10 C 35/2022-74

1.Žalobce se žalobou domáhal určení, že výpověď ze dne 5. 12. 2021 daná žalovanou žalobci z nájmu bytu č. , hodnota, v 2. nadzemním podlaží domu č. p. 20 v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , je neplatná, s odůvodněním, že žalobce obdržel dne 14. 12. 2021 od žalované výpověď z nájmu bytu z důvodu, že zvláště závažným způsobem porušuje povinnosti nájemce, neboť nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu delší než tři měsíce, což se nezakládá na pravdě. Žalobce obdržel od žalované písemnou výzvu k zaplacení dlužného nájemného a záloh na služby ve stejný den jako výpověď z nájmu, není tak dodržena podmínka stanovená v § 2291 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). V nájemní smlouvě uzavřené dne 18. 12. 2018 bylo sjednáno nájemné ve výši 2 500 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 700 Kč měsíčně, což činí za období 1. 1. 2019 až 31. 1. 2022 celkem částku 118 400 Kč. Žalobcem bylo uhrazeno v roce 2019 celkem 39 988 Kč, v roce 2020 celkem 52 771 Kč a v roce 2021 celkem 29 800 Kč, celkem za období od 1. 1. 2019 do 31. 1. 2022 částka 122 559 Kč, nájemné i zálohy na služby jsou uhrazeny v plné výši.

2.Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí s odůvodněním, že výpovědním důvodem je zvlášť závažné porušení povinnosti ze strany žalobce jako nájemce ve smyslu neplacení nájmu a záloh na služby, kdy dluh dosáhl, v době podání výpovědi, zhruba desetinásobku měsíční platební povinnosti žalobce podle smlouvy. Výpověď byla učiněna písemně, a to mimo jiné odesláním doporučené zásilky k rukám žalobce, výpovědi nájmu předcházela písemná výzva k odstranění závadného stavu (celkem několik výzev), kdy všechny tyto byly žalobcem zcela ignorovány. V průběhu tohoto řízení došlo ke změně vlastníka předmětné nemovitosti a žalobce dostal dvě platné výpovědi z nájmu bytu, které sice nebyly předmětem samostatné žaloby a žalovaný nevyužil svého práva podle § 2290 o. z., byly však jako platné vyhodnoceny soudem v rámci přezkumu oprávněnosti vyklizovací žaloby, a na projednání této žaloby tak již není právní zájem.

3.Žalobce byl soudem výzvami ze dne 3. 2. 2025 a 3. 3. 2025 vyzván ke sdělení, zda trvá na žalobě s ohledem na skutečnost, že rozsudkem Okresního soudu , adresa, -sever ze dne 15. 8. 2024, č. j. , spisová značka, , mu byla uložena povinnost vyklidit předmětnou bytovou jednotku (byt č. , hodnota, v domě č. p. 20, , adresa, ), kdy soud shledal výpovědi z nájmu za formálně bezvadné, a nájemní vztah tak zanikl nejpozději na základě výpovědi z nájmu bytu ze dne 9. 2. 2024, tedy ke dni 31. 5. 2024. Žalobce na výzvy soudu nereagoval.

4.Ve věci bylo nařízeno jednání na den 7. 11. 2025, k němuž se žalobce, který byl řádně a včas předvolán, nedostavil, svoji neúčast neomluvil, odročení jednání nežádal. Soud tak v souladu s § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), věc projednal a rozhodl v nepřítomnosti žalobce a vycházel přitom z obsahu spisu a z provedených důkazů.

5.Žalovaná při jednání uvedla, že vlastníkem nemovitosti je skutečně již jiná osoba, a to , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalobce již nemovitost neužívá. Zhruba měsíc před jednáním, které se konalo ve věci návrhu na vyklizení nemovitosti, žalobce již nemovitost vyklidil a nemovitost neužívá již od července roku 2024. Není zde tak již dán naléhavý právní zájem a navrhla zamítnutí žaloby.

