16 C 121/2024-43

1.Žalobkyně se svojí žalobou podanou k Městskému soudu v , jméno FO, domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud určil, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, umístěného ve , částka, nadzemním podlaží domu č.p. , číslo, , č. or. , číslo, na , adresa, stojící na pozemku parc.č. , hodnota, , v k.ú. , jméno FO, , obec , adresa, ze dne 29.2.2024 je neoprávněná a neplatná, neboť oznámení o ukončení smlouvy o nájmu bytu ze dne 1.2.2018, jež bylo učiněno přípisem ze dne 29.2.2024, převzaté žalobkyní dne 4.3.2024 neobsahuje výpovědní důvod ve smyslu ust. § 2288 případně § 2291 o.z. a současně neobsahuje ani poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnost výpovědi soudem.

2.Předmětná výpověď nájmu bytu tak postrádá základní obsahové náležitosti vyžadované soudem, a proto je nicotná pro neurčitost, respektive neplatná a tudíž neoprávněná.

3.Žalovaná ve svém písemném vyjádření se k žalobě navrhla její zamítnutí, neboť tato využila svého práva vycházejícího z ujednání smluvních stran o způsobu ukončení smluvního vztahu na základě smlouvy a souvisejících podmínek (tj. ukončení smlouvy bez uvedení důvodu a poučení) a zaslala žalobkyni oznámení o tom, že účast smlouvy bude skončena dne 31.5.2024 po uplynutí 3 měsíční výpovědní doby. Současně poukázala na absenci vyjádřeného naléhavého právního zájmu, neboť v daném případě byla podána žaloba na určení neplatnosti výpovědi ve smyslu ust. § 80 zákona č. 99/1963 Sb., kdy posouzení platnosti výpovědi smlouvy má povahu předběžné otázky ve vztahu existenci práva nebo právního vztahu.

4.Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. Žalobkyně jako nájemce uzavřela s žalovanou jako s pronajímatelem smlouvu o nájmu bytu č. , hodnota, , nacházející se ve , částka, podlaží domu , adresa, v , jméno FO, . Pronajímatelka přenechala výše uvedený byt nájemkyni do nájmu s účinností od 1.2.2018, a to na dobu určitou 5 let, tedy do 31.1.2023. V článku V. si účastníci mimo jiné sjednali, že nájemní vztah založený touto smlouvou může zaniknout písemnou dohodou mezi pronajímatelkou a nájemkyní nebo písemnou výpovědí z důvodů uvedených v občanském zákoníku. Ve výpovědi musí být uveden výpovědní důvod a musí obsahovat poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi nájmu bytu písemné námitky a o jeho právu podat příslušnému soudu do 2 měsíců ode dne, kdy byla tato výpověď pronajímatele nájemci doručena příslušnému soudu žalobu o určení neplatnosti této výpovědi nájmu bytu, jinak je tato výpověď neplatná. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , k.ú. , jméno FO, soud zjistil, že žalovaná je mimo jiné vlastníkem pozemku parc.č. , hodnota, , jehož součástí je stavba: , jméno FO, , č.p. , číslo, , bydlení. Dne 27.1.2023 byl sepsán dodatek č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu č. , hodnota, v domě , adresa, , adresa, ze dne 1.2.2018, dle kterého došlo k prodloužení nájemní smlouvy na byt č. , hodnota, ve , částka, podlaží domu na , adresa, v Brně, a to na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Podáním ze dne 29.2.2024 oznámila pronajímatelka nájemkyni, že nemá zájem o prodloužení výše uvedené smlouvy o nájmu bytu ze dne 1.2.2018 uzavřenou mezi , Jméno žalované, jako pronajímatelem a , Jméno žalobkyně, jako nájemcem s tím, že účinnost smlouvy bude skončena k datu 31.5.2024. Podáním ze dne 19.3.2024 žalobkyně vznesla námitky proti výpovědi nájmu bytu z důvodu neplatnosti podané výpovědi, která postrádá zákonné náležitosti, které dle zákona č. 89/2012 Sb. pro platnost a účinnost výpovědi nájmu bytu požaduje, a proto považuje výpověď za neplatnou. Dne 29.2.2024 byla žalobkyně opakovaně emailem kontaktována společností , název, reality, která v zastoupení majitelky bytu paní , jméno FO, informovala žalobkyni o nutnosti uzavřít nové nájemní smlouvy v souvislosti s navýšením nájemného.

