29 Co 319/2024-243

o určení vlastnictví k nemovitosti

Městský soud v Praze Datum rozhodnutí: 14.11.2024 ECLI:CZ:MSPH:2024:29.Co.319.2024.243

I.Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku o věci samé (I.) potvrzuje.

II.Rozsudek I. stupně se ve výroku o nákladech řízení (II.) mění tak, že se žalobcům právo na náhradu nákladů řízení nepřiznává.

III.Žalobcům se nepřiznává právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

1.Soud I. stupně napadeným rozsudkem určil, že žalobce a žalobkyně jsou vlastníky ve formě společného jmění manželů pozemku parc. , číslo, , způsob využití: zahrada, o výměře 94 m2, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , vymezeného geometrickým plánem č. , hodnota, vyhotoveným společností , právnická osoba, . se sídlem , adresa, ze dne , datum, , ověřeným Katastrálním úřadem pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, dne , datum, pod. č. j. , číslo, , který je nedílnou součástí výroku I. rozsudku (výrok I.). Žalované uložil zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku , částka, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich zástupce (výrok II.).

2.Žalobci se žalobou domáhali určení, že jsou vlastníky části pozemku p. , číslo, , k. ú. , adresa, z titulu mimořádného vydržení. Předmětná část pozemku je vymezena geometrickým plánem č. , číslo, a je označena jako p. , číslo, . Žalobci kupní smlouvou ze dne , datum, nabyli do společného jmění manželů pozemek parc. , číslo, a pozemek parc. , číslo, , jehož součástí je stavba , číslo, , rodinný dům, vše v k. ú. , adresa, . Majitelem sousedního pozemku , číslo, v k. ú. , adresa, byla od roku 1953 do roku 2021 rodina , jméno FO, , od roku 2011 byla výlučným vlastníkem pozemku dcera manželů , jméno FO, , jméno FO, , která v roce 2021 pozemek prodala firmě , právnická osoba, ., a následně tato firma pozemek po necelém měsíci prodala žalované.

3.V souvislosti s převodem pozemku z paní , jméno FO, na společnost , právnická osoba, . žalobci zjistili, že zápis hranice mezi sousedními pozemky parc. , číslo, a parc. , číslo, v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému stavu, neboť plot mezi pozemky je ve skutečnosti přibližně o 2 m posunut na sousední pozemek, tedy ve prospěch žalobců. Žalobci a , jméno FO, dne , datum, požádali příslušný stavební úřad o souhlas s oddělením pozemku , číslo, od pozemku , číslo, a jeho scelením s pozemkem , číslo, . Dne , právnická osoba, . 2021 stavební úřad tento souhlas vydal. Obě strany podaly na katastrální úřad žádost o zápis scelení v katastru nemovitostí, ale žádost byla podána na nesprávném formuláři, a proto k zápisu nedošlo. Po převodu sousední nemovitosti do vlastnictví žalované tato v nápravě zápisu v katastru nemovitostí odmítla pokračovat. Nabídla žalobcům, aby pozemek odkoupili. Žalobci jsou přesvědčeni, že došlo k vydržení předmětné části pozemku. Na pozemku se nachází jímka, zkolaudovaná s rodinným domem. Nad jímkou je umístěn přístřešek pro auto, v zadní části zahrady je na této části pozemku umístěn zahradní domek. Z pohledu z uliční fronty je hranice mezi sousedními pozemky oddělena výškovým rozdílem více než půl metru, který tvoří přirozenou hranici mezi pozemky, tuto přirozenou hranici plot kopíruje. Žalobci neměli žádný důvod k pochybnosti, zda umístění plotu odpovídá skutečné hranici pozemku. Předchozí vlastník nemovitost žalobců pan , jméno FO, žalobcům nesdělil nic o tom, že uvedená část pozemku není jeho vlastnictvím. Od uzavření kupní smlouvy žalobci užívají část pozemku označenou číslem parc. , číslo, nepřetržitě v dobré víře přes 30 let.

