9 C 37/2025-20

1.Žalobou, doručenou soudu dne , datum, , žalobce uplatnil pohledávku 35 151,58 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 35 151,58 Kč od 16. 2. 2024 do zaplacení, a to z titulu dlužného nájemného ve výši 12 738 Kč za období od září 2023 do února 2024 a celkového nedoplatku na vyúčtování služeb za rok 2021-2022, 2023 a 2024 ve výši 22 413,58 Kč. Dne 15. 12. 2022 uzavřel žalobce s žalovanou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl byt č. , hodnota, v domě č.p. 47 v obci , adresa, (dále jen “byt“). Od září 2023 až do února 2024 žalovaná nehradila nájemné a zálohy za služby. I přestože nájemní vztah měl trvat do 31. 12. 2023, žalovaná užívala byt až do konce února 2024, kdy bylo dohodou ze dne 31. 1. 2024 domluveno, že dojde k vystěhování bytu a žalovaná uhradí nájemné a zálohy ještě za měsíc leden a únor ve výši 2 x 5 223 Kč. Žalobce dále provedl vyúčtování na služby za rok 2023 a 2024, kde byly neuhrazené zálohy zohledněny. Žalobce vyzval žalovanou k uhrazení dluhu předžalobní výzvou, která jí byla dodána dne 3. 9. 2024.

2.Žalovaná se ve věci nevyjádřila.

3.V daném případě soud postupoval podle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“), kdy k projednání věci samé není třeba nařizovat jednání, jestliže ve věci lze rozhodnout jen na základě účastníky předložených listinných důkazů a účastníci se práva účasti na projednání věci vzdali, popřípadě s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasili. Žalobce (doručováno obci Městys) ani žalovaný se nevyjádřili, proto soud předpokládal dle § 101 odst. 4 o. s. ř., že souhlasí s rozhodnutím bez nařízení jednání a věc projednal a rozhodl na základě obsahu spisu a předložených listinných důkazů.

4.Z předložených listin soud zjistil následující. Mezi stranami byla dne 15. 12. 2022 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu, přičemž dle čl. VI. bodu 1 uvedené smlouvy byl nájem uzavřen na dobu určitou od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023. Dle čl. IV. bodu 1, 2 nájemní smlouvy bylo sjednáno nájemné ve výši 2 123 Kč, splatné vždy k 15. dni v kalendářního měsíce, za nějž je nájemné placeno. Dle čl. V. bodu 5, 6 byly sjednány zálohy související s užíváním bytu ve výši 3 100 Kč, splatné vždy k 15. dni kalendářního měsíce, za nějž je záloha placena (dále jen „zálohy za služby“). Žalovaná však přestala hradit nájemné a zálohy za služby od září 2023, a tak byla dne 11. 12. 2023 mezi žalobcem a žalovanou uzavřena dohoda o uznání závazku, jejímž obsahem bylo uznání dluhu za nájemné a zálohy za služby ve výši 38 152,83 Kč a dále byl domluven splátkový kalendář na splacení dluhu. Uznaný dluh se skládal z dlužného nájemného včetně záloh za služby od září do listopadu 2023 ve výši 15 669 Kč (3x5 223 Kč) a nedoplatku vyúčtování za služby za rok 2021-2022 ve výši 22 483,83 Kč. Žalovaná však užívala byt až do února 2024, kdy bylo dohodou ze dne 31. 1. 2024 sjednáno, že dojde k vystěhování bytu a žalovaná uhradí nájemné a zálohy za služby ještě za měsíc leden a únor ve výši 2 x 5 223 Kč. V mezidobí došlo k vyúčtování záloh a spotřeby za služby spojené s užíváním bytu, přičemž za rok 2023 byl vypočten nedoplatek ve výši 9 961,03 Kč a za rok 2024 (od ledna 2024 do února 2024) byl vypočten nedoplatek ve výši 9 968,72 Kč. Žalobce tedy zohlednil dlužné zálohy za měsíce září, říjen, listopad ve vyúčtování za rok 2023 a 2024. Nárok žalobce se tedy skládá z dlužného nájemného za období od září 2023 do února 2024 ve výši 12 738 Kč (6x2 123 Kč), z nedoplatku za vyúčtování služeb za rok 2021-2022 ve výši 22 483,83 Kč, z nedoplatku z vyúčtování za služby za rok 2023 ve výši 9 961,03 Kč a z nedoplatku z vyúčtování za služby za rok 2024 ve výši 9 968,72 Kč. Žalovaná na dluh uhradila 20 000 Kč. Se zbytkem dluhu se dostala do prodlení, přičemž žalobce požaduje úrok z prodlení z celkové dlužné částky 35 151,58 Kč až od 16. 2. 2024, tedy ode dne následujícího po splatnosti posledního nájemného, resp. náhrady za měsíc únor.