5.Podle ust. § 580 odst. 1 o.z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

6.Podle ust. § 586 odst. 1 o.z. je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba.

7.Podle odst. 2 nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.

8.Podle ust. § 588 o.z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, a nebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

9.Podle ust. § 2286 odst. 1 o.z. výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

10.Dle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

11.Podle ust. § 2288 odst. 1 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v 3 měsíční výpovědní lhůtě, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členů jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

12.Podle odst. 2 může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v 3 měsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii, nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

13.Podle odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odst. 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

14.Podle ust. § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

15.K předmětu sporu soud uvádí následující.

16.K otázce určovací žaloby a dle žalované k absenci existence naléhavého právního zájmu soud předesílá, že judikatura Nejvyššího soudu ČR dovodila, že žaloba ve smyslu ust. § 2290 o.z. není žalobou na určení, jak tvrdí žalovaná, ale v takových řízení se domáhá nájemce přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, a to prostřednictvím "zkontrolování oprávněnosti (správnosti výpovědi) soudem. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu a zjistí-li, že výpovědní důvod dán není, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl ust. § 2290 o.z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi ve smyslu tohoto zákonného ustanovení chápat v širším slova smyslu, kdy neoprávněná bude i neplatná či zdánlivá výpověď i bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18.1.2017 pod sp.zn. 26 Cdo 4249/2016 či rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.11.2018 sp.zn. 26 Cdo 3328/2017). Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 15.4.2024 pod sp.zn. 26 Cdo 2029/2023 mimo jiné uvedl, že ve své rozhodovací praxi dospěl dovolací soud k závěru, že ustanovení § 2286 odst. 2 o.z. je třeba vykládat ve spojení s ust. § 2290 o.z., které upravuje právo nájemce domáhat se ve stanovené (hmotněprávní prekluzivní lhůtě) u soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi. Zákonné zakotvení povinnosti pronajímatele poučil nájemce o jeho právu domáhat se soudního přezkoumání výpovědi vyvažuje postavení nájemce jako slabší strany nájemního vztahu. V rozsudku ze dne 18.3.2019 pod sp.zn. 26 Cdo 2199/2018 Nejvyšší soud ČR uzavřel, že poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi. Vzhledem k tomu, že smyslem poučení ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 o.z. je ochrana nájemce, musí nájemce na základě tohoto poučení získat nejen vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi, ale také o lhůtě, ve které může své právo u soudu uplatnit (do 2 měsíců, kdy mu výpověď došla).

17.Ustanovení o nájmu bytu a domu představují zvláštní úpravu nájmu sloužící k zajištění bytových potřeb nájemce a členů jeho domácnosti, přičemž jde o relativně kogentní úpravu, kdy v ust. § 2235 odst. 1 o.z. se stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova zákonná práva. Smyslem této zvláštní úpravy je zabránit sjednání nepřiměřených podmínek a svévolnému jednání ze strany pronajímatele vůči nájemci, který je považován jako slabší strana tohoto vztahu. Ochrana nájemce při zajišťování jeho bytových potřeb je v našem právním řádu zakotvena dlouhodobě a lze ji tak považovat za součást veřejného pořádku, kdy k pojmu veřejný pořádek se Nejvyšší soud ČR podrobně vyjádřil v usnesení ze dne 16.8.2018 pod sp.zn. 21 Cdo 1012/2016. Nájemce chrání i současná právní úprava skončení nájmu formou výpovědi pronajímatele, který může nájem bytu vypovědět toliko z důvodu v zákonem taxativně stanovených. Výrazem této ochrany slabší strany je i zakotvení poučovací povinnosti pronajímatele o právu nájemce domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi jako jedné z povinných náležitostí výpovědi z nájmu bytu, jejíž absence způsobuje neplatnost výpovědi, přičemž se jedná o platnost absolutní pro rozpor s veřejným pořádkem (§ 588 o.z.). Možnost nájemce bytu domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi je jedním z klíčových ustanovení bytového práva, neboť pro garanci práva nájemce (jako strany slabší) je důležité nejen omezení výpovědních důvodů, ze kterých může pronajímatel nájem vypovědět, ale právě i existence možnosti soudního přezkumu tvrzeného výpovědního důvodu.