4.Žalovaná návrh žalobců odmítla s tím, že není v souladu se zákonem ani s dobrými mravy a právem na spravedlivé uspořádání vztahů mezi sousedy, že jej lze považovat za zneužití práva. Žalobci si měli všimnout rozdílu výměry 3 x 30 m. Podle ní se neujali držby pozemku poctivě. Dům , číslo, se nachází přesně na hranici mezi pozemky, a je tak zapsán v katastrální mapě od roku 1974 doposud. , jméno FO, si byl zřejmě vědom skutečnosti, že má dům postavený na hranici svého pozemku a jímku a plot má umístěny na cizím pozemku. V řízení o povolení stavby garáže patrně předložil ručně upravený nebo padělaný výkres snímku pozemkové mapy z , datum, . Stavební úřad jej vyzval k zaměření pozemků, výzva zůstala bezvýsledná. Garáž byla podle původního návrhu zbudována až v roce 2020 bez oznámení stavebnímu úřadu. Podle žalované není spravedlivé, aby bylo přiznáno žalobcům vydržení pozemku, který zvětšuje jejich pozemek přibližně o ¼. Žalobci užívali sporný pozemek se souhlasem předchůdců žalované, ale to neznamená, že byli jako držitelé v poctivém úmyslu, nebo že měli poctivý úmysl s pozemkem nakládat jako s vlastním. Žalovaná navrhla žalobcům rozpůlení sporné části pozemku s tím, že část, kde se nachází jímka a garáž, by připadla žalobcům, a druhá část pozemku v zadní části by připadla žalované, žalobci to odmítli.

5.Právní posouzení soudu I. stupně se opírá o ust. § 1095 a § 3066 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, . K mimořádnému vydržení podle § 1095 o. z. stačí splnění dvou podmínek: faktická držba po dobu 20 let a absence nepoctivého úmyslu (neexistence zjevné lsti). Důkazní břemeno soud I. stupně uložil žalované. První podmínka byla splněna, je nesporná a prokázaná, neboť žalobci fakticky drží sporný pozemek parc. , číslo, (označený geometrickým oddělovacím plánem) více než 30 let od jeho koupě v roce 1990, užívají jej a nakládají s ním jako s vlastním.

6.Žalovaná v projednávané věci tvrdila, že nepoctivý úmysl měl předchozí vlastník pozemku pan , jméno FO, i žalobci. Případné jednání pana , jméno FO, nemohlo jít k tíži žalobců, proto se jím soud nezabýval. Za důležité soud I. stupně považoval fakt, že sporný pozemek je dlouhodobě připlocen k pozemku žalobců a takto užíván tvoří s pozemkem žalobců jeden funkční celek. Pokud žalovaná argumentovala svou dobrou vírou, že koupila pozemek o celkové výměře 887 m2, tedy včetně části vydržené žalobci, odkázal soud I. stupně na ust. § 984 a § 985 o. z. Institut nabytí od neoprávněného se neuplatní na věci zapsané ve veřejném seznamu, neboť má přednost zásada materiální publicity (není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu). Přitom se ust. § 984 odst. 1 o. z. vztahuje na údaj o věcném právu, nikoli na další údaje zapisované do katastru nemovitostí – výměru či hranice pozemku. I kdyby se ochrana nabyvatele vztahovala na výměru nebo hranice pozemku, měl soud I. stupně za prokázané, že žalovaná v dobré víře nejednala. Při koupi pozemku si měla ověřit stav pozemku zapsaný a faktický. I když jí paní , jméno FO, nesdělila, že část pozemku je sporná, mohla žalovaná nahlédnutím do katastru a porovnáním zakreslení pozemku a na něm stojících staveb zjistit, že plot je umístěn jinde než na hranici pozemku. Soud I. stupně vzal rovněž v úvahu, že žalovaná je odbornicí, architektkou, a tím spíše mohla mít již při prohlídce pozemku a po ověření stavu zaznamenaného v mapách pochybnost o shodě faktického stavu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí.

