54 C 45/2023-94

1.Žalobou doručenou soudu dne , datum, , doplněnou podáním ze dne , datum, a , datum, , se žalobce domáhal určení, že výpověď z nájmu pozemku parc. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , adresa, (dále jen „pozemek“) ze dne , datum, (dále jen „výpověď“) daná mu žalovaným, je neoprávněná. Uvedl, že žalovaný je vlastníkem předmětného pozemku. V minulosti byl pozemek ve vlastnictví města Brna, které s předchůdcem žalobce, společností , právnická osoba, ., IČO , IČO, , uzavřelo dne , datum, nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem pozemku za účelem zřízení parkoviště u hotelu Austerlitz (dále jen „nájemní smlouva“). Žalobce vznikl v roce 2018 rozdělením dřívějšího nájemce pozemku , právnická osoba, . formou odštěpení; část jmění původního nájemce přešla na žalobce, mimo jiné na žalobce přešla práva a povinnosti z nájemní smlouvy. Žalobce uvedl, že pozemek je technicky propojen s komplexem hotelu a slouží k parkování hostů hotelu. Za tímto účelem byla uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou s omezenou možností výpovědi; dle čl. VI. nájemní smlouvy byl pronajímatel (žalovaný) oprávněn vypovědět nájemní smlouvu pouze v případě hrubého porušení povinnosti nájemce a při nedodržení podmínek nájemní smlouvy. Dne , datum, si jednatel žalobce ze své emailové schránky vyzvedl výpověď žalovaného z nájmu datovanou ke dni , datum, , jež mu byla zaslána emailem dne , datum, . Žalobce s výpovědí nesouhlasil a dne , datum, žalovanému písemně do datové schránky, a také emailem jednatelce žalovaného, sdělil námitky proti výpovědi. Žalovaný reagoval na námitky dopisem ze dne , datum, , ve kterém potvrdil doručení námitek žalobce dne , datum, , výpověď však nevzal zpět. Dle žalobce je výpověď neoprávněná, protože žalovaný ve výpovědi žádný důvod neuvedl a až v odpovědi na námitky žalobce doplnil, že důvodem výpovědi mělo být pronajmutí parkovacích míst nájemcům z okolních kanceláří, čímž došlo k hrubému porušení nájemní smlouvy, neboť žalobce neměl oprávnění přenechat parkovací místa do užívání jiným osobám. Výpovědní důvod tedy nebyl uveden v samotné výpovědi, ale byl doplněn až následně, navíc tvrzení žalovaného jsou zcela nepravdivá. Žalobce dále doplnil, že výpověď je především neplatná a důvody oprávněnosti by se proto ani neměly zkoumat. Výpověď odesílaná žalovaným poštou podanou dne , datum, nikdy nebyla žalobci doručena nedostala se do sféry vlivu žalobce, žalobce se s výpovědí nemohl nikdy seznámit. Pokud žalovaný hovořil o domněnce doby dojití, pak ji nelze zaměňovat s domněnkou dojití, která předpokládá dobu, kdy řádně doručená zásilka měla dojít. Žalobci byla následně doručena výpověď jako příloha emailu dne , datum, . Výpověď je datována , datum, , jednatel žalobce si ji vyzvedl z emailové schránky dne , datum, , dne , datum, , tj. ve lhůtě 1 měsíce, podal řádné námitky proti výpovědi. Výpověď zaslaná emailem je však neplatná, jelikož byla doručena elektronicky, ale nebyla podepsána zaručeným elektronickým podpisem a je proto na nutné na ni nahlížet jako na neplatnou2. Žalovaný se k návrhu uplatněnému žalobou vyjádřil podáním ze dne , datum, , doplněným dne , datum, a , datum, . Uvedl, že je vlastníkem předmětného pozemku, když ke dni , datum, při převodu vlastnických práv přebral práva a povinnosti dle nájemní smlouvy od , Anonymizováno, . Při kontrole stavu pozemků a dodržování účelu pronájmu pozemků (tj. využití plochy k parkování vozidel hostů hotelu) žalovaný zjistil, že žalobce opakovaně porušuje nájemní smlouvu tím, že na předmětném pozemku neparkují pouze hosté hotelu, ale také osobní vozidla společnosti , Anonymizováno, s.r.o. Označená společnost má kanceláře v budově na , adresa, , sousedící s pozemkem žalovaného. Z prvního nadzemního podlaží v zadní části budovy vede východ brankou na předmětný pozemek, příjezd na pozemek je možný pouze přes vjezd u recepce hotelu, který je zabezpečen závorou, resp. pouze s povolením recepce hotelu , Anonymizováno, . Recepce umožňuje průjezd na parkoviště společnosti Bravis reality s.r.o., o čemž žalovaný pořídil fotodokumentaci. Žalobce tímto hrubě porušil nájemní smlouvu, neboť přenechal pozemky do podnájmu třetí osobě bez souhlasu žalovaného, výpověď je proto oprávněná a žaloba by měla být zamítnuta. Dle žalovaného je uvedení výpovědního důvodu nutnou náležitostí v případě výpovědi smlouvy o nájmu na dobu určitou. Je-li dána výpověď z nájmu na dobu neurčitou, může kterákoliv ze stran skončit nájem výpovědí bez uvedení výpovědního důvodu. Žalovaný dále doplnil, že výpověď byla žalobci doručována poštou na adresu sídla žalobce , adresa, , a to dne , datum, a , datum, . V obou případech se však vrátila plná obálka s poznámkou „doslat“ a „na uvedené adrese neznámý“. Následně žalovaný zaslal výpověď žalobci emailem. Žalobce měl možnost podat námitky proti výpovědi do 1 měsíce od jejího doručení, učinil tak až dne , datum, , tj. poté, co uplynula lhůta 1 měsíce, neboť výpověď byla žalobci doručována poštou na adresu sídla žalobce. Lhůtu 1 měsíce proto nelze odvíjet od výpovědi zaslané emailem, ale od výpovědi zaslané písemně, která však již marně uplynula.

