10 C 305/2024-41

1.Žalobou uplatněnou u soudu dne 11. 11. 2024 se žalobce po žalovaná domáhal zaplacení částky 12 000 Kč. Tvrdil, že se žalovanou uzavřel dne 4. 7. 2022 nájemní smlouvu na byt č. , hodnota, v prvním nadzemním podlaží budovy čp. , číslo domu, na pozemku p. č. , hodnota, v , město, . V nájemní smlouvě nebylo sjednáno nájemné, neboť to bylo hrazeno jinak (lex Ukrajina), ale byly zde sjednány zálohy na vodné, stočné, elektrickou energii (společné prostory), topení, případně další sjednané služby ve výši 3 700 Kč měsíčně. Také si účastníci mezi sebou sjednali vratnou kauci ve výši 20 000 Kč, kterou žalobce žalované poskytl v hotovosti dne 4. 7. 2022. Po skončení nájmu byl sepsán protokol o předání bytu, byt byl předán bez závad. Účastníci se dále dohodli, že z kauce bude odečtena částka 8 000 Kč, která byla dohodou stran započtena jako úhrada za nezaplacené zálohy na měsíce květen a červen 2023. Zbývající částka z kauce, částka 12 000 Kč měla být vrácena žalobci. Případný přeplatek za služby měl být vrácen v šestém měsíci roku 2024. Žalovaná však v dohodnutém termínu vyúčtování služeb neprovedla, a to ani po výzvě žalobce, kauci ve výši 12 000 Kč žalobci nevrátila. Proto se žalobce domáhal vrácení částky 12 000 Kč soudní cestou.

2.Žalovaná s nárokem žalobce nesouhlasila. Potvrdila, že se žalobcem uzavřela nájemní smlouvu na předmětný byt, a to na období od 4. 7. 2022 do 30. 6. 2023. Rovněž nesporovala, že převzala od žalobce finanční prostředky ve výši 20 000 Kč jako vratnou kauci a že se při ukončení nájmu dohodli na vrácení kauce ve výši 8 000 Kč, přičemž tato částka byla obratem započítána na zálohy na služby za měsíce květen a červen 2023, vždy po 4 000 Kč. Ponechala si kauci ve výši 12 000 Kč, avšak tuto zcela započetla na nedoplatek za služby. Tento nedoplatek uvedenou částku přesahoval, žalovaná tak ještě za žalobce na úhradě vyúčtovaných služeb doplácela. Dále uvedla, že vyúčtování zasílala žalobci na e-mail, jak se dohodli, bylo to dne 2. 7. 2023 za rok 2022 a dne 25. 5. 2024 za rok 2023. Jednalo se o celkové vyúčtování služeb, které za rok 2022 a posléze za rok 2023 obdržela od SBD , název SBD, , případně s ručními poznámkami. Žalobce ji opakovaně kontaktoval a dožadoval se vyúčtování, nemohl pochopit, že vyúčtování za rok 2023 bylo odsouhlaseno členskou schůzí až v červnu 2024, teprve tehdy se stalo platným, obracel se i na SBD , název SBD, . Zvláštní vyúčtování ve vztahu k žalobci žalovaná neučinila, až v podání k soudu ze dne 19. 1. 2025 vytvořila tabulky, kde je vyúčtování uvedeno, to žalobci zasílala. Jednotlivé položky v tabulkách však sama neuměla vysvětlit, jak k nim dospěla. Měla za to, že je spravedlivé, aby nájemce platil i fond oprav, neboť výhody z toho také využívá.

3.V řízení účastníci učinili nesporným, že na zálohách žalobce zaplatil částku 48 000 Kč. Na začátku nájemního vztahu byla žalobcem složena kauce ve výši 20 000 Kč, po skončení nájemního vztahu byla z kauce vrácena částka 8 000 Kč, která ale byla obratem použita na úhradu dvou posledních dlužných záloh za měsíce květen červen 2023. U žalované zůstala kauce ve výši 12 000 Kč.

