34 C 65/2020-332

1.Žalobou ze dne , datum, se žalobkyně domáhala, aby soud určil nájemné ve vztahu k bytové jednotce č. , hodnota, nacházející se na adrese , adresa, , jež stojí na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaném na LV č. , hodnota, , vedeném pro k.ú. , adresa, (dále také jen předmětný byt)․ V odůvodnění žaloby uvedla, že žalobkyně vykonává svěřenou správu nemovitosti: předmětného bytu č. , hodnota, . Žalovaný užívá byt jakožto nájemce na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , kdy hradí žalobkyní za užívání bytu nájemné v částce , částka, měsíčně. Výše nájemného za byt je hluboko pod výší obvyklého nájemného v daném místě. Žalobkyně proto žalovanému písemně navrhla zvýšení nájemného na částku , částka, měsíčně. Návrh žalobkyně byl dne , datum, vhozen do schránky žalovaného. Žalovaný návrh na zvýšení nájemného nepřijal ve lhůtě dvou měsíců, proto ve lhůtě dalších tří měsíců podává žalobkyně návrh k soudu, aby stanovil výši nájemného rozsudkem. Výše nájemného stanovená znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , č. , hodnota, -, Anonymizováno, ke srovnatelnému bytu činí , částka, /m2 měsíčně, při rozloze bytu , Anonymizováno, m2 tedy obvyklé nájemné činí , částka, měsíčně.

2.Žalovaný uvedl, že s navýšením nájmu na , částka, /m2 by souhlasil pro byt bez závad. Byt užívaný žalovaným je však hygienicky závadný pro nadlimitní noční (22:00-6:00hod) hlukovou zátěž od roku , Anonymizováno, v zimním režimu provozu, konkrétně v ložnici o výměře , Anonymizováno, a v obývacím pokoji o výměře , Anonymizováno, . Vada, která brání řádnému užívání bytu je způsobena zavěšením potrubí přívodu horkovodu do výměníkové stanice pod podlahou bytu žalovaného. Při měření , datum, provedené Zdravotním ústavem se sídlem v , adresa, pro Hygienickou stanici , Anonymizováno, bylo zjištěno, že noční hlukový limit v ložnici je překračován o , Anonymizováno, a v obývacím pokoji o , Anonymizováno, . Žalovaný proto uplatnil slevu z nájmu ve výši , částka, /měsíčně od , datum, do odstranění hlukové vady. K výši požadované slevy na nájemném žalovaný uvedl, že užitná podlahová plocha předmětného bytu je , Anonymizováno, m2, obytná podlahová plocha bytu je , Anonymizováno, m2 (, Anonymizováno, ). Nadlimitním nočním hlukem jsou zasaženy , Anonymizováno, pokoje o výměře , Anonymizováno, m2, tedy , Anonymizováno, % obytné podlahové plochy bytu (koef. , Anonymizováno, ). Topná sezóna trvá , Anonymizováno, měsíců (, Anonymizováno, – , Anonymizováno, ) z , Anonymizováno, měsíců (koeficient , Anonymizováno, ). Podíl nočních hodin je , Anonymizováno, hodin (22:00 – 6:00), tedy , Anonymizováno, dne (koeficient 0, Anonymizováno, ). Celkový koeficient pro poskytnutí slevy je , Anonymizováno, Z nájemného požadovaného žalobcem ke dni , datum, ve výši , částka, za využití koeficientu ve výši , Anonymizováno, činí sleva , částka, měsíčně. Dále namítl, že žádný návrh na zvýšení nájemného mu nebyl v létě , Anonymizováno, doručen. Žalobkyně použila doručenku dopisu z , datum, se zn.: , Anonymizováno, -, č. účtu, s technickými přílohami. Žalovaný dále uplatnil vzájemný návrh na odstranění hlukové vady váznoucí na bytě č. , hodnota, , konkrétně ve dvou místnostech užívaných žalovaným jako ložnice a obývací pokoj umístěných v jižní časti bytu, kdy tato vada je způsobena výměníkovou stanicí umístěnou v sousedícím domě č.p. , Anonymizováno, , který stojí na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , kat. úz. , adresa, , obec , adresa, a trubním vedením přívodního horkovodu (primeru) v budově , adresa, /, Anonymizováno, (vedeném pod podlahou jižní časti předmětného bytu namísto vedení , Anonymizováno, nad podlahou suterénu). Navrhl, aby žalobkyně odstranila uvedenou vadu takovým způsobem, aby v uvedeném bytě byly splněny hygienické limity nočního i denního hluku stanovené právními předpisy tak, že vada bude odstraněna v období po skončení topné sezóny při odstávce horkovodu , Anonymizováno, , tj. od , Anonymizováno, . do , Anonymizováno3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti.

4.Žalobkyně vykonává správu nemovitostí ve vlastnictví , Anonymizováno, , mimo jiné i bytu č. , hodnota, nacházejícího se v , Anonymizováno, . podlaží domu na adrese , adresa, , jež stojí na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaném na LV č. , hodnota, , vedeném pro k.ú. , adresa, Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, (informace o pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, ).