3.Soud ve věci provedl dokazování listinami, z nichž zjistil následující skutkový stav.

4.Z informativního náhledu do katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaný je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha, o výměře , Anonymizováno, m², zapsaného na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , adresa, .

5.Z nájemní smlouvy č. , hodnota, -055-02 soud zjistil, že dne , datum, byla mezi městem Brnem jako pronajímatelem a společností , právnická osoba, . jako nájemcem uzavřena smlouva, jejímž předmětem byl dle čl. III pronájem předmětného pozemku, za účelem zřízení parkoviště u hotelu Austerlitz, , adresa, . Smlouva byla dle čl. II uzavřena na dobu neurčitou s půlroční výpovědní lhůtou. V čl. VI strany nájemní smlouvy ujednaly právo pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu pouze v případě hrubého porušení povinností nájemce a při nedodržení podmínek nájemní smlouvy. Bez souhlasu pronajímatele nebyl nájemce oprávněn přenechat pozemek do podnájmu.

6.Z notářského zápisu ze dne , datum, , , Anonymizováno, který byl sepsán , tituly před jménem, , jméno FO, , notářem se sídlem ve , adresa, , soud zjistil, že valná hromada společnosti , právnická osoba, ., IČO , IČO, , schválila projekt přeměny - rozdělení odštěpením se vznikem nové společnosti , právnická osoba, ., IČO , IČO, , formou odštěpení, v jehož důsledku rozdělovaná společnost , právnická osoba, . nezaniká a část jejího jmění přejde na nově vznikající společnost , Jméno žalobce, ., a to včetně přílohy č. , hodnota, obsahující text zakladatelského právního jednání nově vznikající společnosti , Jméno žalobce, . Dle přílohy č. , hodnota, (projekt rozdělení) na společnost , Jméno žalobce, . jako nástupnickou společnost přešla, mimo jiné, práva a povinnosti z nájemní smlouvy z pronajímatelem , adresa, , se sídlem v , adresa, , IČO , IČO, , ze dne , datum, , jejímž předmětem je pronájem pozemku p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, .