4.Ze smlouvy o nájmu bytu bylo zjištěno, že účastníci mezi sebou uzavřeli smlouvu, ve které se žalovaná se zavázala přenechat žalobci do užívání byt číslo , hodnota, nacházející se v prvním nadzemním podlaží na adrese , adresa, . Nájemné ve smlouvě sjednáno nebylo, nájemce se zavázal hradit měsíčně zálohu na vodné, stočné, elektrickou energii společných prostor, topení a případné další sjednané služby, a to ve sjednané výši 3 700 Kč za každý kalendářní měsíc pronajímatel se ve smlouvě zavázal vždy v termínu nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy mu bude poskytovateli energií doručeno vyúčtování provést vyúčtování zaplacených záloh na vodné stočné za uplynulý kalendářní rok. Ve smlouvě se účastníci dále domluvili, že nájemce složí v hotovosti k rukám pronajímatele vratnou kauci ve výši 20 000 Kč. Potvrzení o složení kauce bylo přílohou číslo 2 této smlouvy. Tato částka měla být dle ujednání po skončení nájemního vztahu nájemci vrácena ve stejné výši za předpokladu, že nájemce nebude mít vůči pronajímateli žádný dluh. Dle ujednání stran se veškeré právní vztahy vzniklé na základě této smlouvy se řídily „touto smlouvou a příslušnými ustanoveními OZ a ostatními obecně právními předpisy České republiky“. Smlouva byla uzavřena dne 4. 7. 2022 a podepsána oběma smluvními stranami. Přílohou smlouvy byl měsíční předpis pevných zálohových plateb spojených s užíváním bytu s účinností od 1. 8. 2021 vystavený SVJ pro dům čp. , číslo domu, , ulice jako , název ulic, pro paní , jméno FO, . Další přílohou bylo potvrzení o předání částky 20 000 Kč jako kauce k nájemní smlouvě na pronájem bytu na adrese , adresa, . Poslední přílohu tvořil protokolu o předání a převzetí bytové jednotky číslo , hodnota, na adrese , adresa, . Z tohoto protokolu plynou stavby měřičů, a to teplé a studené vody a tepla, jakož i stav bytové jednotky. Protokol byl sepsán dne 4. 7. 2022.

5.Z protokolu o předání a převzetí bytové jednotky sepsaného účastníky po skončení nájemního vztahu plyne, že stav bytové jednotky je bez závad, dále jsou zde uvedeny stavy měřičů teplé a studené vody a stavy měřičů tepla dále je zde uvedeno, že vzhledem k tomu, že vyúčtování služeb bude provedeno k datu 31. 12. 2023 a je předpoklad, že záloha nepokryje všechny náklady, bude z kauce vráceno 8 000 Kč. Zůstává 12 000 Kč. Případný přeplatek bude vrácen po vyúčtování vracet se 06/2024. Dále je zde uvedeno byla předána záloha na služby za 05, 06/2023 ve výši 8 000 Kč.

6.Z přípisu žalobce ze dne 30. 5. 2024 adresovaného žalované plyne, že žalobce vyzýval žalovanou k předložení písemného vysvětlení vyúčtování za rok 2023. Uváděl, že ve vyúčtování nelze dohledat zaplacené zálohy ve výši 4 000 Kč měsíčně. Dožadoval se nového vyúčtování i se zálohami, které byly zaplaceny, a také vrácení kauce.

7.V podání ze dne 19. 1. 2025 žalovaná předložila soudu tabulky, ve kterých je uvedeno vyúčtování za rok 2023 a za rok 2022. Za rok 2023 činil nedoplatek dle tohoto vyúčtování 12 816 Kč, za rok 2022 činil nedoplatek 8 724 Kč. Celkem nedoplatek, který činil 21 540 Kč. K dotazu soudu žalobkyně jednotlivé položky tohoto vyúčtování nevysvětlila. Za rok 2022 i za rok 2023 jsou zohledněny zaplacené zálohy, a to vždy ve výši 17 046 Kč. Jako položky jsou vždy shodně uvedeny teplo, studená voda, teplá voda, ohřev teplé vody a služby.

