28 C 3/2025-78

1.Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 900 000 Kč s příslušenstvím, kterou odůvodnila tím, že žalobkyně je vlastníkem budovy č. p. , Anonymizováno, s pozemkem p. č. , hodnota, , a pozemkem p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a společností , právnická osoba, , IČO , IČO, , jako nájemkyní, byla dne 12. 6. 2006 uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, kterou žalobkyně přenechala k užívání nebytové prostory v uvedené nemovitosti. Dne 4. 7. 2016 vstoupila na základě dohody o převodu práva nájmu nebytových prostor uzavřené mezi žalobkyní na straně jedné, společností , právnická osoba, a žalovanou (t. č. , jméno FO, na straně třetí, na místo dosavadního nájemce nový subjekt, a to žalovaná. Žalovaná tak vstoupila do všech práv a povinností, vzniklých i budoucích, ze smlouvy. Žalovaná užívala nemovitosti bez právního důvodu a v důsledku toho se bezdůvodně obohatila. Dle čl. V. odst. 1 nájemní smlouvy bylo sjednáno roční nájemné ve výši 2 820 000 Kč. Dále bylo v čl. V. odst. 2 sjednáno, že žalovaná je povinna žalobkyni hradit zálohy na služby, a to ve výši 28 200 Kč. Smluvní strany si dále v čl. V. odst. 2 smlouvy sjednali možnost navýšení nájemného, a to o nejvýše 80% míry inflace zjištěné ČSÚ za uplynulý rok (index spotřebitelských cen), a to s účinností od měsíce následujícího po oficiální publikaci tohoto údaje s tím, že nejdříve lze zvýšit nájemné v roce 2011. Žalobkyně využila svého práva zvýšit nájemné naposledy v roce 2018 zasláním výpočtového listu žalované. Měsíční platby za měsíce leden, únor a březen roku 2021, včetně DPH, činily 294 908 Kč a nebyly zaplaceny. Vzhledem k tomu, že se Žalovaná ocitla v prodlení s placením nájemného za měsíce leden až březen roku 2021, zaslala ji žalobkyně dne 8. 3. 2021 upomínku k úhradě dlužného nájemného v souladu s čl. IV. odst. 4 smlouvy s tím, že pokud dlužné nájemné ve lhůtě 3 dnů od zaslání této upomínky neuhradí, vypoví žalobkyně smlouvu dle odst. 2 věty druhé článku X. ve spojení s odst. 4 čl. IV. Smlouvy. Žalovaná však ke shora uvedené výzvě k úhradě dlužného nájemného neuhradila ničeho, žalobkyně proto zaslala žalované výpověď smlouvy pro nezaplacení nájemného. Výpověď smlouvy byla žalované doručena dne 1. 4. 2021 a nájemní vztah tak skončil dne 1. 6. 2021. Žalovaná nebytové prostory i po uplynutí výpovědní lhůty a přes předchozí výzvu nevyklidila a dopisem ze dne 8. 5. 2021 adresovaným žalobkyni sdělila, že předmět nájmu předávat nehodlá. Žalobkyně se proto obrátila na Rozhodčí soud při Hospodářské komoře ČR a Agrární komoře ČR se žalobou o vyklizení předmětných nemovitostí. Rozhodčím nálezem ze dne 26. 11. 2021. sp. zn. , Anonymizováno, , který nabyl právní moci a vykonatelnosti dne 29. 12. 2021, bylo ve věci rozhodnuto tak, že žalovaná je povinna vyklidit prostory v domě č. p. , adresa, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , a pozemek parc. č. , hodnota, , vše zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo , hodnota, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, , a vyklizené tyto prostory předat žalobkyni do šedesáti dnů od právní moci rozhodčího nálezu a zaplatit náhradu nákladů řízení. Následně až pod vlivem exekučního řízení dne 4. 5. 2023 žalovaná nemovitosti předala. Pokud podle rozhodčího nálezu ukládajícího povinnost vyklidit nemovitost do 60 dnů, žalovaná měla předmětné nemovitosti vyklidit nejpozději dne 1. 8. 2021. Od té doby tak žalovaná předmětné nemovitosti užívala bez právního důvodu. Tím, že předmětné nemovitosti užívala bez právního důvodu, nejenom že znemožnila jejich užívání žalobkyni, ale navíc se bezdůvodným užíváním obohatila. Žalobkyně proto požadovala vydání minimálního bezdůvodného obohacení za 16 měsíců užívání bez právního důvodu ve výši 900 000 Kč za celou dobu roku 2022 až do předání předmětných nemovitostí. Vzhledem k tomu, že dle čl. V. odst. 1 nájemní smlouvy bylo sjednáno roční nájemné ve výši 2 820 000 Kč, je požadovaná část bezdůvodného obohacení ve výši 56 250 Kč měsíčně ve výši zlomkové ze skutečné výše obohacení, neboť je to méně než jedna třetina obvyklého nájemného. Žalobkyně žalovanou vyzvala k zaplacení bezdůvodného obohacení předžalobní výzvou, žalovaná však ani poté ničeho neuhradila.