7.Z informativního náhledu do katastru nemovitostí soud zjistil, že společnost , Anonymizováno, . je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba, a parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba, to vše zapsáno na LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , adresa8. Z emailu ze dne , datum, soud zjistil, že email byl odeslán paní , jméno FO, , zaměstnankyní žalované ho, z emailové adresy , e-mail, na emailovou adresu , e-mail, . Předmět emailu byl označen jako „, Anonymizováno, nájem pozemku p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, “. V emailu bylo uvedeno, že v zastoupení vlastníka pozemku parc. č. , hodnota, je zasílána výpověď z nájmu pozemku, dále že byly učiněny dva pokusy o zaslání na adresu sídla společnosti, avšak vždy se obálky vrátily jako adresát neznámý. V emailu je uvedeno, že výpověď z nájmu ze dne , datum, a oznámení pošty je zasíláno jako příloha emailu9. Z výpovědi z nájmu pozemku, jež je přílohou emailu ze dne , datum, , soud zjistil, že výpověď byla sepsána dne , datum, . Žalovaný adresoval výpověď žalobci, výpověď je označena jako Věc: Výpověď z nájmu pozemku parc. č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Žalovaný uvedl, že v souladu s čl. II nájemní smlouvy na pronájem pozemku parc. č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , tímto vypovídá Nájemní smlouvu ze dne , datum, . Výpovědní lhůta v délce 6 měsíců počíná běžet od , datum, a uplyne , datum, . K uvedenému datu bude pozemek parc. č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , předán vlastníkovi.

10.Z námitek proti výpovědi soud zjistil, že žalobce dne , datum, sdělil žalovanému, že s výpovědí nesouhlasí, považuje ji za neoprávněnou a neplatnou.

11.Z detailu zprávy soud zjistil, že námitky proti výpovědi byly žalovanému zaslány do datové schránky dne , datum, v , Anonymizováno12. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný odpověděl na námitky žalobce proti výpovědi. Uvedl, že na základě jeho zjištění a působení v místě je plocha pozemku dlouhodobě využívána pro parkování vozidel návštěvníků hotelu a mimo to jsou úplatně pronajímány i místa pro nájemce jiných kanceláří, čímž dochází k porušení podmínek nájemní smlouvy.

13.Ze smlouvy o podnájmu části nemovité věci soud zjistil, že dne , datum, byla mezi společností , právnická osoba, jako nájemcem a společností , právnická osoba, jako podnájemcem uzavřena smlouva na dobu určitou od , datum, do , datum, s možností její prolongace, kdy předmětem smlouvy byl podnájem stavby č.p. , Anonymizováno, na parc. č. , Anonymizováno, na parc. č. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, pozemku parc. č. , Anonymizováno14. Z kopie poštovní zásilky s podacím číslem , Anonymizováno, . , Anonymizováno, ) soud zjistil, že tato byla odeslána dne , datum, . Odesílatelem byl žalovaným, adresátem žalobce, tzn. , Jméno žalobce, ., adresa , adresa, . Z obálky se dále podává, že zásilka byla vrácena z důvodu, že na uvedené adrese je adresát neznámý. Dále je na obálce uvedeno „Doslat, , adresa, “.

15.Z podacího lístku s podacím číslem , Anonymizováno, ) soud zjistil, že dne , datum, odeslal žalovaný zásilku žalobci na adresu , adresa, .

16.Z kopie poštovní zásilky s podacím číslem , Anonymizováno, ) soud zjistil, že tato byla odeslána dne , datum, . Odesílatelem byl žalovaným, adresátem žalobce, tzn. , Jméno žalobce, ., adresa , adresa, . Z obálky se dále podává, že zásilka byla vrácena z důvodu, že na uvedené adrese je adresát neznámý. Dále je na obálce uvedeno „Doslat, , adresa, “.

17.Soud zamítl návrh na výslech svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , jednatelky společnosti , právnická osoba, , a , tituly před jménem, , jméno FO, , předsedkyně správní rady žalovaného. Svědkyně byly navrženy žalovaným za účelem prokázání tvrzení, že vozidla společnosti , právnická osoba, parkovala na pozemku, který je předmětem nájemní smlouvy, a to pravidelně, po delší dobu a se souhlasem žalobce, čímž opakovaně došlo k hrubému porušení nájemní smlouvy a výpověď daná žalobci je proto oprávněná. Jelikož soud shledal výpověď neplatnou, jak je uvedeno níže, a nepřistoupil tedy ani k samotnému přezkumu oprávněnosti výpovědi, byl výslech svědkyň zcela nadbytečný.