7.O náhradě nákladů řízení soud I. stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

8.Žalovaná podává proti rozsudku včasné odvolání. Nesouhlasí s tím, že nebyl prokázán nepoctivý úmysl žalobců ve vztahu k držbě předmětného pozemku. Dovolává se ochrany své dobré víry, že svůj pozemek koupila v celé zapsané výměře. Vyjadřuje pochybnost o konformitě a ústavnosti právní úpravy mimořádného vydržení. Podle žalované se soud měl zabývat protiprávním jednáním právního předchůdce žalobců, pana , jméno FO, . Nepoctivý úmysl žalobců spatřuje žalovaná ve výměře sporného pozemku cca 100 m2, takového rozdílu si žalobci měli všimnout, je pravděpodobné, že při koupi nemovitosti žalobci s prodávajícím hovořili o stavbě garáže, přikročili k ní ovšem až v roce 2019 - zřejmě se do sporného pozemku obávali zasáhnout. Žalovaná navrhla výslech žalobkyně k obsahu jednání s M. , jméno FO, , soud návrhu nevyhověl. Soud neměl uvěřit, že se žalobci s M. , jméno FO, dohodli na bezplatném narovnání a že k zápisu změny nedošlo jen z důvodu nesprávného formuláře. Žalovaná předpokládá, že po uzavření dohody o scelení sporného pozemku s pozemkem žalobců mělo dojít k uzavření kupní smlouvy. K tomu nedošlo, a proto M. , jméno FO, prodala žalované pozemek v původní výměře. Soud zkoumal poctivost úmyslu žalobců jen v době nabytí nemovitostí, ale podle žalované mohlo dojít k nepoctivému úmyslu i později. Soud I. stupně uvěřil poctivým úmyslům žalobců, ale na žalovanou kladl nepřiměřené nároky – měla s odbornou péčí odhalit existenci sporného pozemku, ačkoli se vytyčování pozemků nevěnuje, naopak se neměla řídit zápisem v katastru nemovitostí, měla pochybovat o pravdivosti prohlášení prodávajícího, že pozemek není zatížen právy třetích osob. Argument žalované, že v katastru nemovitostí nebyla zapsána poznámka spornosti, soud I. stupně nevzal v úvahu. Dále žalovaná kritizuje, že poté, co se žalobci podle svého tvrzení dozvěděli o prodeji sousední nemovitosti žalované, podali žalobu opožděně, až v roce 2023. Závěrem uvádí, že byla v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí a v to, že nabyla celý pozemek. Principu nabytí od nevlastníka ve víře ve veřejný seznam se soud I. stupně náležitě nevěnoval, odbyl jej účelovým výkladem, že ust. § 984 o. z. se nevztahuje na výměru a hranice pozemku.

9.Závěrem žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil napadené rozhodnutí a žalobu zamítl. Bez ohledu na výsledek řízení navrhla, aby soud nepřiznal žalobcům náhradu nákladů řízení, případně aby ji snížil z tohoto důvodu, že žalobci neměli zájem o smírné řešení, které jim nabídla.

10.Žalobci se k odvolání žalované obsáhle vyjádřili. Shrnuli svou dosavadní argumentaci. Odkázali na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , které řeší tři právní otázky klíčové i pro projednávanou věc – i) definici držby v případě mimořádného vydržení, ii) okamžik, ke kterému se poctivost úmyslu k držbě, a iii) požadavky na dobrověrného nabyvatele nemovitosti. Žalobci mají za to, že rozhodnutí soudu I. stupně je s judikovanými stanovisky v souladu. Podle přesvědčení žalobců byla v době koupě sousední nemovitosti žalovanou zjistitelná skutečnost, že zápis v katastru nemovitostí neodpovídá faktickému stavu. Žalovaná má živnostenské oprávnění v oboru Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, proto od ní lze očekávat vyšší míru obezřetnosti a základní právní povědomí o nabývání nemovitostí.