8.Z printscreenu obrazovky počítače s e-mailovou schránkou žalované plyne, že žalovaná odeslala žalobci dne 2. 7. 2023 emailovou zprávu s přílohu ve formátu pdf s názvem vyúčtování. Obdobně z dalšího printscreenu obrazovky počítače s e-mailovou schránkou žalované plyne, že žalovaná odeslala žalobci dne 25. 5. 2024 emailovou zprávu s názvem vyúčtování byt , ulice, V textu e-mailu je uvedeno, že žalovaná v příloze zasílá vyúčtování bytu , adresa, a že z kauce nic vráceno nebude, neboť bude použita na úhradu nedoplatku za služby. Ke zprávě byla opět přiložena příloha ve formátu pdf s názvem vyuctovaní_byt_RK_2023.

9.Z vyúčtování za celý rok 2022 adresovaného žalované, vypracovaného příslušným SVJ, plyne, že byly hrazeny zálohy ve výši 4 000 Kč měsíčně za období od července do listopadu 2022, úhrada zálohy za prosinec 2022 nebyla provedena. Za poskytnuté služby, kterými jsou teplo, teplá užitková voda, studená voda, ohřev teplé užitkové vody, elektrická energie společných prostor a úklid, domovník, pojištění, učet, poplatky bylo celkem za daný rok vyúčtováno 32 242 Kč, na zálohách bylo zaplaceno 28 857 Kč, nedoplatek tedy činil 3 385 Kč. Celkový nedoplatek ke dni 31. 12. 2022 pak činil 4 202 Kč.

10.Z vyúčtování provedeného příslušným SVJ a adresovaného žalované za celý rok 2023 plyne účtování položek správa, poplatky, elektrická energie a úklid, pojištění, domovník, teplo, teplo spotřební, studená voda, teplá voda, ohřev teplé vody. Celkem bylo účtováno 48 710,94 Kč, celkem mělo být na zálohách zaplaceno 37 092 Kč. Rozdíl mezi těmito částkami činil 11 618,94 Kč, pohledávky k datu 31. 12. 2023 činily 8 802 Kč, celkem tak nedoplatek činil 20 421 Kč.

11.Z odečtu měřičů na začátku roku 2023, konkrétně ze dne 9. 1. 2023 plyne konkrétní stav měřičů studené vody, teplé vody a tepla k danému datu prodaný byt.

12.Informace České pošty od doručované zásilce odeslané žalovanou plyne, že zásilka byla doručena dne 6. 2. 2025. Dle vyjádření žalované mělo jít o zaslání tabulek s vyúčtováním jako v podání ke soudu ze dne 19. 1. 2025.

13.Z výslechu svědkyně , Jméno zmočněnkyně, , manželky žalobce, vyplynulo, že byli jako celá rodina v nájmu u žalované. Od počátku platili zálohy ve výši 4 000 Kč měsíčně, a to i přes to, že původně tyto zálohy byly sjednány ve výši 3 700 Kč měsíčně. O následné vyúčtování služeb se starala svědkyně, svědkyni nebylo jasné to, co bylo ve vyúčtování uvedeno. Nemohla se dopočítat. Uvedla, že skutečné spotřeby energií jsou uvedeny v předávacích protokolech. Z vyúčtování však úhrada za tyto služby ani skutečně zaplacené zálohy nevyplývají. Svědkyně byla i za panem , jméno FO, (předseda příslušného SVJ – poznámka soudu), ten jí poslal e-mail v srpnu 2024 a tvrdili jí to, co paní , jméno FO, . Vlastní vyúčtování ji neosvětlil.

