených v odseku 6, nadobudnutie vlastníctva existujúcich podielových jednotiek v dome podlieha ustanoveniam § 7; povinnou prílohou k žiadosti o povolenie prevodu vlastníckych práv do registra nehnuteľností podľa prvej zmluvy o prevode podielov v dome je v tomto prípade zmluva o výstavbe podľa § 18 ods. 5.
(1) Zmluva o výstavbe musí obsahovať najmä:
(a) názov katastrálneho územia, číslo strany pozemku, na ktorom sa bude stavať, ako sa uvádza v katastrálnej realite3, a úprava práv na ne;
(b) číslo jednotky vrátane jej názvu a umiestnenia v dome, určenie veľkosti podlahovej plochy jednotky, jej príslušenstva a vybavenia a určenie, ktorý z staviteľov bude vlastníkom jednotky;
(c) určenie spoločných častí domu, ktoré budú spoločné pre majiteľov všetkých jednotiek a identifikácia spoločných častí domu, ktoré budú spoločné pre vlastníkov iba určitých jednotiek;
(d) určenie podielu spoluvlastníctva v spoločných častiach domu, ktorého veľkosť je určená vzájomným pomerom veľkosti podlahovej plochy jednotiek k celkovej výmere všetkých jednotiek domu (§ 8 ods. 2);
(e) spôsob riadenia domu a pozemku, najmä určenie záležitostí, ktoré majú byť vyhradené pre spoločné rozhodovanie, ktoré predstavujú spoluvlastníkov domu na vonkajšej strane, spôsob zriadenia zástupcu a na aké obdobie;
(f) spôsob financovania stavebných nákladov, výšku a splatnosť príspevkov a prípadne rozsah a spôsob oceňovania stavebných prác staviteľov;
g) pravidlá prispievania spoluvlastníkov domu k nákladom na riadenie, údržbu a opravu spoločných častí domu ako celku po dokončení stavby.
(2) K zmluve o stavbe musia byť priložené aj prvky prízemia všetkých podlaží alebo ich schémy, ktoré identifikujú umiestnenie jednotiek a spoločných častí domu, s podrobnosťami o podlahových plochách jednotiek a spoločných častiach domu. Po právnej sile stavebného povolenia sa pripojí projektová dokumentácia, najmä identifikácia jednotlivých podlaží domu s označením jednotlivých jednotiek a ich čísel.
(3) Zmluva o výstavbe je priložená k žiadosti o stavebné povolenie.
(4) Ak sa staviteľ budovy, ktorého stavba sa už začala na základe stavebného povolenia, rozhodne dokončiť budovu za účasti budúcich vlastníkov jednotiek, uzavrie stavebnú zmluvu s týmito budúcimi vlastníkmi jednotiek a pripojí túto dodatočnú stavebnú zmluvu k návrhu schválenia stavby.
(5) Ak je zmluva o stavbe uzatvorená v čase, keď je dom s jednotkami už postavený [oddiely 2 písm. e) a 2 písm. f) ], zmluva musí predchádzať prevodu vlastníctva na zastavané jednotky.
(6) V prípadoch uvedených v odsekoch 4 a 5 sa článok 5 ods. 2 uplatňuje mutatis mutandis.
(7) Ak sa zmeny v stavebníctve ustanovené v článku 17 ods. 3 neuskutočnia, stavitelia budú spoluvlastníkmi zastavaného domu s jednotkami až do okamihu zriadenia vlastníctva jednotiek (článok 17 ods. 6), pokiaľ sa spoluvlastníctvo budúcich vlastníkov jednotiek stane v spoločných častiach domu určených v súlade s článkom 18 ods. 1 písm. d).
Dom postavený podľa tohto zákona bude označený v registri nehnuteľností na návrh vlastníkov jednotiek podľa údajov obsiahnutých v zmluve o výstavbe (oddiely 17 a 18) a geometrickom pláne zostavenom, podľa počtu opisných a schvaľovacích rozhodnutí.
PREVOD A PREVOD VLASTNÝCH ZDROJOV
(1) S prevodom alebo prevodom vlastníctva na jednotku sa prevedie spoločné vlastníctvo spoločných častí domu alebo iné práva a povinnosti spojené s vlastníctvom jednotky a spoločným vlastníctvom spoločných častí domu.
(2) Ak je vlastníkom jednotky spoločný vlastník pozemku, vlastníctvo jednotky sa môže previesť len v rovnakom čase ako prevod spoločného vlastníctva pozemku. Prevod vlastníctva na jednotku je podmienený prevodom spoločného vlastníckeho podielu na pozemku.
(3) Práva a povinnosti bývalého vlastníka budovy a prípadne vlastníkov podielových jednotiek domu týkajúce sa spoločných častí domu a pozemkov, najmä záložného práva a materiálnej záťaže, sa prevedú na nových vlastníkov podielov prostredníctvom nadobudnutia vlastníctva týchto podielových listov.