5.Žalovaný užívá byt o výměře , Anonymizováno, m2 na základě Smlouvy o nájmu bytu , Anonymizováno, uzavřené z důvodu přechodu nájmu na dobu neurčitou ze dne , datum, , za což hradí žalobkyni nájemné ve výši , částka, měsíčně (smlouva včetně jejích příloh - evidenčního listu z roku , Anonymizováno, a rozpisu místností). Žalovaný užíval byt spolu s manželkou , tituly před jménem, , jméno FO, již od roku , Anonymizováno, , která uzavřela s předchůdcem žalobkyně smlouvu o nájmu předmětného bytu dne , datum, (smlouva o nájmu bytu z , datum, ). Žalovaný s , jméno FO, uzavřel manželství dne , datum, (rozsudek o rozvodu manželství zdejšího soudu č.j. , Anonymizováno, s vyznačenou doložkou právní moci z , datum, ). Na základě dohody rozvedených manželů z , datum, žalobkyně uznala, že se žalovaný stal nájemcem předmětného bytu (sdělení , Anonymizováno, , adresa, z , datum, ).

6.Žalobkyně dne , datum, žalovanému písemně navrhla zvýšení nájemného na částku , částka, /m2 měsíčně, celkem tedy , částka, měsíčně. Návrh byl doručen žalovanému dne , datum, (návrh na zvýšení nájemného od , datum, ze dne , datum, a doručenkou na adresu žalovaného). Žalovaný návrh na zvýšení nájemného nepřijal dne , datum, .

7.Žalobkyně dne , datum, žalovanému písemně navrhla zvýšení nájemného na částku , částka, /m2 měsíčně, celkem tedy , částka, měsíčně. Návrh se dostal do sféry dispozice žalovaného dne , datum, (návrh na zvýšení nájemného od , datum, ze dne , datum, a doručenkou na adresu žalovaného, jež byla dne , datum, vhozena do schránky žalovanému).

8.Žalovaný na návrh na zvýšení nájemného nereagoval, žalobkyně proto dne , datum, zaslala žalovanému předžalobní výzvu, jež byla žalovanému odeslána téhož dne (předžalobní výzva ze dne , datum, a podací arch z téhož dne).

9.Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, zpracoval ke dni , datum, znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, , z něhož plyne, že výše obvyklého nájemného za srovnatelný byt (v k. ú. , adresa, , rozloha bytu , Anonymizováno, m2, umístění bytu v bytovém domě s výtahem, který je konstrukčně cihlový, nikoli skeletový či panelový, není novostavbou, v dobrém stavebně technickém stavu, provozuschopný s úplnými rozvody a instalacemi, umístěný ve středních podlažích, nikoli suterénní či přízemní, se základním příslušenstvím, hygienickým a kuchyňským zázemím, s etážovým, ústředním či dálkovým vytápěním a obdobným ohřevem vody, běžnou materiálovou charakteristikou stavebních prvků a úprav, tj. bytových rozvodů a instalací, vytápění, ohřevu vody, podlah, oken, dveří, povrchových úprav, bez mimořádného příslušenství zvyšujícího podlahovou plochu, tedy, balkónu, lodžie, terasy, sklepní kóje apod.) činila , částka, /m2 (znalecký posudek).

10.Žalovaný přičlenil na základě souhlasu stavebního úřadu odboru výstavby , Anonymizováno, v , adresa, část kočárkárny o výměře , Anonymizováno, m2 k předmětnému bytu. Z tohoto prostoru se stala ložnice (rozhodnutí odboru výstavby , Anonymizováno, , adresa, ze dne , datum, ve spojení s půdorysem přízemí – stavební úpravy při sloučení bytové jednotky).

11.V roce , Anonymizováno, došlo k rekonstrukci výměníkové stanice. Výměníková stanice je umístěna v suterénu ve vedlejším domu č. , Anonymizováno, (prostor vpravo) od bytu žalovaného. Pod předmětným bytem - pod ložnicí a obývacím pokojem - je umístěn horkovodní přívod (půdorys , Anonymizováno, . PP výměníkové stanice v budově č.p. , Anonymizováno, a půdorys , Anonymizováno, . NP-přízemí s byty nad VS s horkovodem v budově č.p. , Anonymizováno, , fotografie půdorysu bytu s vyznačením hlukové zátěže na č.l. , Anonymizováno, , měření autorizované laboratoře , tituly před jménem, , jméno FO, z , datum, , sdělení , Anonymizováno, , adresa, z , datum, ).

12.Žalovaný již dne , datum, zaslal , Anonymizováno, , adresa, , odboru majetkoprávnímu, zastoupenému společností , Anonymizováno, ., stížnost na noční hlučnost z výměníkové stanice v předmětném bytu a požádal o poskytnutí , Anonymizováno, % slevy z nájmu (stížnost na neúnosnou noční hlučnost z výměníkové stanice ze dne , datum, ).

13.Svědkyně , Anonymizováno, , zaměstnankyně žalobkyně, vypověděla, že žalovaný si stěžuje na hluk vycházející z technologií výměníkové stanice a pronikající do jeho bytu od roku , Anonymizováno, .