6.Provedenými důkazy byl zjištěn následující skutkový stav. Z nájemní smlouvy bylo zjištěno, že dne 18. 12. 2018 žalovaná jako pronajímatelka a žalobce jako nájemce uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu o velikosti 2+1 číslo , hodnota, o výměře 52,61 m2 v domě č. p. 20 v objektu bydlení v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , kdy v článku IV. bod 1. se nájemce zavázal platit pronajímateli nájemné v celkové výši 2 500 Kč měsíčně. V bodě 2. se nájemce zavázal platit zálohu na uhlí v celkové výši 1 600 Kč měsíčně v období topné sezony (říjen–duben) k rukám paní , adresa, , která objednává uhlí pro celý bytový dům. V bodě 3. se pronajímatel zavázal poskytnout nájemci plnění a služby spojené s užíváním bytu (dále jen „služby“), které zahrnují dodávku vody a domovní elektřinu. Na tyto služby je nájemce povinen hradit měsíční zálohu ve výši 700 Kč. V bodě 4. byla sjednána splatnost nájemného a záloh na služby za kalendářní měsíc nejpozději 15. dne kalendářního měsíce na uvedený účet. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou.

7.Z nájemní smlouvy datované dne 1. 9. 2019, která nebyla opatřena podpisy žalobce jako nájemce a žalované jako pronajímatelky vyplývá, že žalobci byla žalovanou předložena nájemní smlouva se shodným předmětem nájmu jako v nájemní smlouvě ze dne 18. 12. 2018, tj. byt číslo , hodnota, na adrese , adresa, , s ujednáním trvání nájemního vztahu na dobu určitou od 1. 9. 2019 do 20. 9. 2020 a nájmem ve výši 2 500 Kč a zálohami na energie a služby ve výši 2 270 Kč se splatností k 15. dni předešlého kalendářního měsíce. Z rozpisu nájemného a služeb platného od 1. 9. 2019 vyplývá nájemné ve výši 2 500 Kč, zálohy na služby ve výši 2 270 Kč zahrnující vodné a stočné 270 Kč, elektřina 580 Kč, teplo 1 350 Kč, provoz domu 100 Kč.

8.Z e-mailu z 9. 3. 2020 vyplývá, že žalovaná jako pronajímatelka vypověděla nájem žalobci jako nájemci a nabídla uzavření nové smlouvy ohledně předmětného bytu nebo setrvání i bez nájemní smlouvy s tím, že platby budou probíhat v dosavadní výši za dosavadních podmínek.

9.Dopisem ze dne 12. 3. 2020 žalovaná sdělila žalobci, že výpověď nájmu bere zpět.

10.Z výzvy č. , hodnota, k zaplacení dlužného nájemného a plateb za služby ze dne 25. 11. 2021 bylo zjištěno, že žalovaná vyzvala žalobce k úhradě dlužných částek na nájmu a službách za rok 2019 ve výši 5 820 Kč, za rok 2020 ve výši 9 031 Kč a za rok 2021 ve výši 31 414 Kč, nejpozději do 5. 12. 2021 s tím, že v případě neuhrazení bude nájemní vztah ukončen s okamžitou platností.

11.Z písemné výpovědi z nájmu bytu ze dne 5. 12. 2021 soud zjistil, že žalovaná vypověděla žalobci nájem bytu bez výpovědní doby z důvodu podle § 2291 odst. 1, 2 o. z., z důvodu porušení povinností žalobcem zvlášť závažným způsobem, a to pro nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu více než tří měsíců, kdy smluvní povinnosti žalobce neplnil počínaje měsícem září 2019, kdy nekompletní platby byly odeslány za měsíce září, listopad, prosinec 2019, leden, březen-červen a srpen 2020, říjen-prosinec 2020 a únor, březen, květen-červenec, září-listopad 2021. Nájem byl vypovězen k 5. 12. 2021 s povinností vyklidit byt nejpozději do 15. 12. 2021. Výpověď obsahuje poučení nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