(4) Majiteľ jednotky oznámi nadobúdajúcemu spoločenstvu vlastníctvo jednotky.
PRÁVA NA PRESKÚMANIE
(1) Nehnuteľnosť jednotky je spojená s právami na pozemok (stavebný pozemok). Ak vlastník budovy a vlastník pozemku je vlastníkom nehnuteľnosti, prevedie na vlastníka jednotky spoločný vlastnícky podiel na pozemku zodpovedajúci veľkosti spoločného vlastníckeho podielu v spoločných častiach domu (oddiel 8 ods. 2). Ustanovenia predchádzajúcej vety sa vzťahujú aj na pôvodného vlastníka budovy a spoluvlastníka pozemku.
(2) Ak spoluvlastníci pozemkov nie sú všetkými vlastníkmi jednotiek domu alebo nie sú spoluvlastníkmi v pomere k spoluvlastníkom spoločných častí domu (§ 8 ods. 2), majitelia jednotiek vykonajú prevod podielov medzi nimi tak, aby spoluvlastníctvo pozemku zodpovedalo spoluvlastníctvu spoločných častí domu. Prevod spoluvlastníckeho podielu na pozemok je súčasťou zmluvy o prevode jednotiek (§ 6).
(3) Ustanovenia odsekov 1 a 2 sa uplatňujú mutatis mutandis na úpravu práv na pozemok na výstavbu domu. Prevod podielov spoluvlastníctva na pozemok je súčasťou stavebnej zmluvy medzi staviteľmi (§ 17).
(4) Ustanovenia odsekov 1 až 3 sa uplatňujú mutatis mutandis aj vtedy, ak má vlastník budovy alebo pôvodný vlastník neprevedených jednotiek v dome právo na iný pozemok, ako je vlastnícke právo, najmä právo na prenájom. Majiteľ pozemku upraví práva na pozemky majiteľom podielových jednotiek písomnou zmluvou tak, aby rozsah ich práv na pozemky zodpovedal rozsahu spoluvlastníckych podielov v spoločných častiach domu.
(5) Ak majiteľ jednotky a vlastník pozemku neuzatvoria do 31. decembra 2000 písomnú zmluvu o práve na pozemok pred 31. decembrom 2000, k 1. januáru 2001 bude vlastník jednotky podliehať hmotnému zaťaženiu (10b) na pozemku vybudovanom na náhradu škody. Obsahom materiálnej záťaže je právo vlastníka jednotky spoločne využívať zastavaný pozemok v rozsahu zodpovedajúcom veľkosti podielov spoločného vlastníctva v spoločných častiach domu. Ak dôjde k prevodu alebo prevodu vlastníctva jednotky, nadobúdateľ jednotky má nárok na vecné bremeno.
(6) Predmetom hmotnoprávneho zaťaženia uvedeného v odseku 5 je aj nádvorie, ak je dom uzavretý zo všetkých strán a nie je postavený výstavbou iného vlastníka.
(7) Bytové družstvo, ktoré sa stalo vlastníkom pozemku podľa § 879c zákona č. 40 / 1964 Z. z., Občiansky zákonník, v znení zákona č. 103 / 2000 Z. z., bezplatne prevádza spoločné vlastníctvo pozemku nadobúdateľovi jednotky.
OSOBITNÉ USTANOVENIA
Osobitné ustanovenia týkajúce sa prevodu vlastníctva jednotky
(1) Pri prevode vlastníctva na byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, je existujúci vlastník bytu alebo vlastník budovy povinný ponúknuť prevod bytu tomuto nájomcovi. Ak nájomca neprijme túto ponuku do šiestich mesiacov odo dňa, keď mu bola doručená, nájomca môže byť prevedený na inú osobu.
(2) Nájomca má počas jedného roka od uplynutia lehoty uvedenej v odseku 1 právo pri prevode bytu na jeho prednostné nadobudnutie za podmienok stanovených v oddiele 606 občianskeho zákonníka. Ponuka na prevod bytu na nájomcu musí byť písomná a musí obsahovať všetky podmienky prevodu. Zmluva o prevode bytu uzavrie nájomca za uvedených podmienok do troch mesiacov od dátumu prijatia ponuky, inak zanikne jeho právo na preferované nadobudnutie bytu. Odsek 603 ods. 3 občianskeho zákonníka sa uplatňuje mutatis mutandis.
(3) Ustanovenia odsekov 1 a 2 sa nevzťahujú na prenajaté obydlia nadobudnuté podľa tohto zákona alebo podľa platných predpisov (11) a nie sú majetkom bytu zriadeného podľa § 7, ak bol prenájom bytu dohodnutý s vlastníkom bytu - fyzickou osobou.