14.Žalobkyně si dne , datum, objednala zhotovení projektové dokumentace pro rekonstrukci výměníkové stanice VS , adresa, (smlouva o dílo z , datum, ). Rekonstrukce výměníkové stanice proběhla na základě smlouvy o dílo z , datum, . Rekonstrukce spočívala v instalaci kompletní nové technologie VS včetně měření a regulace pro ohřev ÚT a TUV a napojení nové technologie na stávající rozvody ÚT a TUV. Žalobkyně převzala zrekonstruovanou výměníkovou stanici od , Anonymizováno, dne , datum, (protokol o předání a převzetí díla z , datum, ).

15.Zdravotní ústav se sídlem v , adresa, uskutečnil k objednávce žalovaného dne , datum, měření hluku v předmětném bytu s výsledkem, že měřený hluk v ložnici obsahuje tónovou složku a noční hygienický limit , Anonymizováno, dB je překročen o , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, (protokol č. , č. účtu, z , datum, ).

16.Žalovaný se dne , datum, obrátil , Anonymizováno, , adresa, , stavební odbor se žádostí o zjednání nápravy zjištěné hlukové závady a tím odstranění hlučnosti bytu (dopis z , datum, adresovaný žalobkyni). Žalovaný dne , datum, vyzval opětovně odbor stavební, odd. kontroly staveb, aby odborně technicky prověřili rekonstrukci výměníkové stanice v roce , Anonymizováno, z hlediska její nadlimitní hlučnosti o , Anonymizováno, dB v nočních hodinách z výměníkové stanice a tlakového potrubí horkovodu v domě č.p. , Anonymizováno, s cílem, aby adresovali vlastníku výzvu k úpravě potrubí a výměníkové stanice (dopis žalovaného z , datum, ). Z odpovědi , Anonymizováno, , adresa, z , datum, plyne, že kontrolní výbor převzal podnět k prošetření stížnosti týkající se hlučnosti tepelného zařízení v domě č.p. , Anonymizováno, , adresa, a sdělil žalovanému, že v roce , Anonymizováno, došlo již k výměně gumových kompenzátorů a čerpadla č. , hodnota, s tím, že dne , datum, bylo zjištěno, že je nezbytné pokračovat v dalších úpravách podložení všech podpěr a závěsů potrubí v novém výměníku a přilehlé místnosti s horkovodem akustickou pryží), které povedou k nápravě dosavadního neutěšeného stavu (odpověď na podnět k prošetření stížnosti z , datum, ). V emailové komunikaci z , datum, žalovaný uváděl, že žalobkyně neřeší s nadlimitním nočním hlukem nic , Anonymizováno, let a dále v emailu z , datum, adresovaného žalobkyni se žalovaný dotazoval na stav své žádosti o slevu z nájmu, kterou uplatnil dne , datum, . Žalobkyně dne , datum, žalovanému odpověděla, že žádost o slevu bude předložena k projednání Komisi bytové politiky dne , datum, a následně Radě , Anonymizováno, , adresa, s tím, že o výsledku bude písemně informován (emailová komunikace z , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, ).

17.Další měření provedla autorizovaná laboratoř , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, s výsledkem, že noční hygienický limit hluku je v ložnici překračován o , Anonymizováno, dB s výraznou tónovou složkou. Při měření bylo zjištěno, že hlavním zdrojem hluku je provoz čerpadla č. , hodnota, . , adresa, byl měřen jednak v předmětném bytu a jednak v prostoru výměníkové stanice se závěrem, že hluk se do bytu nešíří přes vzduchovou neprůzvučnost stropu, ale dochází k šíření tzv. strukturálního hluku, vibracemi přes dělící konstrukce ze zdrojů hluku do bytu a následnému vyzáření jako hluková složka ze stěn, podlahy a stropu (protokol o autorizovaném měření č. , Anonymizováno, z , datum, ). Laboratoř měření zopakovala dne , datum, , po dílčích úpravách výměníkové stanice, se závěrem, že hluk má úplně jiný charakter než před úpravou, subjektivně je patrný zvuk, který se dá přirovnat k probublávání vody ze stoupacího potrubí. V ložnici bytu byl noční hygienický limit hluku překročen o , Anonymizováno, dB (protokol o autorizovaném měření č. , Anonymizováno, z , datum, ).

18.Zdravotní ústav se sídlem v , adresa, uskutečnil dne , datum, měření hluku v předmětném bytu s výsledkem, že v ložnici je po uplatnění přílišných korekcí v chráněném vnitřním prostoru stavby noční hygienický limit , Anonymizováno, dB překročen o , Anonymizováno, dB s tónovou složkou zdroje hluku zjištěnou na , Anonymizováno, Hz a v obývacím pokoji je překročen o , Anonymizováno, dB s tónovou složkou zdroje hluku zjištěnou na , Anonymizováno, Hz a konstatoval, že hluk se šíří konstrukcí budovy (protokol č. , č. účtu, z , datum, , sdělení Hygienické stanice , Anonymizováno, z , datum, ).

19.V návaznosti na zjištěné překročení nočního hygienického limitu hluku žalobkyně přistoupila dne , datum, k provedení protihlukových opatření ve výměníkové stanici spočívající v upravení a odhlučnění vstupu médií do domu pod podlahou bytu č. , hodnota, , kdy uchycení trubního vedení bylo sundáno z podhledů ve stropě a nově bylo vedeno cca , Anonymizováno, m nad podlahou bývalé kotelny při vedení do výměníkové stanice (sdělení , Anonymizováno, , adresa, , odbor bytů a nebytových prostor z , datum, , fotografie podpírání odhlučnění vedení potrubí na podporách silentbloky).