11.Žalovaná neprávem kritizuje rozdílné požadavky, které v rámci dokazování kladl soud na žalobce a na žalovanou. Žalovaná měla prokázat svou dobrou víru a u žalobců měla prokázat nikoli poctivý úmysl. Tyto dvě kategorie se výrazně liší. Žalobci odvolací výhrady žalované odmítli a navrhli rozsudek soudu I. stupně potvrdit jako věcně správný.

12.K námitkám žalované proti přiznání náhrady žalobcům tito uvedli, že udělali pro smírné řešení maximum, byli připraveni uhradit za narovnání spravedlivou částku, žalovaná to odmítla. Žalobu podali až poté, kdy veškeré pokusy o smír selhaly. Také v průběhu jednání před soudem I. stupně došlo k odročení za účelem poskytnutí času pro mimosoudní řešení, ještě tehdy měla žalovaná možnost se vyhnout nákladům řízení. Žalobci naopak žádají odvolací soud, aby jim přiznal náhradu i za 6 úkonů, které soud I. stupně neuznal jako účelně vynaložené.

13.Žalovaná na stanovisko žalobců reagovala ještě podáním ze dne , datum, . Předestřela úvahu, že předchozí vlastníci jejích nemovitostí, manželé , jméno FO, , byli nuceni k „výprose“, patrně se báli oponovat panu , jméno FO, jako předsedovi zemědělského družstva i , jméno, , kteří pracovali v diplomatických službách. Měli v úmyslu později využít celou výměru svého pozemku. Odkázala na rozsudek Okresního soudu v , adresa, čj. , spisová značka, a připojila jej k důkazu. Žalovaná neměla důvod nebýt v dobré víře. Judikatura v otázce mimořádného vydržení není ještě ustálena, podle žalované tohoto institutu nemá být užíváno neomezeně. Dovolávala se ochrany svých práv, neboť si svou nemovitost koupila za standardních podmínek. Na rozdíl od ní žalobci užívali nesprávně postavenou nemovitost, kterou ještě bez stavebního povolení opakovaně rozšířili.

14.Odvolací soud po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou a že splňuje náležitosti uvedené v ust. § 205 o. s. ř., přezkoumal napadený rozsudek a řízení, které jeho vydání předcházelo, a to způsobem vyplývajícím z § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř., a po provedeném jednání dospěl k závěru, že odvolání proti rozhodnutí ve věci samé není opodstatněné.

15.Soud I. stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu a z provedených důkazů vyvodil náležitá skutková zjištění. Odvolací soud se se skutkovým závěrem soudu I. stupně ztotožňuje.