2.Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že v dané věci bezdůvodné obohacení nevzniklo a z žalobkyniných tvrzení ani nevyplývá, jakým způsobem byla vypočtena požadovaná částka a není uvedeno, za jaký rozsah užívání nemovitosti je bezdůvodné obohacení požadováno. Dále vznesla kompensační námitku proti žalovanému nároku s tím, že z titulu technického zhodnocení předmětné nemovitosti eviduje za žalobkyní pohledávku ve výši 6 000 000 Kč. Navrhla proto žalobu v celém rozsahu zamítnout.

3.Soud hodnotil důkazy samostatně i ve vzájemných souvislostech, přičemž zjistil následující skutkový stav. Žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, – objekt k bydlení, , adresa, , a dále pozemku parc. č. , hodnota, – ostatní plocha, to vše zapsané na LV. č. , hodnota, , pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, . (výpisy z katastru nemovitostí k pozemku parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , kat. území , adresa, – čl. 35 a 36 spisu) Mezi žalobkyní a společností , právnická osoba, , IČO , IČO, , byla dne 12. 6. 2006 uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor ke shora uvedeným předmětným nemovitostem na dobu určitou od 12. 6. 2006 do 11. 6. 2023 s ročním nájemným ve výši 2 820 000 Kč bez DPH a zálohy na služby ve výši 28 200 Kč ročně. Účelem nájmu bylo užívání předmětu nájmu jako ubytovny pro zaměstnance a turistické ubytovny v kategorii , Anonymizováno, za účelem provozování cestovní kanceláře. Dle čl. III smlouvy žalobkyně souhlasila, aby nájemce objekt k tomu účelu upravil a vybavil nábytkem a zařizovacími předměty a nájemce se dále zavázal, že vlastním nákladem bude realizovat potřebné stavební úpravy tak, aby dosáhl takovými úpravami souladu se sjednaným účelem nájmu, včetně obstarání příslušných stavební povolení apod. V čl. IX pak bylo mezi stranami sjednáno, že nájemce je oprávněn provádět v předmětu nájmu stavebně technické zásahy, tj. technické zhodnocení a opravy prováděné nad rámec běžných oprav spojených s obvyklým udržováním jen po předchozím písemném souhlasu žalobkyně. O takovém zhodnocení bude uzavřen samostatný protokol a vypořádání bude provedeno po skončení nájmu, v opačném případě, tedy nedohodnou-li se strany na vypořádání, je nájemce povinen objekt na vlastní náklad uvést do původního stavu. (smlouva o nájmu nebytových prostor z 12. 6. 2006 – čl. 31 spisu). Dne 4. 7. 2006 vstoupila žalovaná do práv a povinností nájemce ze shora uvedené smlouvy, a to v plném rozsahu, a dále v čl. IV strany s odkazem na čl. IX původní smlouvy smluvní strany specifikovali stavební úpravy, které žalovaná v pronajatém objektu realizuje. Dále bylo ujednáno, že pokud po skončení nájmu žalovaná neuvede předmět nájmu vlastním nákladem do původního stavu, stane se tak pouze po písemném souhlasu žalobkyně a žalovaná nebude po žalobkyni požadovat s ohledem na sjednanou dobu nájmu jakoukoliv finanční kompenzaci. (dohoda o převodu práva nájmu nebytových prostor z 4. 7. 2006 – čl. 6 spisu). Z důvodu neplacení nájemného dala žalobkyně dopisem z 11. 3. 2021, který byl doručen 1. 4. 