18.Při právním posouzení v projednávané věci soud dovodil, že účastnice uzavřely smlouvu o nájmu předmětného bytu v duchu ust. § 2201 a následující o.z., když následně byla původně sjednaná doba trvání nájemního vztahu (s účinností od 1.2.2018 na dobu určitou 5 let, do 31.1.2023) prodloužena dodatkem č. 1 ze dne 27.1.2023 na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Přípisem ze dne 29.2.2024 žalovaná jako pronajímatel sdělila žalobkyni jako nájemci, že předmětná smlouva o nájmu bytu bude ukončena k datu 31.5.2024, a to z důvodu nezájmu o prodloužení výše sjednané smlouvy o nájmu ze dne 1.2.2018. Samotný přípis soud bez ohledu na jeho označení vyložil jako výpověď z nájmu předmětného bytu, a to souladu s ust. § 555 odst. 1 o.z., kdy svým obsahem tento přípis charakterizuje výpověď z nájmu bytu, ve které však absentují náležitosti vyjádření v ust. § 2286 o.z. V odst. druhém shora citovaného zákonného ustanovení jsou zakotveny obsahové náležitosti výpovědi, kdy výpověď daná pronajímatelem musí obsahovata) výpovědní důvod (§ 2288 odst. 3, § 2291 odst. 3 o.z.) s výjimkou výpovědi dle ust. § 2283 odst. 1,b) poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2286 odst. 2 o.z.).

19.Z uvedené listiny je pak nadevší pochybnost zřejmé, že sporná výpověď neobsahuje žádnou z povinných zákonných náležitostí, když v případě absence výpovědního důvodu je tato výpověď nicotná pro neurčitost, a to v duchu § 553 odst. 1 o.s.ř. Pro absenci poučovací povinnosti je pak výpověď neplatná, přičemž se jedná o neplatnost absolutní, jak již shora uvedeno, pro rozpor s veřejným pořádkem v duchu § 588 o.z. Soud tak uzavírá, že podání žalované ze dne 29.2.2024 soud považuje za výpověď z nájmu bytu, ve které zcela absentují, jak výpovědní důvody, které navíc nebyly ve výpovědi nikterak skutkově vymezeny, tak neobsahuje ani poučovací povinnost opravu nájemce vznést proti výpovědi námitky a současně navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

20.K námitce žalované týkající se nedodržení lhůty k podání žaloby (2 měsíce ode dne, kdy výpověď došla žalobkyni) soud uvádí, že tato lhůta žalobkyní byla dodržena, neboť k Městskému soudu v Brně byla podána žaloba dne 29.4.2024. Za situace, kdy sporná výpověď byla žalobkyni osobně převzata dne 4.3.2024, nelze než konstatovat, že 2 měsíční zákonná lhůta v daném případě splněna byla a nedošlo tak k prekluzi lhůty v duchu § 2290 o.z. Zákonná 2 měsíční lhůta by však byla dodržena i v případě převzetí dané výpovědi žalobkyní již dne 29.2.2024, neboť 2 měsíční zákonná lhůta by počala běžet až dnem následujícího po převzetí dané výpovědi, tedy dnem 1.3.2024.

21.Ze všech shora uvedených důvodů tak soud shledává nárok jako důvodný a rozhodl, že výpověď z nájmu bytu podáním ze dne 29.2.2024 je neoprávněná a z důvodů shora uvedených i neplatná.

22.Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy soud plně úspěšné žalobkyni přiznal účelně vynaložené náklady tohoto řízení spočívající v zaplaceném soudním poplatku ve výši 2.000 Kč, jakož i v nákladech za právní zastoupení, a to za 5 úkonů právní služby z toho 4 po 2.500 Kč a 1 po 3.700 Kč dle § 7, 9 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. a 5 režijních paušálů z toho 4 po 300 Kč a 1 za 450 Kč v duchu § 13 odst. 3 shora citované vyhlášky (příprava, převzetí, přípis žalované, žaloba, písemné vyjádření soudu a účast při jednání), tedy celkem 17.350 Kč.