16.Co se týče právního posouzení, řešil soud I. stupně dva druhy právního jednání: jednání žalobců – bezelstné (nikoli s nepoctivým úmyslem) užívání pozemku nově označeného jako p. č. 1448/3 v k. ú. , adresa, jako pozemku vlastního po dobu více než 20 let. Důkazní břemeno soud správně vložil na bedra žalované, která tvrdila, že žalobci měli nepoctivý úmysl. Odvolací soud souhlasí s postupem soudu I. stupně, který se zabýval poctivostí úmyslu žalobců v době uchopení se držby předmětného pozemku v roce 1990. Ovšem ani v době následující až do roku 2021 neprokázala žalovaná žádnou skutečnost, která by vyvracela, že žalobci jednali v poctivém úmyslu. Veškeré úvahy žalované zůstaly v rovině neprokázaných předpokladů (okolnost stavby garáže, nahlížení do spisu stavebního úřadu atd.). Z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ohledně kritérií pro mimořádné vydržení a z nálezu Ústavního soudu ČR ze dne , datum, sp. zn. I. ÚS 4365/12 ohledně kritérií posuzování dobré víry ve vztahu k vydržení vyplývá, že je třeba rozlišovat mezi dobrou vírou a absencí nepoctivého úmyslu. Absence nepoctivého úmyslu vyžaduje poctivost, tedy postačí držba v přesvědčení, že se jí nepůsobí nikomu újma. Důkazní břemeno k prokázání nepoctivého úmyslu nabyvatele na základě mimořádného vydržení leží na tom, kdo toto mimořádné vydržení popírá. Na tomto místě je třeba odmítnout výtku žalované, že na prokazování její dobré víry jsou kladeny vyšší nároky než na vyvrácení předpokladu poctivého úmyslu žalobců. Rozdíl zmíněných právních institutů byl úmyslem zákonodárce: dvojnásobek vydržecí doby oslabuje ochranu osob, na jejichž úkor došlo k vydržení z jednoduchého důvodu – kdo po dobu 20 let a více nebyl dosti obezřetný a právo k věci, užívané jinou osobou, neuplatnil, může uspět jen tehdy, pokud prokáže, že tato jiná osoba měla nepoctivý úmysl. Naproti tomu dobrá víra nabyvatele je kvalitativně vyšší kategorií vztahu nabyvatele k věci.

17.Tvrzení, že mohlo jít ze strany pana , jméno FO, a později žalobců vůči manželům , jméno FO, o výprosu, uplatnila žalovaná po koncentraci řízení až v odvolacím řízení, žádné důkazy k této otázce nenabídla, takže případný průlom koncentrace řízení dle ust. § 205a o. s. ř. nenastal. Odkaz na nepravomocné rozhodnutí Okresního soudu v , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , není zcela přiléhavý. Případ tam projednávaný má sice řadu podobných skutkových okolností, nicméně žaloba na určení vlastnictví mimořádně vydržených nemovitostí je zamítnuta za situace, kdy výprosa sporné části nemovitosti byla nade vši pochybnost prokázána: spočívala v dohodě mezi otcem a dvěma syny, kterým rozdělil darované nemovitosti smlouvami, jejich součástí byl geometrický plán. Z nabývacího titulu tak bylo stranám sporu zřejmé, v jakých hranicích vlastní části rozdělené nemovitosti, a pokud užívají větší část, jedná se o cizí věc.

18.Poté soud I. stupně řešil povahu jednání žalované, která tvrdila, že v dobré víře koupila od společnosti , název, nemovitosti včetně pozemku , číslo, o celé výměře 887 m2, jak je zapsána v katastru nemovitostí. Soud I. stupně v tomto směru ponechal důkazní břemeno na žalované, ač je měli nést žalobci. Nabývá-li tak osoba věc evidovanou ve veřejném seznamu od osoby zapsané v tomto veřejném seznamu, zákonná úprava dobrou víru nabyvatele presumuje. Není na nabyvateli, aby za těchto okolností prokazoval existenci své dobré víry ve vztahu k nabytí předmětné věci, nýbrž je na osobě, která tuto dobrou víru nabyvatele rozporuje, aby prokázala, že nabyvatel nejednal (nebyl) v dobré víře v rozhodném okamžiku. V případě převodu nemovité věci evidované v katastru nemovitostí je tímto okamžikem podání katastrálního návrhu (srov. komentář k ust. § 984 o. z. autora , tituly před jménem, , jméno FO, , LL. M., , tituly za jménem, , publikovaný v ASPI). Nicméně soud I. stupně provedl k návrhům účastníků dostatek důkazů k posouzení této otázky, a nebyl dán důvod pro kvalifikované poučení dle ust. § 118a o. s. ř. o následcích neunesení důkazního břemene, neboť důkazy soud I. stupně vedly k závěru o nedostatku dobré víry žalované a žalovaná měla v řízení prostor k obraně proti tomuto právnímu závěru.