12.Rozsudkem Okresního soudu , adresa, -sever ze dne 27. 6. 2023, č. j. , spisová značka, , který byl rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 15. 8. 2024, č. j. , spisová značka, , potvrzen, byla zamítnuta žaloba žalobkyně , Jméno žalované, , kterou se domáhala uložení povinnosti žalovanému , Jméno žalobce, zaplatit částku 46 265 Kč s úrokem z prodlení ve výši 2 245 Kč a úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 46 265 Kč od 26. 11. 2021 do zaplacení, a to dlužného nájemného a záloh na služby. Rozsudky nabyly právní moci dne 2. 9. 2024.

13.Rozsudkem Okresního soudu , adresa, -sever ze dne 15. 8. 2024, č. j. , spisová značka, , který nabyl právní moci dne 21. 9. 2024, byla žalovanému , Jméno žalobce, uložena povinnost vyklidit a vyklizenou bytovou jednotku č. 20/4 nacházející se v budově č. p. 20 která stojí na pozemku parcelní č. 43/4 v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, zapsaném na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , předat žalobkyni , tituly před jménem, , jméno FO, , a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku. Z odůvodnění rozsudku plyne, že žalobkyně prokázala, že vstoupila jakožto nová vlastnice předmětné bytové jednotky do smluvního vztahu založeného nájemní smlouvou uzavřenou mezi předchozí vlastnicí , Jméno žalované, a žalovaným , Jméno žalobce, , na místo pronajímatele. Žalobkyně dala žalovanému další dvě výpovědi z nájmu bytu, které mu byly doručeny, které žalovaný nikterak nesporoval, nepodal proti nim námitky, nenavrhl jejich soudní přezkum, soud je považuje za formálně bezvadné, přičemž není oprávněn je v tomto řízení přezkoumávat, když navíc k podání žaloby na jejich soudní přezkum uplynula žalovanému prekluzivní lhůta stanovená v § 2290 o. z. Soud má tak za to, že nájemní vztah zanikl nejpozději na základě výpovědi z nájmu bytu ze dne 9. 2. 2024, tedy ke dni 31. 5. 2024.

14.Soud zamítl návrh žalované na provedení důkazu dvěma dodejkami , právnická osoba, a fotokopií obálky , právnická osoba, o vrácení zásilky z důvodu jejich nadbytečnosti.

15.Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

16.Žalobce v petitu své žaloby navrhuje, aby soud rozhodl o neplatnosti výpovědi, z obsahu žaloby je však zřejmé, že se jedná o žalobu podle § 2290 o. z., jíž se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi.

17.Soud se zabýval nejprve otázkou včasnosti podání žaloby žalobcem. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobci došla výpověď z nájmu dne 14. 12. 2021, žaloba byla podána dne 14. 2. 2022, tj. v zákonem stanovené lhůtě.

18.Po zhodnocení provedených důkazů soud dospěl k závěru, že nejsou splněny podmínky k tomu, aby žalobě bylo vyhověno. V souladu s § 2235 a násl. o. z. byla mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobcem jako nájemcem dne 18. 12. 2018 uzavřena nájemní smlouva ohledně nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti 2 + 1 v domě č. p. 20, v objektu bydlení v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , za nájemné ve výši 2 500 Kč a s povinností platby zálohy za služby spojené s užíváním bytu, a to za dodávku vody a domovní elektřinu, ve výši 700 Kč měsíčně. Žalovaná dne 5. 12. 2021 vypověděla nájemní smlouvu na základě § 2291 o. z., neboť nájemce porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Žalobce v zákonné dvouměsíční lhůtě podal žalobu ve smyslu § 2290 o. z.