(4) zrušené
(5) Zmluva o prevode vlastníctva bytu na špeciálne účely (14) a bytu v dome na špeciálne účely (15) možno uzavrieť len so súhlasom osoby, ktorá takýto byt alebo jeho právny nástupca vytvorila. Ak bol takýto byt zriadený zo štátnych zdrojov alebo štát prispel k jeho zriadeniu, prevod podlieha schváleniu okresného orgánu zodpovedného za výstavbu.
(6) Pri prevode vlastníctva jednotky, ktorú fyzická osoba zmluvne používa ako ateliér, je bývalý vlastník jednotky alebo vlastník budovy povinný ponúknuť 4) prevod jednotky prednostne jej užívateľovi. Nie je to tak v prípade, ak bola táto jednotka nadobudnutá do vlastníctva podľa tohto zákona alebo podľa platných predpisov (11) a nejde o vlastníctvo jednotky vytvorenej podľa ustanovení § 7, ak nájom jednotky bol dohodnutý s vlastníkom jednotky - fyzickou osobou. Ak používateľ neprijme túto ponuku do šiestich mesiacov odo dňa jej prijatia, jednotka sa môže previesť na inú osobu.
(7) Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru slúžiaceho na účely civilnej ochrany sa môže uzavrieť len po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
(8) Lehoty uvedené v odsekoch 1, 2 a 6 nesmú prebiehať počas konania o určení platnosti alebo neplatnosti ponuky. 16)
Prevody bytových družstiev
(1) Byt v budove vo vlastníctve bytového družstva (ďalej len "družstvo"), ktorého nájomcom je fyzická osoba - člen družstva, sa môže previesť len na tohto člena družstva. Táto podmienka sa vzťahuje aj na byty, ktoré vlastní alebo spoluvlastní družstvo v domoch.
(2) Družstvo je povinné uzavrieť zmluvu o prevode bytu uvedenú v článku 24 ods. 1 a 2 s fyzickou osobou - členom družstva, ktoré je nájomcom bytu a ktoré vyzvalo družstvo podľa článku 24 zákona č. 42 / 1992 Z. z., o úprave majetkových vzťahov a vysporiadaní majetkových práv v družstvách, v znení právnej úpravy stanov Spolkového zhromaždenia č. 297 / 1992 Z. z., alebo vyzve družstvo, aby uzavrelo dohodu o prevode vlastníctva tohto bytu do 30. júna 1995. Zmluva sa musí uzavrieť najneskôr do 31. decembra 1995, pokiaľ nie je dohodnuté inak. Týmto nie sú dotknuté ustanovenia devízových predpisov. 17)
(3) Podobne sa s nebytovými priestormi, pre ktoré sa na financovaní svojho členstva podieľala len fyzická osoba - člen družstva, ktorý je nájomcom alebo jeho právnym predchodcom.
(1) V prípade, že byty, garáže a štúdiá v budovách vo vlastníctve alebo spoluvlastníkmi družstiev, na ktorých výstavbu sa poskytla finančná, úverová a iná pomoc podľa osobitných predpisov, 18) vlastnia členovia týchto družstiev - fyzické osoby, ktorých nájomný vzťah k bytu, garáži a štúdiu vznikol po zaplatení podielu člena družstva týmito členmi alebo ich právnymi predchodcami, tieto prevody sú bezplatné.
(2) Ustanovenia odseku 1 sa vzťahujú aj na prevody bytov, garáží a ateliérov v budovách, ktoré k dátumu uplatňovania tohto zákona vlastnili alebo spoluvlastnili družstvá označené podľa predchádzajúcich pravidiel za družstvá ľudového bývania, 19), ak sú prevedené z vlastníctva alebo spoluvlastníctva týchto družstiev na vlastníctvo členov - fyzických osôb, ktorých nájomný vzťah k bytu, garáži a štúdiu vznikol na základe skutočností stanovených zákonom. 20)
(3) Ustanovenia odseku 1 sa uplatňujú aj na prevody nebytových priestorov vyplývajúce z rozhodnutia o zmene používania stavby (21) z bytov, garáží a štúdií uvedených v odsekoch 1 a 2.
Obsah
Prihláste sa pre poznámky, obľúbené a upozornenia
Informácie o predpise
| Citácia | Úplné znenie zákona č. 2 / 2001 Z. z., zákona č. 72 / 1994 Z. z., ktorým sa upravujú určité spoluvlastnícke vzťahy s budovami a určité vlastnícke vzťahy s bytmi a nebytovými priestormi (zákon o bývaní), ako vyplýva zo zmien, ktoré vykonal Ústavný súd podľa zákona č. 280 / 1996 Z. z., zákona č. 97 / 1999 Z. z. a zákona č. 103 / 2000 Z. z. |
|---|---|
| Typ predpisu | - |
| Autor | - |
| Zbierka | Zbierka zákonov |
| Dátum vyhlásenia | 09.01.2001 |
|---|---|
| Účinnosť od | - |
| Účinnosť do | - |
| Stav | Platný |
Znenie predpisu má informatívny charakter.
Komentáre 0