19.Soud I. stupně postupoval správně podle ust. § 984 odst. 1 o. s. ř., podle nějž platí, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. , adresa, víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. Citovaný komentář k ust. § 984 o. z. uvádí: Princip materiální publicity znamená, že právní stav zapsaný ve veřejném seznamu bude skutečným stavem právním pro toho, komu není známo, že ve veřejném seznamu zapsaný právní stav není se skutečným stavem právním v souladu. Ve veřejném seznamu zapsaný právní stav tak bude vůči dobrověrnému nabyvateli za podmínek § 984 obč. zák. považován za skutečný stav právní. Důvěra ve správnost zápisu věcných práv ve veřejném seznamu dostává přednost před ochranou skutečného oprávněného, jehož věcné právo ale není z veřejného seznamu seznatelné. Chráněna je ale jen důvěra v zápis „věcných práv“, nikoliv však důvěra v zápis jiných, zejména faktických skutečností, týkajících se zapsaných věcí. Materiální publicita dle § 984 obč. zák. se tak ve vztahu ke katastru nemovitostí nevztahuje na faktické informace jako je např. druh pozemku (, číslo, ), typ stavby nebo způsob využití stavby postavené na pozemku, údaj o způsobu státní ochrany stavby nebo pozemku, výměry pozemku nebo zastavěné plochy stavby či údajů ohledně bonitovaných půdně ekologických jednotek. Ustanovení § 984 nechrání důvěru v jiné údaje o věci, byť by se zapisovaly do veřejného seznamu. Právy k věci je třeba rozumět jen práva, a nikoliv jiné údaje o zapsané věci (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

20.Soud I. stupně se v odst. 38 a 39 podrobně vypořádal s důkazy k této otázce. Odvolací soud souhlasí s úvahou, že žalovaná jako kupující měla plnit povinnost investigativní aktivity. Ochrana dobré víry splnění této povinnosti vyžaduje jako podmínku, a to v rozsahu odpovídajícím přiměřeně okolnostem převodu nemovitostí a rovněž možnostem a odborné způsobilosti žalované jako nabyvatelky. Dobrou víru nabyvatele je třeba zkoumat ve vztahu ke stanovené zákonné domněnce správnosti a úplnosti zápisů ve veřejném seznamu (§ 980 obč. zák.), současně je třeba vzít ohled na další skutečností, například na stav (nemovitosti) na místě samém. Stav zápisu ve veřejném seznamu sám o sobě dobrou víru nabyvatele založit nemůže, pokud jsou dány skutečnosti, které dobrou víru v soulad zapsaného právního stavu a skutečného právního stavu vylučují. V případě objektivních okolností vzbuzujících pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem je na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjistila), zda zápis ve veřejném seznamu je se skutečným stavem v souladu. Právní věta z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , říká: Při hodnocení dobré víry nabyvatele věcného práva v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem ve smyslu § 984 odst. 1 obč. zák. je vždy třeba brát v úvahu, zda smluvní strana při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat (od každého očekávat), neměla, popřípadě nemohla mít důvodné pochybnosti o tom, že osoba zapsaná jako vlastník ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí) je skutečným vlastníkem věci. Soud I. stupně dovodil, že žalované nelze poskytnout ochranu dobré víry. Z její výpovědi vyplynulo, že si pozemek prohlédla krátce a zběžně. Na nabývaný pozemek vstoupila vjezdovými vraty proti garáži souseda. Musela vidět, že plot žalobců je umístěn asi 50-70 cm od garáže, což je ve zjevném nesouladu se zákresem hranice pozemku v katastrální mapě. Žalovaná mohla prostým porovnáním zakreslení pozemku v mapě a faktického stavu zjistit, že plot je umístěn jinde než na hranici pozemku, že zasahuje do jí nabývaného pozemku. Kromě toho je žalovaná architektkou a disponuje živnostenským oprávněním v oboru realitní činnosti, je tedy odborně způsobilá posoudit po vizuálním zhlédnutí pozemku a po ověření stavu zaznamenaného v mapách, zda se faktický stav shoduje se zapsaným stavem v katastru nemovitostí.