2021, výpověď s jednoměsíční výpovědní lhůtou. Jednoměsíční výpovědní lhůta tak počala běžet dne 1. 5. 2021 a skončila 31. 5. 2021. Žalované proto od 1. 6. 2021 zaniklo užívací právo k předmětným nemovitostem, objekt však nevyklidila a žalobkyně proto podala žalobu na vyklizení k Rozhodčímu soudu při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky dne 30. 6. 2021. Rozhodčí soud žalobu posoudil jako důvodnou a žalované uložil předmětné nemovitosti vyklidit do 60 dnů od právní moci rozhodčího nálezu. Rozhodčí nález nabyl právní moci dne 29. 12. 2021. (rozhodčí nález ze dne 26. 11. 2021 - čl. 8 spisu). K vyklizení předmětných nemovitostí a předání žalobkyni došlo dne 4. 5. 2023, přičemž účastníky předávání byly , jméno FO, za žalovanou, , jméno FO, za žalobkyni a jednatel společnosti , právnická osoba, . jako možný budoucí nájemce. Vyklizeno ani odstraněno nebyla kobercová krytina, 1 ks vnější a vnitřní klimatizace v pokoji č. 53 a v místnosti 13 a kamerový systém. Ohledně ponechaného movitého vybavení předávající i přebírající strana prohlásily, že se jedná o vlastnictví společnosti , právnická osoba, . (předávací protokol z 4. 5. 2023 - čl. 15 spisu). Dne 23. 12. 2024 vyzvala žalobkyně žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení za bezdůvodné užívání shora uvedených nemovitostí za dobu od 1. 9. 2021 do 4. 5. 2023 ve výši 76 562,50 Kč měsíčně, tj. celkem 1 225 000 Kč s tím, že se jedná pouze o zlomek z obvyklého nájemného. (výzva k vydání bezdůvodného obohacení ze dne 23. 12. 2024 vč. doručenky - čl. 14 a čl. 38 spisu)4. Soud zamítl návrh žalované na provedení důkazů listinami předloženými žalovanou, tedy znaleckým posudkem , právnická osoba, a fakturami, a dále výslechy jednatelů a dalších navržených svědků, neboť měl za to, že dokazování již bylo provedeno dostatečně pro rozhodnutí ve věci a navržené důkazy nebyly relevantní pro předmět sporu a k prokázání skutkových tvrzení ve věci, neboť žalovaná ani neučinila potřebná skutková tvrzení. Soud neprováděl ani další důkazní návrhy ze strany žalobkyně, neboť na nich netrvala.

5.S ohledem na kompensační námitku byla při jednání soudu byla žalovaná poučena dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., aby doplnila svá skutková tvrzení tak, že uvede, na základě jaké právní skutečnosti jí vznikl nárok na náhradu zhodnocení majetku ve vlastnictví žalobkyně, a dále, kdy a jak provedla úpravy majetku žalobkyně, které vedly ke zhodnocení majetku včetně uvedení a doložení výše takového zhodnocení. Dále aby doplnila svá skutková tvrzení, kdy a v jakém rozsahu jí bylo bráněno v užívání předmětných nemovitostí před vyklizením ze strany žalobkyně. Žalovaná, resp. její právní zástupce k uvedenému netvrdil ničeho, pouze navrhl výslech jednatelky, která se jednání soudu neúčastnila, neboť byla na dovolené, soud však toto jednání ze strany žalované považoval za zcela obstrukční, neboť žalovaná měla prostor k doplnění veškerých svých tvrzení již od seznámení se žalobou dne 10. 2. 2025, soud tedy žalované neposkytl dodatečnou lhůtu k doplnění skutkových tvrzení.