19.K podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. může být aktivně legitimován jen nájemce. To znamená, že byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit „neexistující vztah“). Tento závěr se uplatní obdobně i v případě, že výpověď z nájmu bytu sice byla doručena osobě, která v době jejího doručení byla nájemcem bytu, jako je tomu v daném případě, avšak její nájem v mezidobí (v době od doručení výpovědi do rozhodnutí soudu o žalobě na její oprávněnost) zanikl z jiného důvodu, neboť ani v takovém případě již nemůže nijak nepříznivě zasáhnout do jejího právního postavení (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 2. 2019, sp. zn. , spisová značka, ).

20.V daném případě v době od doručení výpovědi z nájmu bytu nájemci do rozhodnutí soudu o žalobě na její neoprávněnost došlo ke změně vlastnice i pronajímatelky předmětného bytu, která vypověděla nájem bytu žalobci a rozsudkem Okresního soudu , adresa, -sever ze dne 15. 8. 2024, č. j. , spisová značka, , který nabyl právní moci dne 21. 9. 2024, byla žalobci uložena povinnost vyklidit bytovou jednotku a vyklizenou ji předat pronajímatelce. Žalobce do rozhodnutí soudu o předmětné žalobě nemovitost vyklidil a nemovitost neužívá, a to již od července 2024. Soud se tak naplněností uplatněného výpovědního důvodu podle § 2291 odst. 1 o. z. nezabýval, neboť žalobce již není nájemcem bytu, není tak aktivně legitimován k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z., a proto soud žalobu z tohoto důvodu zamítl (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. dubna 2018, sp. zn. , spisová značka, ), tzn. v důsledku zániku nájemního vztahu není žalobce v dané věci aktivně legitimován a z důvodu nedostatku věcné legitimace je namístě zamítnutí žaloby (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. prosince 2017, sp. zn. , spisová značka, ).

21.O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalované, která měla ve věci plný úspěch, přiznal právo na plnou náhradu nákladů řízení ve výši 10 594 Kč. Náklady řízení představuje odměna zástupce žalované za 3 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 4. 10. 2022 a vyjádření k žalobě ze dne 6. 12. 2024) po 1 500 Kč, tj. 4 500 Kč, podle § 6 odst. 1, § 7 ve spojení s § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif, dále jen „a. t.“), 3 paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t., tj. 900 Kč, a odměna zástupce žalované za 1 úkon právní služby poskytnutý po účinnosti vyhlášky č. 258/2024 Sb., kterou se mění a. t. (účast na jednání před soudem dne 7. 11. 2025) ve výši 2 300 Kč podle § 6 odst. 1, § 7 ve spojení s § 9 odst. 1 a. t. a 1 paušální náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. a dále v souvislosti s cestou realizovanou dne 7. 11. 2025 na jednání soudu náhrada ve výši 1 544 Kč (za celkem , hodnota, ujetých km , adresa, a zpět, 35,80 Kč za litr paliva podle vyhlášky č. 475/2024 Sb., při průměrné spotřebě 5,3 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla podle vyhlášky č. 475/2024 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut po 150 Kč, celkem 900 Kč podle § 14 a. t. Zástupce žalované není plátcem daně z přidané hodnoty.

22.Pokud jde tarifní hodnotu pro výpočet odměny zástupce žalované, soud odkazuje na ustálenou judikaturu, například na usnesení Nejvyššího soudu ČR ve věci ze dne 15. 4. 2021, sp. zn. , spisová značka, , podle níž v řízení o oprávněnosti výpovědi nejde o určení její neplatnosti jako právního jednání, ale o přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“, kdy se soud zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, pročež výše odměny se určí podle § 6 odst. 1 a § 9 odst. 1 a. t. a činí 1 500 Kč za jeden úkon právní služby (tarifní hodnota 10 000 Kč) a po účinnosti vyhlášky č. 258/2024 Sb. činí 2 300 Kč za jeden úkon právní služby (tarifní hodnota 30 000 Kč). Soud tak aplikoval tarifní hodnotu podle § 9 odst. 1 a. t.