14.Z výslechu svědkyně , jméno FO, , účetní SBD , název SBD, , vyplynulo, že zpracovává v rámci svého zaměstnání mimo jiné podklady pro vyúčtování služeb, a to i pro předmětný byt. Vlastní vyúčtování dopracovává předseda SVJ, pan , jméno FO, , on i vyúčtování orazítkovává a posílá vlastníkům bytů. Svědkyně podklady zpracovává zpravidla v březnu každého kalendářního roku, do konce dubna musí být vyúčtování doručeno vlastníkům bytu, ti pak mají 30 dnů na reklamaci, a poté do čtyř měsíců musí být uhrazen nedoplatek či vrácen přeplatek. Dům, ve kterém se nachází předmětný byt je pro vyúčtování specifický. Po nahlédnutí na vyúčtování za rok 2022, 2023 (jako na č. 22 a 22 p.v. soudního spisu) uvedla, že podklady pro tato vyúčtování zpracovávala. Rozdílnost obou vyúčtování je dána tím, že byli nuceni změnit program, ve kterém vyúčtování zpracovávají. Za rok 2022 jsou ve vyúčtování ještě vidět, jaké zálohy a v jaké výši za který měsíc byly uhrazeny. Ve vyúčtování za rok 2023 již toto vidět není. Zde je vidět celková částka předepsaných záloh, případný nedoplatek se projeví až v jiné položce. Za jaký měsíc co bylo uhrazeno zde uvedeno není. Bez počítače a nahlédnutí do dalších podkladů, které účetní má, není možné určit původ nedoplatků ve vyúčtování za rok 2023. Dále na vyúčtování svědkyně, vysvětluje výpočet cen za teplou a studenou vodu, včetně ohřevu teplé vody, k výpočtu tepla uvedla, že z vyúčtování nelze dopočet přesně určit, protože předseda SVJ sám provádí přepočet měrných jednotek a tyto podklady svědkyni dodává. Mechanismus přepočtu není svědkyni znám. K dalším položkám svědkyně vysvětluje, že položka správa a poplatky, respektive účet, poplatky, je shodná položka v obou vyúčtováních a vždy představuje poplatky bance a platby za služby správy domu a vytváření vyúčtování. Podklady pro tuto položku dává svědkyni její vedoucí.

15.Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil nic podstatného pro rozhodnutí v této věci.

16.Žalobce dále k důkazu navrhoval, aby bylo zjištěno, jaké zálohy byly placeny v 2. polovině roku 2023, když po vlastním přepočtu žalobci vychází, že toto muselo být méně než 2 000 Kč měsíčně. Tento důkaz však byl soudem pro nadbytečnost zamítnut, neboť soud měl za to, že skutkový stav pro rozhodnutí ve věci byl již dosavadními důkazy dostatečně zjištěn.

17.Po provedeném dokazování soud dospěl k tomuto skutkovému závěru. Žalobce se žalovanou uzavřel nájemní smlouvu, na základě které užíval od července 2022 do června 2023 byt žalované číslo , adresa, . Po dobu nájmu v bytě bydlel žalobce s celou svou rodinou, celkem 5 osob. Nájemné bylo žalované hrazeno přes Úřad práce. Ve smlouvě se žalobce zavázal hradit měsíčně zálohy na vodné, stočné, elektrickou energii společných prostor, topení a případné další sjednané služby, a to ve výši 3 700 Kč za každý kalendářní měsíc. Žalobce hradil tyto zálohy ve výši 4 000 Kč měsíčně, a to po celou dobu nájemního vztahu. Celkem tak na zálohách zaplatil částku 48 000 Kč. Při vzniku nájemního vztahu uhradil v hotovosti žalobce žalované částku 20 000 Kč jakožto vratnou kauci. Při skončení nájmu byla z této částky vrácena částka 8 000 Kč, která byla obratem použita na úhradu záloh za měsíce květen, červen 2023, tedy k doplacení dlužných záloh. Žalované v držení zůstala částka 12 000 Kč. Žalovaná přeposílala žalobci vyúčtování služeb, která obdržela vždy za celý kalendářní rok od příslušného SVJ. V těchto vyúčtováních byly zahrnuty veškeré platby spojené s bytem, a to včetně platby do fondu oprav, správy domu, pojištění, služeb domovníka a plateb dalších poplatků. Již 25. 5. 2024 žalovaná sdělovala žalobci, že mu nic z kauce nevrátí. Žalobce žalovanou opakovaně vyzýval k zaslání přehledného vyúčtování či jeho vysvětlení, a to pouze ve vztahu ke skutečně spotřebovaným službám. Vyúčtování ve vztahu pouze k žalobci žalovaná učinila v podání k soudu ze dne 19. 1. 2025, toto vyúčtování současně zaslala žalobci a bylo mu doručeno 6. 2. 2025. V tomto vyúčtování jsou uvedeny položky teplo, studená voda, teplá voda, ohřev teplé vody, služby. O jaké služby se jedná, zde uvedeno není, žalovaná jednotlivé položky a jejich přepočet nevysvětlila. Ve vyúčtování jsou uvedeny zaplacené zálohy, a to ve výši 17 046 Kč v roce 2022 a ve shodné výši i v roce 2023. Při soudním jednání dne 24. 2. 2025 žalobce namítal nepřehlednost, resp. neověřitelnost tohoto vyúčtování a nezohlednění všech zaplacených záloh. Z výslechu svědkyně , jméno FO, vyplynulo, že se opakovaně snažila domoci vysvětlení vyúčtování, toho se jí však ze strany žalované nedostalo. Z výslechu svědkyně , jméno FO, bylo zjištěno, že z celkových vyúčtování za dané kalendářní roky nelze zjistit, co bylo za které měsíce spotřebováno a uhrazeno žalobcem, rovněž přepočet spotřeby tepla je vázán na podklady, které nelze z vyúčtování vyčíst.