21.S pojmem povinná „investigativní aktivita“ nabyvatele věcného práva pracuje judikatura v návaznosti na odbornou literaturu, navazující na rakouskou, švýcarskou a starší československou judikaturu. Povinnost nabyvatele učinit příslušná šetření či vykonat obhlídku ke zjištění, zda zapsaný stav zápisů ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným právním stavem právním, je samozřejmě limitovaná. Nabyvatel práva v zásadě není povinen činit aktivní kroky k ujištění, že stav zápisů ve veřejném seznamu je se skutečným právním stavem v souladu. Opačný závěr by byl v rozporu s § 980 odst. 2 obč. zák. Jsou-li ovšem nabyvateli známy skutečnosti, které stav zapsaný ve veřejném seznamu objektivně znejišťují, pak lze po něm přiměřenou „investigativní“ aktivitu požadovat (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Investigativní aktivitu je možné požadovat po nabyvateli i tehdy, když skutečnosti, které zapsaný stav zpochybňují, známy nejsou, ale při vynaložení obvyklé péče, kterou je po nabyvateli možné požadovat, mu známy být musely. Pochybnosti o souladu mezi zapsaným právním stavem a skutečným právním stavem mohou spočívat např. v absenci provádění údržby převáděné věci ze strany zapsaného vlastníka, a naopak prováděním údržby převáděné věci ze strany jiného subjektu. Dále např. „připlocení“ převáděných pozemků k pozemkům jiného vlastníka může signalizovat nesoulad mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným stavem. Nedostatek investigační aktivity, spočívající v tom, že nabyvatel musel mít pochyby o skutečném stavu věci a nepokusil se o zjištění skutečného stavu věci, nepostupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu požadovat, zpochybňuje jeho dobrou víru ve smyslu § 984 odst. 1 obč. zák. (NS , spisová značka, ). Dobrou víru je nezbytné hodnotit objektivně, nikoli pouze ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) samotného účastníka (NS , spisová značka, , NS , spisová značka, ). Současně není možné odhlédnout od konkrétních okolností každého jednotlivého případu. Pokud však se ve stejné situaci bude nacházet „průměrný člověk“ (§ 4 odst. 1 obč. zák.) a „profesionál“ v daném oboru (§ 5 odst. 1), je možné připustit závěr, že „průměrný člověk“ v dobré víře bude a „profesionál“ nikoliv, pokud okolnost vylučující dobrou víru bylo možné odhalit pouze na základě zvláštních znalostí či dovedností, které má pouze „profesionál“ a nikoliv „průměrný člověk“. Profesionálovi je tak možné klást k tíži, že případně nevyužil své zvláštní schopnosti a dovednosti, které mohly vést k odhalení rozporu mezi skutečným právním stavem a zapsaným právním stavem (srov. citovaný komentář k ust. § 984 o. z.).

22.Z nejnovější judikatury lze na podporu přijatého právního hodnocení citovat z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, : Jsou-li tu však objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem, je na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjišťovala), zda zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

23.Konečně je třeba poznamenat, že dobrověrnost dle § 984 nelze vázat výlučně na ujištění zcizitele dle § 1917 o. z., čímž žalovaná rovněž argumentuje. Není bez významu, že převodcem byla v případě žalované obchodní společnost, která vlastnila předmětné nemovitosti pouze velmi krátkou dobu, takže bylo na místě i z tohoto důvodu veškeré pochybnosti prověřit.