20.Zdravotní ústav se sídlem v , adresa, uskutečnil dne , datum, měření hluku v předmětném bytu a zjistil, že výsledky měření hluku jsou vyhovující pro denní i noční dobu (6:00-22:00 hod) v letním režimu provozu, pro noční dobu je v zimním režimu provozu (topné sezóně) hygienický limit hluku překročen v měřícím místě č. , hodnota, (ložnice) o , Anonymizováno, dB, v měřícím místě č. , hodnota, (obývací pokoj) je překročen o , Anonymizováno, dB (sdělení Hygienické stanice , Anonymizováno, z , datum, ).

21.Žalobkyně ve dnech , Anonymizováno, .-, datum, provedla úpravu vedení horkovodu s tím, že nově je , Anonymizováno, cm nad úrovní suterénu a jeho napojení do systému je provedeno až ve výměníkové stanici (sdělní žalobkyně z , datum, , fotografie vedení horkovodu na č.l. , Anonymizováno, ).

22.Zdravotní ústav se sídlem v , adresa, uskutečnil dne , datum, měření hluku v předmětném bytu a zjistil, že výsledky měření hluku jsou vyhovující pro denní i noční dobu (6:00-22:00 hod) v letním režimu provozu, pro noční dobu je v zimním režimu provozu hygienický limit hluku překročen v měřícím místě č. , hodnota, (ložnice) o , Anonymizováno, dB, v měřícím místě č. , hodnota, (obývací pokoj) je dodržen. Výsledné maximální hladiny akustického tlaku , Anonymizováno, po uplatnění příslušných korekcí v chráněném vnitřním prostory stavby pro zimní režim provozu v měřícím místě č. , hodnota, jsou , Anonymizováno, dB (sdělení Hygienické stanice , Anonymizováno, z , datum, ).

23.Žalobkyně dne , datum, uskutečnila prostřednictvím , Anonymizováno, -, právnická osoba, ., výměnu , Anonymizováno, bar, spodní, , Anonymizováno, mm do , Anonymizováno, °C – primer horká voda – , Anonymizováno, ks, , Anonymizováno, bar, spodní, , Anonymizováno, mm do , Anonymizováno, °C – sekunder horká voda – , Anonymizováno, ks a , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, –, Anonymizováno, , Anonymizováno, ks (objednávka č. , Anonymizováno, , datum, , zakázkový list , Anonymizováno, z , datum, , faktura č. , hodnota, z , datum, splatná dne , datum, ).

24.Zdravotní ústav se sídlem v , adresa, uskutečnil dne , datum, měření hluku v předmětném bytu a zjistil, že výsledky měření hluku jsou vyhovující pro denní i noční dobu (6:00-22:00 hod) v letním i zimním režimu provozu (sdělení Hygienické , Anonymizováno, z , datum, ).

25.Žalovaný požádal Radu , Anonymizováno, , adresa, o slevu ve výši , částka, z nájemného měsíčně dne , datum, s razítkem podatelny žalobkyně z , datum, (žádost o slevu z , datum, ). Rada , Anonymizováno, , adresa, vyslovila nesouhlas s poskytnutím dočasné slevy z nájmu bytu a s další opravou výměníkové stanice pod bytem žalovaného (oznámení z , datum, ).

26.Jelikož existenci vad i jejich včasné vytknutí u žalobkyně měl soud za splněné, usnesením ze dne , datum, , č.j. 34 C 65/2020-206 ustanovil pro určení výše obvyklého nájemného a výše slevy z takto stanoveného nájemného v závislosti na hlukovou vadu , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady, který vyhotovil znalecký posudek č. , č. účtu, ze dne , datum, . Znalec stanovil výši obvyklého nájemného za srovnatelný byt bez vady k , datum, na částku , částka, /m2, tj. , částka, /celý byt/měsíc. Za byt s vadou stanovil nájemné ve výši , částka, , slevu určil ve výši , Anonymizováno, % pro celou výměru bytu se zohledněním skutečnosti hlukové zátěže pouze v jedné místnosti o ploše , Anonymizováno, , která je v procentním vyjádření , Anonymizováno, % z celkové podlahové plochy bytu.

27.Z obsahu dalších provedených důkazů soud ke skutkovému stavu nezjistil podstatných skutečností.