6.Po právní stránce soud posoudil věc podle následující ustanovení.

7.Podle § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

8.Podle § 2999 o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání.

9.V projednávané věci soud měl za dostatečně prokázané, že mezi účastníky byl uzavřen smluvní nájemní vztah k předmětným nemovitostem, přičemž dále vycházel z rozhodčího nálezu, který uložil povinnost žalované vyklidit tyto nemovitosti. Tento nález nebyl zrušen a žalovaná ničeho takového ani netvrdila, soud tedy neměl důvod přezkoumávat oprávněnost samotné výpovědi nájemní smlouvy a uložené povinnosti k vyklizení předmětných nemovitostí. Povinnost k vyklizení byla žalované uložena do 60 dnů od právní moci rozhodčího nálezu, tj. do 28. 2. 2022. Žalobkyně dále prokázala, že k vyklizení došlo dne 4. 5. 2023. Žalovaná tak užívala nemovitosti žalobkyně přinejmenším od 1. 3. 2022, aniž by k tomu měla právní důvod, vzniklo tak na její straně bezdůvodné obohacení. Podle § 2991 odst. 1 o. z. tak má žalovaná povinnost žalobkyni toto obohacení vydat, s ohledem na povahu předmětu bezdůvodného obohacení (tj. užívání cizí věci) pak není možné reálné vydání, má žalobkyně právo na peněžitou náhradu.

10.Podle ustálených judikatorních závěrů je pro stanovení výše bezdůvodného obohacení vzniklého užíváním nemovitosti bez právního důvodu rozhodující zpravidla výše nájemného, za něž by bylo možné obdobnou nemovitost v daném místě a čase pronajmout (obvyklé nájemné), neb nejlépe vyjadřuje prospěch, jehož se obohacenému dostalo tím, že si uzurpoval bez řádného právního titulu užívání nemovitosti ochuzeného (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2012, sp. zn. 28 Cdo 2672/2012, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 11. 2010, sp. zn. 28 Cdo 3612/2010). Peněžitá náhrada za užívání věci bez právního důvodu musí být poskytnuta ve výši obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za obdobných podmínek. Obvyklé nájemné jakožto východisko pro určení výše bezdůvodného obohacení, musí být dáno vztahem nabídky a poptávky a odpovídat výši úhrady za užívání obdobných nemovitostí za běžných okolností. Je přitom nutno respektovat všechny specifické podmínky daného užívacího vztahu (způsob, okolnosti, místo, čas, charakter užívání).

11.Soud výši peněžité náhrady odvodil od ceny mezi účastníky smluveného nájemného z původní nájemní smlouvy, tak jak byla sjednána od roku 2006 až do vypovězení, tj. 2 820 000 Kč bez DPH ročně; tuto cenu soud považoval za cenu obvyklou. Pokud pak žalobkyně požadovala pouze cca třetinu z této ceny obvyklé, soud neměl důvodu jejímu návrhu nevyhovět a uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 900 000 Kč. Dále soud žalobkyni přiznal též právo na zaplacení úroku z prodlení ve smyslu § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Počátek prodlení je pak odůvodněn dnem následujícím po splatnosti požadované částky dle výzvy žalobkyně k vydání bezdůvodného obohacení, která se do dispozice žalované dostala dne 23. 12. 2024.

