Vyhláška č. 456/2024 Sb.
Vyhláška o cenových mapách nájemného
Platný
Vyhláška
Účinnost od 01.01.2025
Verze znění:
01.01.2025
23.12.2024
456
VYHLÁŠKA
ze dne 19. prosince 2024
o cenových mapách nájemného
Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 6 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 126/2024 Sb.:
Předmět úpravy
Tato vyhláška stanoví
a) vstupní data vstupující do tvorby cenových map nájemného a postup Ministerstva financí při práci s nimi,
b) způsob tvorby cenových map nájemného,
c) termíny zveřejňování cenových map nájemného a podoba jejich vydávání.
Vymezení pojmů
Pro účely této vyhlášky se rozumí
a) územní jednotkou území obce s výjimkou
1. obce s rozšířenou působností a hlavního města Prahy, kde je územní jednotkou katastrální území ,
2. vojenského újezdu, pro který se cenové mapy nájemného nezpracovávají a nevydávají,
b) nájemním bytem byt podle § 13 stavebního zákona používaný pro bydlení osob,
c) dispozicí údaj o počtu obytných místností podle stavebního zákona,
d) referenčním bytem nezařízený nájemní byt ve stáří více než 5 let, o standardizované velikosti příslušné velikostní kategorie s odpovídající velikostí obytných místností, bez bezbariérového přístupu, bez balkonu, terasy, garáže, garážového stání, parkovací plochy a dalšího vybavení, který je udržovaný v dobrém až velmi dobrém stavebně technickém stavu,
e) referenčním bytem novostavby nezařízený nájemní byt ve stáří nejvýše 5 let, o standardizované velikosti příslušné velikostní kategorie s odpovídající velikostí obytných místností, bez bezbariérového přístupu, bez balkonu, terasy, garáže, garážového stání, parkovací plochy a dalšího vybavení, který je ve vynikajícím nebo velmi dobrém stavebně technickém stavu,
f) vstupními daty vstupujícími do tvorby cenových map nájemného nabídkové ceny nájemného nájemních bytů , u kterých lze předpokládat, že byly ve stanoveném období pronajaty za tržních podmínek,
g) tříděním cílená úprava vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného ,
h) podlahovou plochou podlahová plocha podle stavebního zákona,
i) realitním portálem internetová adresa, která slouží k zveřejňování a vyhledávání nabídek a poptávek po nemovitých věcech, a to za účelem jejich prodeje nebo pronájmu,
j) nově uzavřenou smlouvou smlouva mezi poskytovatelem nájemního bytu a nájemcem nově pronajímaného bytu, která je realizována na základě informace uvedené na realitním portálu .
Cenové mapy nájemného
(1) Cenové mapy nájemného vyjadřují hladinu nájemného u nájemních bytů poskytovaných za tržních podmínek.
(2) Pro účely cenových map nájemného není rozhodující majetkoprávní vztah k nájemnímu bytu .
Vstupní data pro tvorbu cenových map nájemného
(1) Pro tvorbu cenových map nájemného se využívají pouze vstupní data vstupující do tvorby cenových map nájemného .
(2) Vstupní data vstupující do tvorby cenových map nájemného jsou v rámci přípravy dat tříděna. Postup při sběru a třídění dat stanoví příloha č. 1 k této vyhlášce.
Zpracování cenových map nájemného
(1) Cenové mapy nájemného indikují nájemné v rámci nově uzavřeného smluvního vztahu.
(2) Cenové mapy nájemného jsou zpracovávány pro referenční byty nebo referenční byty novostaveb s podlahovou plochou od 16 m2 do 120 m2.
(3) Cenové mapy nájemného jsou zpracovávány ve 4 velikostních kategoriích podle dispozice nájemního bytu , a to
a) 1. velikostní kategorie odpovídající dispozici nájemního bytu 1+kk a 1+1,
b) 2. velikostní kategorie odpovídající dispozici nájemního bytu 2+kk a 2+1,
c) 3. velikostní kategorie odpovídající dispozici nájemního bytu 3+kk a 3+1 a
d) 4. velikostní kategorie odpovídající dispozici nájemního bytu 4+kk, 4+1 a více.
(4) Standardizovaná velikost referenčního bytu je dána mediánem výměr nájemních bytů nabízených k pronájmu v daném kraji za specifikované období v dané velikostní kategorii.
(5) Standardizovaná velikost referenčního bytu novostavby je dána mediánem výměr nájemních bytů nabízených k pronájmu v daném kraji za specifikované období v dané velikostní kategorii.
(6) Postup při zpracování vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného , způsob jejich zpracování a postup tvorby cenových map nájemného stanoví příloha č. 2 k této vyhlášce.