28.Po takto provedeném dokazování soud dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu. Vlastníkem domu č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , jež stojí na pozemku parc. č. , Anonymizováno, zapsaném na LV č. , hodnota, , vedeném pro k.ú. , adresa, , jehož součástí je byt č. , hodnota, , je , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, s tím, že správa tohoto domu byla svěřena žalobkyni. Žalobkyně vykonává rovněž správu výměníkové stanice. Žalovaný užívá byt o výměře , Anonymizováno, m2 na základě Smlouvy o nájmu bytu , Anonymizováno, na dobu neurčitou ze dne , datum, , za což hradí žalobkyni nájemné ve výši , částka, měsíčně. Žalovaný užíval byt spolu s manželkou , tituly před jménem, , jméno FO, již od roku , Anonymizováno, , která uzavřela s předchůdcem žalobkyně smlouvu o nájmu předmětného bytu dne , datum, . Žalovaný s , jméno FO, uzavřel manželství dne , datum, . Žalovaný přičlenil se souhlasem předchůdce žalobkyně z , datum, část kočárkárny o výměře , Anonymizováno, m2 k předmětnému bytu. Z tohoto prostoru se stala ložnice, která se nachází nad trubní trasou horkovodního přivaděče do výměníkové stanice. Žalobkyně dne , datum, žalovanému písemně navrhla zvýšení nájemného na částku , částka, /m2 měsíčně, celkem tedy , částka, měsíčně. Návrh byl doručen žalovanému dne , datum, . Žalovaný návrh na zvýšení nájemného nepřijal dne , datum, . Žalobkyně následně dne , datum, žalovanému písemně navrhla zvýšení nájemného na částku , částka, /m2 měsíčně, celkem tedy , částka, měsíčně. Návrh byl žalovanému doručen dne , datum, . Žalovaný na návrh na zvýšení nájemného nereagoval, žalobkyně proto dne , datum, zaslala žalovanému předžalobní výzvu, jež byla žalovanému odeslána téhož dne. Žalovaný si stěžoval žalobkyni na hlučnost výměníkové stanice umístěné v suterénu ve vedlejším domu č. , Anonymizováno, (prostor vpravo) od bytu žalovaného a na hlučnost potrubí horkovodu umístěného pod jeho bytem od roku , Anonymizováno, . V roce , Anonymizováno, došlo k rekonstrukci výměníkové stanice. Žalovaný adresoval žalobkyni písemnou stížnost na nadměrný hluk pocházející z potrubí horkovodu výměníkové stanice v roce , Anonymizováno, a v následujících letech, kdy opakovaně žádal o odstranění hlukové vady způsobené technologií výměníkové stanice. Žalovaný požádal již v roce , Anonymizováno, a poté , datum, o poskytnutí slevy z nájmu ve výši , Anonymizováno, %. Na základě měření v předmětném bytu provedeného Zdravotním ústavem se sídlem v , adresa, ze dne , datum, bylo zjištěno, že měřený hluk v ložnici obsahuje tónovou složku a noční hygienický limit , Anonymizováno, dB je překročen o , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Zdravotní ústav se sídlem v , adresa, uskutečnil dne , datum, měření hluku v předmětném bytu s výsledkem, že v ložnici je po uplatnění přílišných korekcí v chráněném vnitřním prostoru stavby noční hygienický limit , Anonymizováno, dB překročen o , Anonymizováno, dB s tónovou složkou zdroje hluku zjištěnou na , Anonymizováno, Hz a v obývacím pokoji je překročen o , Anonymizováno, dB s tónovou složkou zdroje hluku zjištěnou na , Anonymizováno, Hz a konstatoval, že hluk se šíří konstrukcí budovy. Dne , datum, proběhlo další měření hluku v předmětném bytu s výsledkem, že měření hluku jsou vyhovující pro denní i noční dobu (6:00-22:00 hod) v letním režimu provozu, pro noční dobu je v zimním režimu provozu (topné sezóně) hygienický limit hluku překročen v měřícím místě č. , hodnota, (ložnice) o , Anonymizováno, dB, v měřícím místě č. , hodnota, (obývací pokoj) je překročen o , Anonymizováno, dB. Dne , datum, proběhlo další měření hluku v předmětném bytu s výsledkem, že pro noční dobu je v zimním režimu provozu hygienický limit hluku překročen v měřícím místě č. , hodnota, (ložnice) o , Anonymizováno, dB, v měřícím místě č. , hodnota, (obývací pokoj) je dodržen. V návaznosti na zjištěné překročení nočního hygienického limitu hluku žalobkyně opakovaně přistoupila k provedení protihlukových opatření. Poslední protihlukové opatření žalobkyně uskutečnila dne , datum, . V návaznosti na to proběhlo dne , datum, měření hluku se závěrem, že limity hluku jsou vyhovující pro denní i noční dobu (6:00-22:00 hod) v letním i zimním režimu provozu. , adresa, tak pronikal do ložnice (do roku , Anonymizováno, ) a obývacího pokoje (do roku , Anonymizováno, ) bytu v nočních hodinách (22:00-6:00hod) v zimním režimu provozu (od , Anonymizováno, do , Anonymizováno, .). Znalec , jméno FO, svým znaleckým posudkem č. , č. účtu, ze dne , datum, stanovil výši obvyklého nájemného za srovnatelný byt bez vady k , datum, na částku , částka, /m2, tj. , částka, /celý byt/měsíc. Za byt s vadou stanovil nájemné ve výši , částka, .

29.Na vztah účastníků ohledně určení nájemného soud aplikoval zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen o.z).

30.Podle § 2249 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží (odst. 1). Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (odst. 2). Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu (odst. 3). Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně (odst. 4).

31.Podle § 3074 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht (odst. 1). Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně (odst. 2).

32.Podle § 687 odst. 3 zák. č. 40/1964 Sb., ve znění platném do 31. 12. 2013, nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis.

33.Podle § 692 obč. zák. (1) nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. (2) Nepostará-li se nájemce o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu.

34.Podle § 698 odst. 1 obč. zák. nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo.

35.Podle § 699 obč. zák. Právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.