24.Odvolací soud tak dospěl ke stejnému právnímu závěru jako soud I. stupně a přisvědčil žalobcům, že se stali vlastníky předmětného pozemku na základě mimořádného vydržení. Dobrověrné nabytí vlastnictví k sousední nemovitosti žalovanou by bylo toto právo žalobců překonalo, neboť žalobci neuplatnili své právo žalobou ani neiniciovali zápis poznámky spornosti věcného práva k předmětnému pozemku před tím, než bylo do katastru nemovitostí na základě úplatné převodní smlouvy vloženo vlastnické právo žalované. Nicméně po posouzení veškerých okolností má také odvolací soud za to, že žalovaná měla vyvinout aktivitu k ověření souladu zapsaného stavu nemovitostí s faktickou, po desetiletí trvající hranicí mezi sousedními pozemky, sledující plot. Aktuálně žalovaná argumentuje tím, že právní předchůdce žalobců postavil dům na samé hranici pozemků a že žalobci stavbu ještě rozšířili. , adresa, pohled do katastrální mapy by žalované osvětlil, že hranice zapsaných pozemků není totožná s linií plotu, který sousední pozemky rozděluje ve skutečnosti. Především však zákon neposkytuje ochranu dobré víry ve faktické údaje o nemovitostech, zapsané v katastru nemovitostí. Poskytuje, jak bylo výše uvedeno, pouze ochranu dobré víry ve věcné právo. Žalovaná tudíž nepožívá ochrany v tom směru, že nabyla vlastnictví ke konkrétní výměře zapsaného pozemku. Vyhovění žalobě znamená v předmětném sousedském vztahu zachování pokojného, desetiletí trvajícího stavu, zatímco zamítnutí žaloby by znamenalo popření dlouholetého postoje předchozích vlastníků nemovitosti žalované, kteří tento pokojný stav respektovali.

25.Ze všech výše rozvedených důvodů odvolací soud potvrdil napadený rozsudek podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný. Akcesorický výrok o nákladech řízení odvolací soud změnil postupem dle ust. § 220 odst. 1, písm. a) o. s. ř. poté, co účastníky poučil o možné aplikaci ust. § 150 o. s. ř. Odvolací soud má za to, že ani ze strany žalobců nebylo učiněno včas vše k nápravě nesouladu faktického stavu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí a že v tomto ohledu žalovaná nezavinila, že proti ní žaloba byla podána. Úspěchu v řízení dosáhli žalobci proto, že předmětný pozemek vydrželi vůči jeho předchozím vlastníkům, na této právní skutečnosti nenese žalovaná žádný podíl. V této okolnosti spatřuje odvolací soud mimořádnou okolnost, pro kterou lze výjimečně nepřiznat náhradu nákladů řízení ani úspěšnému účastníku.

26.Shodně s odkazem na výše uvedené bylo podle § 224 odst. 1 a § 150 o. s. ř. rozhodnuto i o nákladech řízení odvolacího.

Odkazované předpisy

Související rozhodnutí

67 To 38/2026-826 30.04.2026

trestní věc

13 Co 59/2026-187 29.04.2026

o vyklizení bytu, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu...

14 Co 117/2026-73 24.04.2026

o zaplacení 390 104 Kč

25 Co 71/2026-65 23.04.2026

o určení neplatnosti kupní smlouvy, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodníh...

39 Co 19/2026-105 22.04.2026

o zaplacení 18 701 000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobce proti rozsudku Ob...

Komentáře 0

Pro psaní komentářů se prosím přihlaste.

Informace

Spisová značka	29 Co 319/2024-243
Soud	Městský soud v Praze
Soudce	JUDr. Tomáš Vejnar
Datum rozhodnutí	14.11.2024
Datum zveřejnění	17.02.2025
ECLI	ECLI:CZ:MSPH:2024:29.Co.319.2024.243

Přihlaste se a sledujte podobná rozhodnutí

Registrace zdarma Přihlásit se

29 Co 319/2024-243

o určení vlastnictví k nemovitosti

Odkazované předpisy

Související rozhodnutí

Komentáře 0

Informace

Klíčová slova

Podobná rozhodnutí

Další od tohoto soudu

Spolupracující weby

Oblíbené

Historie prohlížení