Postup při vydávání a zveřejňování cenových map nájemného
(1) Cenové mapy nájemného vydávané Ministerstvem financí obsahují
a) popisné výstupy, kterými jsou údaje o výměrách jednotlivých velikostních kategorií referenčního bytu ,
b) vybrané cenotvorné parametry pro referenční byt novostavby v Kč za 1 měsíc a 1 m2,
c) grafické znázornění, kterým jsou mapy nájemného pro referenční byty a referenční byty novostavby vždy samostatně pro jednotlivé velikostní kategorie podle § 5 odst. 3,
d) tabulkové výstupy, kterými jsou každou územní jednotku vždy 1 sada dat pro každou ze 4 velikostních kategorií, přičemž každá datová sada obsahuje alespoň
1. nájemné referenčního bytu v Kč za 1 měsíc a 1 m2,
2. dolní a horní mez intervalu nájemného referenčního bytu v Kč za 1 měsíc a 1 m2,
3. údaje o minimální a maximální hodnotě a hodnotě mediánu nájemného v Kč za 1 měsíc a 1 m2 ze vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného a
4. nájemné referenčního bytu novostavby v Kč za 1 měsíc a 1 m2.
(2) Cenové mapy nájemného zveřejňuje Ministerstvo financí na svých internetových stránkách vždy nejpozději do 45 dnů od skončení kalendářního čtvrtletí.
Účinnost
Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2025.
Ministr financí:
Ing. Stanjura v. r.
Příloha č. 1
Příloha č. 1
Postup při sběru a třídění dat pro cenové mapy nájemného v České republice
1. Cenové mapy nájemného zpracovává Ministerstvo financí vždy na základě čtvrtletních dat.
2. Za pronajatý se považuje nájemní byt , k němuž byl na realitních portálech uveden inzerát s nabídkou jeho pronájmu, který byl z nabídky realitních portálů stažen.
3. Třídění vstupních dat pro cenové mapy nájemného má následující posloupnost kroků:
3.1. Získání časových údajů zveřejnění inzerátu na realitním portálu .
3.2. Odstranění nepoužívaných proměnných ze zdrojových dat.
3.3. Odstranění pozorování, která nesplňují velikostní kategorie nájemních bytů definované podle § 5 odst. 3 vyhlášky.
3.4. Odstranění inzerátů, které jsou uveřejněny déle než 180 dní.
3.5. Odstranění duplicitních pozorování.
3.6. Odstranění dat, u kterých nejsou uvedeny souřadnice globálního polohového systému.
3.7. Přiřazení unikátního číselného označení každému pozorování.
3.8. Propojení polohopisných údajů vztahujících se k jednotlivým transakcím (pronájmům) ze systému globálního polohového systému s územními daty pomocí polygonu. Polygon je množina bodů vymezená globálním polohovým systémem a souřadnicemi, které přísluší k dané územní jednotce .
3.9. Přiřazení územních informací k danému pozorování. Za územní informace jsou považovány
a) název katastrálního území ,
b) kód katastrálního území ,
c) název obce ,
d) kód obce ,
e) název obce s rozšířenou působností,
f) kód obce s rozšířenou působností a
g) název kraje.
3.10. Přiřazení informací o nájemním bydlení k pozorování podle unikátního číselného označení, a to
a) kategorie,
b) typ materiálu budovy,
c) stav objektu,
d) vlastnictví,
e) podlaží,
f) podlahová plocha ,
g) typ domu,
h) poloha domu,
i) plocha pozemku a
j) údaje globálního polohového systému.
3.11. Přiřazení binárních atributů ke každému pozorování. Každý binární atribut reprezentuje jednu nově vytvořenou proměnnou a dosahuje hodnot „1“ v případě, že nájemní byt disponuje binárním atributem, v opačném případě dosahuje hodnoty „0“. Binární atributy jsou
a) balkón,
b) parkovací místo,
c) vybavenost,
d) lodžie,
e) výtah,
f) bezbariérovost,
g) garáž,
h) terasa a
i) technický stav,
1. plánovaný projekt, v procesu výstavby,
2. špatný stav, před rekonstrukcí,
3. dobrý až velmi dobrý,
4. po rekonstrukci a
5. novostavba,
j) typ materiálu
1. panelový,
2. cihlový,
3. dřevěný,
4. mix,
5. skeletová konstrukce,
6. kamenný a
7. ostatní.
Příloha č. 2
Příloha č. 2
Postup při zpracování vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného, způsob jejich zpracování a postup tvorby cenových map nájemného v České republice
1. Cenové mapy nájemného v České republice jsou zpracovány a tvořeny ze vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného , u nichž proběhlo třídění podle přílohy č. 1.
2. Cenové mapy nájemného jsou výstupem vícenásobného log-lineárního hédonického regresního modelu počítaného na nabídkových nájemních cenách v České republice.