36.Žalobkyně dne , datum, žalovanému písemně navrhla zvýšení nájemného na částku , částka, /m2 měsíčně, celkem tedy , částka, měsíčně. Návrh byl doručen žalovanému dne , datum, . Žalovaný návrh na zvýšení nájemného nepřijal dne , datum, . Druhá výzva z , datum, byla řádně doručena žalovanému dne , datum, . Tato výzva byla doručena až po uplynutí předchozí pětiměsíční lhůty. Skutečnost, že žalovaný dne , datum, žádal žalobkyni o informaci, jakým způsobem bylo rozhodnuto o jeho žádosti o slevě z nájmu, nemůže mít vliv na posouzení řádně doručené výzvy.

37.Protože žalovaný ve lhůtě stanovené ustanovením § 2249 odst. 3 o.z. žalobkyni nesdělil, že se zvýšením nájemného souhlasí, byla žalobkyně oprávněna obrátit se v zákonné tříměsíční lhůtě, tedy do , datum, , na soud, aby výši nájemného stanovil, což žalobkyně včas učinila. Protože bylo nájemné stanoveno na základě právního předpisu, nevztahuje se podle ustanovení § 3074 odst. 2 o.z. na věc omezení dle ustanovení § 2249 odst. 1 o.z. Soud k tomu dodává, že žalovaný v průběhu řízení doplatil část nájemného, nicméně pokud nezačal platit zvýšené nájemné podle návrhu žalobkyně počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu, tj. od , datum, , kdy i tímto způsobem lze vyslovit souhlas se zvýšením nájemného (§ 2249 odst. 3 věta první, rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4150/2018), je žaloba podaná žalobkyní důvodná.

38.Žalovaný se vůči žalobkyni domáhal slevy na nájmu s odůvodněním, že mu vada spočívající v šíření nadlimitního hluku z technologií výměníkové stanice po delší dobu ztěžuje užívání bytu. Nájemci dle obč. zák. svědčilo právo na slevu v případě, že vadu má povinnost odstranit pronajímatel (srov. § 693) a vada způsobuje zhoršení užívání buď bytu po delší dobu nebo užívání podstatně zhoršuje. Právo na slevu vzniklo nájemci bez ohledu na zavinění pronajímatele a svědčí nájemci po dobu, po kterou trvá překážka plného a nerušeného výkonu jeho práv. Její výše není zákonem stanovena, musí však být přiměřená vzhledem k rozsahu zásahu, respektive omezení užívacího práva nájemce. Hmotněprávní podmínkou pro vznik práva na slevu na nájemném je upozornění ze strany nájemce.

39.Soud se tak zabýval otázkou, zda se v ložnici a obývacím pokoji bytu č. , hodnota, vyskytuje hluk (vada) a v jaké intenzitě, k čemuž se soud obrátil na Hygienickou stanici , Anonymizováno, , která na základě provedeného měření v bytě zjistila, že v ložnici je pro noční dobu v zimním režimu provozu naměřen hluk , Anonymizováno, dB, což je o , Anonymizováno, dB více a v obývacím pokoji je naměřen hluk , Anonymizováno, dB, což je o , Anonymizováno, dB více, než je limit stanoven zákonnou normou, která stanovuje pro noční dobu horní limit , Anonymizováno, dB, kdy tato intenzita hluku je ještě pro člověka snesitelná a zdravotně nezávadná. Soud má tak za prokázané, že v bytě se vyskytuje hluk.

40.Tuto hlukovou vadu žalovaný uplatňoval u žalobkyně již před účinností o.z. tj. před , datum, . , adresa, šířící se z horkovodního potrubí k výměníkové stanici oznamoval žalobce již v roce , Anonymizováno, (byť to bylo před rekonstrukcí výměníkové stanice) a dále i po její rekonstrukci (viz výpověď svědkyně , Anonymizováno, ). Jednalo se o závadu, která v souladu s § 698 odst. 1 obč. zák. po delší dobu zhoršovala užívání bytu. Nájemci tak vzniklo právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud je pronajímatel přes jeho upozornění neodstranil. Soud shledal, že v souladu s § 3074 odst. 1 o.z. dle kterého se vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona posuzují podle dosavadních právních předpisů, je na místě posoudit nárok žalovaného na slevu dle obč. zák., neboť nárok na slevu mu vznikl v důsledku vad již za účinnosti „starého“ občanského zákoníku a trval i dle ust. § 2256 o.z. Pro úplnost soud dodává, že uzavřením manželství podle ustanovení § 704 obč. zák. vzniklo žalovanému právo společného nájmu bytu manželů již od roku , Anonymizováno, .

41.Právní teorie (srov.: Občanský zákoník, Komentář, 9. vydání 2004, nakladatelství C.H.BECK, strana 1032) i soudní praxe (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2006, sp.zn. 26 Cdo 2716/2005, a ze dne 19. 7. 2010, sp.zn. 26 Cdo 4253/2009) je ustálena ve výkladu ustanovení § 699 obč. zák. v tom směru, že nájemce musí uplatnit právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu u pronajímatele bez zbytečného odkladu, a že toto právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad. Neuplatněním práva v šestiměsíční lhůtě přitom zaniká právo na slevu z té které měsíční úhrady, nikoliv nárok na slevu na úhradu splatnou v dalších měsících; lze se tedy domáhat při déletrvající vadě slevy jen za šest měsíců nazpět. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3925/2009). Nárok na slevu nelze považovat za jeden celek, nýbrž za souhrn práv na slevu z každého jednotlivě měsíčně splatného nájemného (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3925/2009 26 Cdo 4485/2008).