12.Co se týče kompenzační námitky ze strany žalované, soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že smluvní ujednání mezi stranami možnost požadovat po žalobkyni náhradu za technické zhodnocení užívaných prostor zcela vyloučila, navíc žalovaná sice předložila jako důkaz znalecký posudek, který však postrádá doložku dle § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) a zpracovatel již ani v současné době není v seznamu zapsaných znalců, ovšem dále žalovaná netvrdila žádných dalších skutečností, tj. jaké konkrétní úpravy měla učinit apod., soud tedy pohledávku žalované shledal jako zcela neurčitou a v řízení nebyla zatím zjištěna ani žádná skutečnost, jež by napovídala tomu, že pohledávka skutečně vznikla. S ohledem na potřebu doplnění skutkových tvrzení a množství dalších důkazů, které by celé řízení pouze protahovaly, soud uzavřel, že jde o pohledávku spornou a nejistou, která jako taková není způsobilá k započtení, a tedy navržené důkazy, jak uvedeno výše, v tomto směru zamítl. K tomu lze odkázat např. na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2022, sp. zn. 23 Cdo 570/2022, které uvádí: „Odvolací soud se přitom ani neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu týkající se otázky způsobilosti pohledávek žalované k započtení, dle které „nejistou nebo neurčitou“ ve smyslu ustanovení § 1987 odst. 2 o. z. je (zásadně) pohledávka ilikvidní, tj. pohledávka, která je co do základu a/nebo výše sporná (nejistá), a jejíž uplatnění vůči dlužníku (věřiteli pasivní pohledávky) formou námitky započtení vyvolá (namísto jednoznačného, tj. oběma dotčenými stranami akceptovaného zániku obou pohledávek v rozsahu, v jakém se kryjí) spory o existenci či výši aktivní pohledávky, tj. místo uspokojení pasivní pohledávky bude mezi stranami veden spor o existenci a výši aktivní pohledávky. Aktivně započítávaná pohledávka nebude jistá a určitá ve smyslu § 1987 odst. 2 o. z. zpravidla tehdy, jeví-li se aktivní pohledávka jako objektivně sporná, tj. má-li žalobce proti této pohledávce relevantní věcné argumenty a vyžaduje-li zjištění (prokázání) této pohledávky co do důvodu nebo výše rozsáhlejší či složitější dokazování, jež by vedlo k neúměrnému prodloužení řízení o žalobou uplatněné (pasivní) pohledávce.” (srov. dále rozsudek Nejvyššího soudu z 12. 10. 2022, sp. zn. 23 Cdo 3235/2021, rozsudek Nejvyššího soudu z 1. 10. 2018, sp. zn. 28 Cdo 5711/2017).

13.Soud dále jako zcela neurčitou a ničím nepodloženou shledal i námitku žalované, že žalobkyni nemohlo vzniknout bezdůvodné obohacení, neboť neupřesnila, v jakém rozsahu měla žalovaná předmětné nemovitosti užívat a dále, že žalovaná z důvodu na straně žalobkyně uvedené nemovitosti v plném rozsahu ani užívat nemohla. Soud v tomto směru vyzval a poučil žalovanou k doplnění svých tvrzení, ta však ničeho konkrétního nedoplnila.

14.S ohledem na uvedené proto soud žalobě v plném rozsahu vyhověl (výrok I).

15.O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady řízení, jelikož žalobkyně měla ve věci plný úspěch. Náhrada nákladů řízení představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 45 000 Kč a odměna advokáta ve výši 59 774 Kč dle § 6 odst. 1, § 7 odst. 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.“), kdy je nutné vycházet z tarifní hodnoty 900 000 Kč za 4 úkony právní služby á 11 900 Kč (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, žaloba a účast na jednání soudu dne 16. 5. 2025), 4 x paušální náhrada hotových výdajů advokáta á 450 Kč ve výši 1 800 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. a DPH ve výši 21 %, celkem tedy 104 774 Kč.

16.Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalobkyně povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně. O lhůtě k plnění soud rozhodl dle ustanovení § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.