3. Cenové mapy nájemného jsou členěny geograficky na jednotlivé územní jednotky .
4. Nájemné pro danou velikostní kategorii a danou územní jednotku se určí jako exponenciální hodnota konstanty regresní funkce.
5. Dolní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m2 se určí jako dolní mezi predikčního intervalu (2,5 %). Horní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m2 se určí jako horní mezi predikčního intervalu (97,5 %). Dolní a horní mez predikčního intervalu reprezentují cenovou hladinu, ve které se nabízí m2 referenčního bytu v dané velikostní kategorii ve specifické územní jednotce .
6. Údaje o minimální a maximální hodnotě včetně mediánu nájemného referenčního bytu za m2 odpovídají cenové hladině získané z původních dat o nájemném na trhu.
7. Obecná specifikace modelu cenových map nájemného je:
ln(nabídkové ceny nájemného za m2) = β0 + βi * ln(xi) + βj * xj + ε
kde ln vyjadřuje přirozený logaritmus,
β0 vyjadřuje střední hodnotu cenové hladiny, kdy se jedná o přirozený logaritmus konstanty modelu,
βi a βj vyjadřuje jednotlivé regresní koeficienty,
xi a xj vyjadřuje jednotlivé nezávislé proměnné,
ε vyjadřuje nevysvětlenou část modelu cenových map nájemného.
7.1. V modelu cenových map nájemného jsou vysvětlující proměnné celková podlahová plocha a průměrná plocha jednoho pokoje vyjádřeny v logaritmech, ostatní proměnné jsou v lineárním vyjádření.
7.2. Zapsání obecné struktury nebo skladby log-lineárního modelu cenových map nájemného se provede:
a) zadání vztahů mezi vysvětlovanou proměnnou a všemi specifikovanými vysvětlujícími proměnnými,
b) specifikace datového vstupu, kterým je připravený a popsaný datový zdroj podle přílohy č. 1,
c) zadání výpisu a žádaných výstupů z log-lineárního modelu cenových map nájemného,
d) vytvoření smyčkové struktury výpočtů jednotlivých regresních funkcí pro každou územní jednotku .
7.3. Kontrola výskytu multikolinearity u jednotlivých prediktorů se realizuje pomocí smyčkové funkce počítání korelačních maticí v každé územní jednotce . V případě výskytu multikolinearity mezi prediktory se problematický prediktor sám automaticky vyřadí z regresního modelu v dané územní jednotce . Předpoklad dostatečného množství pozorování pro výpočet regresní funkce je kontrolován pomocí selektující funkce. Pokud je v územní jednotce malé množství pozorování, tak se doplní o pozorování z okolního území.
7.4. Kontrola a korekce datového vzorku se v této fázi regresního modelu realizují za pomoci analýzy Cookovy vzdálenosti.
7.5. Stabilita získaných regresních koeficientů a stabilita modelu cenových map nájemného jsou kontrolovány za pomocí metody bootstrappingu.
8. Nájemné referenčního bytu novostavby je v cenových mapách nájemného určeno na základě součinu koeficientu referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu v příslušné velikostní kategorii.
9. Koeficient referenčního bytu novostavby je dán podílem nájemného referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu . Pro potřeby výpočtu koeficientu referenčního bytu novostavby se pracuje vždy s daty za nájemní byty jak referenčních bytů , tak i referenčních bytů novostaveb o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v České republice. Vzorec tohoto vztahu je:
kde Knovostavby vyjadřuje koeficient referenčního bytu novostavby pro danou územní jednotku ,
Cnovostavby vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 referenčního bytu novostavby v dané územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR,
Cref vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m2 referenčního bytu ve stejné územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR.
Pro výpočet cen uvedených v tomto odstavci je využíván model cenových map nájemného specifikovaný v odstavci 7 této přílohy.
V případě, že z důvodu nedostatku vstupních údajů nelze určit koeficient referenčního bytu novostavby , je výpočet koeficientu referenčního bytu novostavby učiněn za kraj a následně je na místo koeficientu příslušného pro danou územní jednotku aplikován tento krajský údaj.
Přihlaste se pro poznámky, oblíbené a upozornění
Informace o předpisu
| Citace | Vyhláška č. 456/2024 Sb., o cenových mapách nájemného |
|---|---|
| Typ předpisu | Vyhláška |
| Autor | - |
| Sbírka | Sbírka zákonů |
| Datum vyhlášení | 23.12.2024 |
|---|---|
| Účinnost od | 01.01.2025 |
| Účinnost do | - |
| Stav | Platný |
Právní oblasti:
Občanské právo
Občanské právo hmotné
Znění předpisu má informativní charakter.
Komentáře 0