42.Nárok na slevu žalovaný vůči žalobkyni uplatnil u žalobkyně dne , datum, . Žaloba byla podána dne , datum, . S ohledem na uvedené soud shledal, že ode dne podání žaloby, tj. , datum, žalovanému svědčí nárok na slevu z titulu neodstraněné vady.

43.Ke zjištění toho, v jaké výši náleží žalovanému sleva z nájmu, soud ustanovil znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady. Znalec , jméno FO, uvedl, že původní byt o velikosti , Anonymizováno, byl v roce , Anonymizováno, rozšířen o dispozici původní kočárkárny. Nově přičleněná dispozice (ložnice) se nachází nad inkriminovanou trubní trasou horkovodního přivaděče do výměníkové stanice – disposice s výskytem inkriminovaného hlukového zatížení.

44.Znalec , jméno FO, svým znaleckým posudkem č. , č. účtu, ze dne , datum, stanovil výši obvyklého nájemného za srovnatelný byt bez vady k , datum, na částku , částka, /m2, tj. , částka, /celý byt/měsíc. Za byt s vadou stanovil nájemné ve výši , částka, . Znalec sice pracoval v posudku pouze s jednou zatíženou místností, což ale de facto odpovídá, ptž obývací pokoj byl zatížen vadou minimálně, a navíc znalec stanovil slevu pro celou výměru bytu (viz závěr posudku na str. , Anonymizováno, ). Soud částku stanovenou znalcem shledal přiměřenou a nepřistoupil k jejímu dalšímu snížení, a to z následujících důvodů. , adresa, sice až do , datum, pronikal do ložnice bytu, místu relaxace a odpočinku, ve které byl naměřen hluk překračující normu až o , Anonymizováno, dB, což je hodnota, která není zanedbatelná. , adresa, byl přítomen v nočním provozu. Žalovaný však měl možnost ložnici s ohledem na dispozici bytu přemístit do jiné místnosti bytu (což také činil, když v zimních měsících přespával v pracovně viz fotografie na č.l. , Anonymizováno, ). , adresa, v pracovně (obývacím pokoji) byl překročen toliko nepatrně do začátku roku 2023.

45.Podle ustanovení § 2249 odst. 3 o.z. soud určil výši nájemného do výše, která byla v místě a čase obvyklá, tedy do výše , částka, měsíčně za byt se slevou, s účinky ode dne podání návrhu, tj. od , datum, a od , datum, výši nájemného na částku , částka, /měsíčně pro byt bez slevy (odpovídající obvyklému nájmu k , datum, ). Protože nad tuto výši nebyl návrh důvodný, soud jej v této části zamítl.

46.Soud se dále zabýval vzájemným návrhem žalovaného, kterým se domáhal, aby žalobkyně odstranila hlukovou vadu váznoucí na bytě č. , hodnota, , konkrétně ve dvou místnostech užívaných žalovaným jako ložnice a obývací pokoj umístěných v jižní časti bytu s okny do dvorního parku, nacházejícího se v , Anonymizováno, . podlaží domu č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , stojícího na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , kat.úz. , adresa, , obec , adresa, , kdy tato vada je způsobena výměníkovou stanicí umístěnou v sousedícím domě č.p. , Anonymizováno, , který stojí na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , kat. úz. , adresa, , obec , adresa, a trubním vedením přívodního horkovodu (primeru) v budově , adresa, /, Anonymizováno, (vedeném pod podlahou jižní časti předmětného bytu namísto vedení , Anonymizováno, nad podlahou suterénu). Žalobce je povinen odstranit uvedenou vadu takovým způsobem, aby v uvedeném bytě byly splněny hygienické limity nočního i denního hluku stanovené právními předpisy tak, že vada bude odstraněna v období po skončení topné sezóny při odstávce horkovodu , Anonymizováno, které bude nejblíže následovat právní́ moci tohoto rozhodnutí.