18.Podle § 2247 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění, dále jen občanský zákoník, strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Dle odst. 2 téhož ustanovení pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Dle odst. 3 způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. (Tímto předpisem je zákon č. 67/2013 Sb., v platném znění - pozn. soudu).

19.Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

20.Podle § 1987 odst. 1 občanského zákoníku k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Podle odst. 2 téhož ustanovení pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

21.Po právním posouzení zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Žalovaná po skončení nájemního vztahu nevrátila žalobci jistotu, která dle nesporných tvrzení účastníků činila 12 000 Kč. Tvrzení žalované, že tuto částku započetla na dluhy žalobce plynoucí z nedoplatků za poskytnuté služby spotřebované po dobu nájmu, v řízení neobstálo, neboť žalovaná nebyla schopna tyto dluhy v řízení specifikovat. Tvrzené částky nedoplatků, byly žalobcem rozporovány, neodpovídaly ani ostatním zjištěným skutečnostem, zejména výši prokázaných zaplacených záloh žalobci a spotřebě plynoucí z předávacích protokolů. Žalovaná do nedoplatků zahrnovala i platby do fondu oprav a další služby, které nebyly ve smlouvě sjednány a ani nejsou zahrnuty mezi služby uvedené v § 2247 odst. 2 o.s.ř. Její pohledávku na úhradu tvrzených nedoplatků, pokud nějaké za daná období vznikly, soud tak považoval za neurčitou a nejistou, tedy nezpůsobilou k započtení ve smyslu § 1987 občanského zákoníku. K tomu viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 5711/2017 či 26 Cdo 4795/2017 a 31 Cdo 684/2020, dle kterých nejistou nebo neurčitou ve smyslu § 1987 odst. 2 občanského zákoníku je zpravidla pohledávka, která je co do základu a /nebo výše sporná (nejistá), a jejíž uplatnění vůči dlužníku formou námitky započtení vyvolá (namísto jednoznačného, tj. oběma dotčenými stranami akceptovaného zániku obou pohledávek v rozsahu, v jaké se kryjí) spory o existenci či výši pohledávky užité k započtení. To se stalo i v daném případě. Soud má tedy za to, že v řízení nebyly tvrzeny ani prokázány důvody, pro které by žalovaná mohla jistotu složenou žalobcem ve smyslu § 2254 zadržovat, ani nebyly naplněny podmínky pro to, aby mohla započíst jistotu oproti své pohledávce na nedoplatek služeb vůči žalobci, neboť tuto její pohledávku shledal soud neurčitou a nejistou. Proto soud uložil ve smyslu § 2254 odst. 2 žalované povinnost jistotu ve výši 12 000 Kč žalobci vrátit. Pro úplnost soud dodává, že o úrocích z jistoty nerozhodoval, neboť nárok na ně žalobce neuplatnil, nebyly tudíž předmětem tohoto řízení.

22.O náhradě nákladů řízení pak soud rozhodoval dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění, dále jen o.s.ř., dle kterého by měl právo na náhradu nákladů řízení žalobce, neboť byl v řízení zcela úspěšný. Žalobce se však práva na náhradu nákladů řízení vzdal, a proto soud rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.