5.Podle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“), platí, že po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

6.Podle § 1993 odst. 1 o. z., platí, že je-li dlužník dlužen z několika závazků k plnění stejného druhu a neurčí-li při plnění, na který dluh plní, započte se plnění nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka již upomenul, jinak na závazek nejméně zajištěný. Při stejné míře zajištění několika závazků se plnění započte nejprve na závazek nejdříve splatný.

7.Podle § 1958 odst. 2 o. z. platí, že neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

8.Podle § 2201 o. z. platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

9.Podle § 2053 o. z. platí, že uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá.

10.Podle § 2292 o. z. platí, že nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

11.Podle § 2285 o. z. platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

12.Podle § 2295 o. z. platí, že jestliže nájemce neodevzdá byt ke dni skončení nájmu způsobem uvedeným v § 2292, je pronajímateli povinen platit náhradu ve výši ujednaného nájemného, a to až do dne, kdy byt pronajímateli skutečně odevzdá.

13.Nárok žalobce je částečně důvodný. Soud má za prokázané, že mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena nájemní smlouva a žalovaná neplnila své povinnosti, když nehradila žalobci nájemné ani zálohy na služby ve sjednané výši. Soud se nejprve zabýval dluhem žalované na samotném nájemném. Z dohody o uznání dluhu plyne, že žalovaná uznala dluh na nájemném za období od září 2023 do listopadu 2023, tedy ve výši 6 369 Kč podle § 2053 o. z. Z nájemní smlouvy vyplývá, že nájem trval do 31. 12. 2023, nájemné za prosinec nebylo uhrazeno, tedy žalobce má nárok i na dlužné nájemné ve výši 2 123 Kč za prosinec 2023 podle § 2201 o. z. Dále má žalobce nárok na dlužné nájemné za období od ledna 2024 do února 2024 ve výši 4 246 Kč z titulu náhrady za nájemné podle § 2295 o. z. z toho důvodu, že nájem měl skončit ke dni 31. 12. 2024, ale pokračoval až do února 2024. Mezi žalobcem a žalovanou byla dne 31. 1. 2024 uzavřena dohoda o vystěhování s tím, že žalovaná byt vyklidí do konce února 2024 a uhradí nájemné a zálohy za služby ve výši 2x5 223 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobce ve lhůtě 3 měsíců od skončení nájmu vyzval žalovanou k opuštění bytu, nedošlo k prodloužení nájemního vztahu ve smyslu § 2285 o. z., a nájem tak skončil ke dni 28. 2. 2024. Dlužné nájemné za období od ledna do února 2024 je tedy náhradou zá nájem ve smyslu § 2295 o. z., na který má žalobce nárok. Celkové dlužné nájemné činí 12 738 Kč za období od září 2023 do února 2024. Podle čl. IV. bodu 1, 2 nájemní smlouvy bylo sjednáno, že nájemné je splatné vždy k 15. dni v kalendářního měsíce, za nějž je nájemné placeno. Vzhledem k tomu, že žalovaná se dostala do prodlení s placením nájemného ve smyslu § 1968 odst. 1 o. z., náleží žalobci také zákonný úrok z prodlení ve smyslu § 1970 o. z., který žalobce požaduje až z celkového dlužného nájemného 12 738 Kč ode dne následujícího po splatnosti posledního dlužného nájemného, resp. náhrady, tedy od 16. 2. 2024. Zákonná sazba úroku z prodlení činí podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. 14,75 %. V této časti soud žalobě vyhověl výrokem I ve spojení s bodem 1.

14.Dále se soud zabýval vyúčtováními za spotřebované služby za rok 2021-2022. Z dohody o uznání dluhu plyne, že žalovaná uznala dluh z vyúčtování z roku 2021-2022 ve výši 22 483,83 Kč. Dne 31. 1. 2024 byla žalovanou uhrazena částka 20 000 Kč, kterou soud podle § 1933 o. z. započetl oproti nejdříve splatnému dluhu, tedy oproti vyúčtování za rok 2021–2022. Na vyúčtování tedy zbývá uhradit částka 2 483,83 Kč. S touto částí nedoplatku se žalovaná dostala do prodlení podle § 1968 odst. 1 o. z., a proto má žalobce nárok na zákonný úrok z prodlení z částky 2 483,83 Kč ve smyslu § 1970 o. z. ve výši podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., který požaduje od 16. 2. 2024 V této časti soud žalobě vyhověl výrokem I ve spojení s bodem 1.

15.Žalobce dále požaduje nedoplatek za vyúčtování za rok 2023. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015, se pronajímatel po datu, kdy mělo dojít k vyúčtování, již nemůže domáhat zaplacení samotných záloh, ale do té doby vzniklý nárok na poplatek z prodlení z těchto záloh mu nezaniká. Žalobce tedy v souladu s judikaturou uplatňuje vůči žalované nedoplatek na vyúčtování za spotřebované služby za rok 2023 ve výši 9 961,03 Kč, nikoli dlužné zálohy z dohody o uznání dluhu.