47.Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3762/2023 ze dne 28. 8. 2024 judikoval, že „podle § 664 obč. zák. pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat. Povinnosti vymezené v citovaném ustanovením jsou základními povinnostmi pronajímatele, jejichž splnění se nájemce může – podle soudní praxe i právní teorie – domáhat soudně. Nájemce se tak může po pronajímateli domáhat, aby předmět nájmu udržoval ve způsobilém stavu či aby jej do takového způsobilého stavu uvedl, přičemž způsob, jak toho dosáhnout bude na pronajímateli, ale může také požadovat, aby pronajímatel odstranil nezpůsobilý stav, tj. konkrétní závadu, která mu brání v řádném užívání předmětu nájmu. Z § 664 obč. zák. pro pronajímatele také vyplývá povinnost strpět výkon práva nájmu a zajistit, aby nebylo rušeno. Jestliže pronajímatel tuto povinnost neplní a za trvání nájemního vztahu provádí (bez souhlasu nájemce) změny pronajaté věci, které právo nájmu ruší, a jestliže protiprávní jednání trvá nebo hrozí jeho opakování, může se nájemce domáhat, aby se pronajímatel zdržel přesně vymezeného rušení. Nájemci, do jehož práv pronajímatel neoprávněně zasahuje, mohou podle okolností případu vzniknout i další práva (práva, jež vznikají nájemci v souvislosti s potřebou oprav předmětu nájmu podle § 669 obč. zák., právo na prominutí nájemného podle § 673 obč. zák. nebo na slevu z nájemného podle § 674 obč. zák., právo odstoupit od nájemní smlouvy podle § 679 obč. zák., či právo na náhradu škody podle § 420 obč. zák.). Ta však řeší odlišné důsledky porušení pronajímatelových povinností, a nemohou plně nahradit dříve zmíněné „přímé“ nároky nájemce, jejichž účelem je zajistit, že pronajímatel dotčeným povinnostem dostojí. Bez ohledu na to, zda nájemce některé z jeho dalších práv uplatní, mu nelze upřít „přímé“ nároky na plnění pronajímatelových povinností zdržet se zásahů do řádného užívání věci a udržovat předmět nájmu ve způsobilém stavu, neboť v celé řadě případů by pak nájemci scházel adekvátní prostředek, jak na pronajímateli vynutit plnění dotčených povinností (např. tehdy, je-li pronajímatel přes včasné oznámení vad pronajaté věci nečinný a současně není v možnostech nájemce, aby její opravu zajistil sám).“48. S ohledem na shora uvedené byl žalovaný oprávněn domáhat se odstranění hlukové vady a zároveň žádat o slevu z nájmu. Na základě provedeného dokazování bylo prokázáno, že v bytu žalovaného byl v zimním režimu provozu v nočních hodinách naměřen nadlimitní výskyt hluku z trubního vedení výměníkové stanice, a to od roku , Anonymizováno, . , adresa, se vyskytoval i po rekonstrukci výměníkové stanice v roce , Anonymizováno, . Hygienická stanice , Anonymizováno, provedla , datum, opakované měření hluku v předmětném bytě se závěrem, že v denní i noční době pro letní i zimní režim provozu je dodržen hygienický limit hluku. Soud proto vzájemný návrh zamítl.

49.O náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu soud rozhodl podle § 150 o.s.ř., podle něhož jsou-li tu důvody zvláštního zřetele hodné, nemusí soud výjimečně náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti přiznat. Z obecně přijímaného výkladu ustanovení § 150 o.s.ř. obsaženého např. v komentáři k občanskému soudnímu řádu vydanému nakladatelstvím C.H.Beck vyplývá, že při zkoumání, zda tu jsou důvody zvláštního zřetele hodné soud přihlíží v první řadě k majetkovým, sociálním, osobním a dalším poměrům všem účastníkům řízení; je třeba vzít zřetel nejen na poměry toho, kdo by měl náklady uhradit, ale je nutno také zvážit, jak by se takové rozhodnutí dotklo zejména majetkových poměrů oprávněného účastníka. V daném případě je žalovaný osvobozen od soudních poplatků rozhodnutím z , datum, č.j. 34 C 65/2020-78 pro jeho nemajetnost. Nelze pominout, že návrh žalovaného byl až do odstranění vady žalobkyní do , datum, důvodný a v případě, že by žalovaný náležitě procesně na danou situaci reagoval, byla by věc posuzována podle principu zavinění dle § 146 odst. 2 o.s.ř. Soud proto přistoupil k aplikaci § 150 o.s.ř. rovněž z důvodu, že žalobkyně, coby městské části se nepřiznání náhrady nákladů řízení významněji nedotkne.

50.O náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř. tak, že převážně úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení ve výši , částka, . Nejvyšší soud již dříve vyslovil závěr, že v řízení o zvýšení nájemného se sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby určí podle § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jako „a. t.“), neboť v daném řízení je předmětem určovací žaloba, jejíž hodnotu nelze vyjádřit v penězích (jde o určení výše nájemného na dobu neurčitou, nikoli o opětující se plnění) – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1486/2016, či ze dne 22. 5. 2019 sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, bod 20., publikovaný ve Sbírce soudního rozhodnutí a stanovisek pod č. 19/2020). V souzené věci proto náleží k nákladům řízením vzniklým na straně žalobkyně odměna advokáta za jeden úkon právní služby ve výši , částka, . Náklady právního zastoupení žalobkyně sestávají ze zaplaceného soudního poplatku , částka, a z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna podle § 7 a § 9 odst. 1 a.t. z tarifní hodnoty ve výši , částka, do , datum, sestávající z částky , částka, za každý z devíti úkonů právní služby (převzetí a příprava, předžalobní výzva, návrh ve věci samé, podání z , datum, , účast na jednání dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , doplnění tvrzení z , datum, ) a z tarifní hodnoty ve výši , částka, od , datum, sestávající z částky , částka, za každý ze dvou úkonů právní služby (účast na jednání dne , datum, , podání z , datum, ) a jeden půl úkon ve výši , částka, (účast na vyhlášení rozsudku), dále devíti paušálních náhrad hotových výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a.t. a 3 náhrad po , částka, dle § 13 odst. 4 a.t. ve znění od , datum, , a náhrady za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o.s.ř. ve výši 21 % ve výši , částka, .