16.Soud dovodil, že splatnost vyúčtování za rok 2023 nastala dne 3. 12. 2024 – tedy po dni, kdy se do dispoziční sféry žalované dostala žaloba ve smyslu § 1958 o. z., ve které je uplatňován i nedoplatek z vyúčtování za rok 2023. Doručenka je založena na č.l. 6. Vzhledem k tomu, že splatnost vyúčtování za rok 2023 nastala den následující po doručení žaloby a žalovaná neuhradila ničeho, má žalobce nárok na úrok z prodlení z nedoplatku vyúčtování za rok 2023 z částky 9 961,03 Kč od 4. 12. 2024 do zaplacení, nikoliv od 16. 2 2024, jak požadoval žalobce. Soud tedy vyhověl části tohoto nároku výrokem I ve spojení s bodem 2 a ve zbylé části zákonného úroku z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 9 961,03 Kč od 16. 2. 2024 do 3. 12. 2024 soud výrokem II žalobu zamítl.

17.Vyúčtování za rok 2024 bylo provedeno za období, v němž již netrval nájemní vztah, ale jednalo se o tzv. přechodové období, kdy žalobci náleží po dobu 3 měsíců od ukončení nájmu náhrada za nájem ve smyslu § 2285 o. z. Zálohy za služby lze samostatně požadovat, aniž by bylo provedeno vyúčtování. Z dohody o vystěhování ze dne 31. 1. 2024 plyne, že žalovaná měla uhradit zálohy za služby za měsíc leden a únor ve výši 2 x 3 100 Kč. Vzhledem k tomu, že zálohy za služby za měsíc leden a únor 2024 žalovaná neuhradila, soud proto přiznal žalobci částku 6 200 Kč se zákonným úrokem z prodlení ode dne 16. 2. 2024 z titulu dlužných záloh za služby, jak rozhodl ve výroku I ve spojení s bodem 1. Ohledně zbývající částky 3 768,72 Kč, která představuje část nedoplatku za spotřebované služby za rok 2024, soud postupoval obdobně jako u vyúčtování za rok 2023.

18.Soud dovodil, že splatnost části nedoplatku vyúčtování za rok 2024 ve výši 3 678,72 Kč také nastala dne 3. 12. 2024 – tedy po dni, kdy se do dispoziční sféry žalované dostala žaloba ve smyslu § 1958 o. z., ve které je uplatňován i nedoplatek z vyúčtování za rok 2024. Doručenka je založena na č.l. 6. Splatnost nedoplatku z vyúčtování nastala dříve, než jak předpokládá § 7 vyhlášky č. 67/2013 Sb. Zákon pronajímateli ovšem nebrání, aby v průběhu zúčtovacího období vystavil mimořádné vyúčtování zejména z toho důvodu, že došlo k odstěhování nájemníka. Vzhledem k tomu, že žalovaná ani na toto vyúčtování neuhradila ničeho, je v prodlení ode dne 4. 12. 2024 podle § 1968 odst. 1 o. z. Žalobce má tedy nárok na zákonný úrok z prodlení ve smyslu § 1970 o. z. z části nedoplatku na vyúčtování za rok 2024 ve výši 3 768,72 Kč od 4. 12. 2024 do zaplacení, nikoli od 16. 2. 2024 do zaplacení, jak žalobce požadoval. Zákonná sazba úroku z prodlení k počátku prodlení činí 12,75 %. Soud tedy vyhověl části tohoto nároku výrokem I ve spojení s bodem 3 a ve zbylé části úroku z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 3 768,72 Kč od 16. 2. 2024 do 3. 12. 2024 soud výrokem II žalobu zamítl.

19.I když žalobce nebyl ve věci zcela úspěšný, soud mu přiznal právo na náhradu nákladů řízení v plné výši ve smyslu § 142 odst. 3 o. s. ř., protože se jednalo o marginální neúspěch pouze ve výši zákonných úroků z prodlení za kratší časové období. V podstatné části předmětu řízení byl žalobce úspěšný.

20.Žalovaná byla před podáním žaloby vyzvána předžalobní výzvou k uhrazení dlužné částky, žalobce má tak právo na zaplacení náhrady nákladů řízení podle § 142a odst. 1 o. s. ř. Náklady řízení žalobce tvoří soudní poplatek ve výši 1 407 Kč, odměna advokáta za 3 úkony právní služby (příprava a písemné převzetí, výzva, podání ve věci) ve výši 7 620 Kč podle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění účinném do 31. 12. 2024, (dále jen „a. t.“) a paušální náklady za 3 úkony ve výši 900 Kč podle § 13 odst. 4 a. t.. Celková náhrada nákladů tak činí 11 716 Kč vč. DPH. Vzhledem k tomu, že žalobce byl zastoupen advokátem, náleží náhrada nákladů řízení jemu podle § 149 odst. 1 o. s. ř. Pariční lhůtu pro splnění povinnosti ve výroku I a III stanovil soud podle § 160 odst. 1 o. s. ř.