18.Soud zhodnotil provedené důkazy (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel.

19.Soud v projednávané věci aplikoval zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) a zákon č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce (dále jen „zákon o službách vytvářejících důvěru“).

20.Podle § 3074 odst. 1 věta první občanského zákoníku se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem.

21.Podle § 561 odst. 1 občanského zákoníku se k platnosti právního jednání učiněného v písemné formě vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Jiný právní předpis stanoví, jak lze při právním jednání učiněném elektronickými prostředky písemnost elektronicky podepsat.

22.Podle § 562 odst. 1 občanského zákoníku je písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.

23.Podle § 6 odst. 2 zákona o službách vytvářejících důvěru se uznávaným elektronickým podpisem rozumí zaručený elektronický podpis založený na kvalifikovaném certifikátu pro elektronický podpis nebo kvalifikovaný elektronický podpis.

24.Podle § 7 zákona o službách vytvářejících důvěru lze k podepisování elektronickým podpisem použít zaručený elektronický podpis, uznávaný elektronický podpis, případně jiný typ elektronického podpisu, podepisuje-li se elektronický dokument, kterým se právně jedná jiným způsobem než způsobem uvedeným v § 5 nebo § 6 odst. 1.

25.Po podřazení shora zjištěného skutkového stavu pod zákonná ustanovení dospěl k soud k závěru, že žaloba je důvodná.

26.Úvodem je nutné uvést, že žalobce se v petitu podaného návrhu domáhal určení, že předmětná výpověď je neoprávněná, ve svých dalších vyjádřeních poté uváděl skutečnosti, které měly svědčit jednak o neoprávněnosti výpovědi z nájmu a současně také skutečnosti, pro které měl zato, že výpověď je neplatná. Žalobce jako nájemcem je oprávněn kdykoliv v průběhu řízení namítat skutečnosti týkající se neplatnosti právního jednání, soud je naopak povinen k vadám, které způsobují absolutní neplatnost právního úkonu přihlížet z úřední činnosti, tedy i bez návrhu. Pokud soud zjistí, že výpověď je z určitého důvodu neplatná, žalobě vyhoví, protože taková výpověď nebyla dána po právu a i z tohoto důvodu je neoprávněná tzv. v širším slova smyslu. Jelikož se jedná o specifickou žalobu definovanou v hmotněprávním předpise, nemusí žalobce v řízení prokazovat naléhavý právní zájem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp.zn. , spisová značka, , rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp.zn. , spisová značka, , nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp.zn. , spisová značka, ).

27.Žalovaný doručoval žalobci výpověď dvěma způsoby. Nejdříve využil služeb poštovního doručovatele. Odeslání zásilek obsahující výpověď z nájmu bylo prokázáno předložením vrácených (plných) obálek a podacími lístky. Zásilka s podacím číslem , Anonymizováno, ze dne , datum, , stejně jako zásilka s podacím číslem , Anonymizováno, odeslaná dne , datum, , byla zasílána na adresu sídla žalobce , adresa, . Obě zásilky nebyly ponechány na místě, výzva k vyzvednutí rovněž nebyla zanechána, zásilky byly poštovním doručovatelem doslány na adresu , adresa, , a následně vráceny zpět žalovanému. Zásilky se tedy nedostaly do sféry dispozice žalobce takovým způsobem, aby žalobce měl alespoň možnost se s jejich obsahem seznámit.

28.Námitku žalovaného, že zásilky byly žalobci ve smyslu § 573 občanského zákoníku doručeny třetí den po jejich odeslání, soud hodnotil jako nedůvodnou. Označená norma stanovuje vyvratitelnou domněnku, že zásilka, která byla odeslána, došla do sféry vlivu žalobce třetí den po jejím odeslání. Jde o domněnku doby, kdy zásilka mohla dojít, nikoli o domněnku, že zásilka skutečně došla. V řízení bylo prokázáno, že zásilka s podacím číslem , Anonymizováno, ze dne , datum, , stejně jako zásilka s podacím číslem , Anonymizováno, odeslaná dne , datum, , byla vrácena zpět žalovanému a do sféry žalobce vůbec nedošla, nemohla proto ani nastat doba, kdy měla zásilka dojít.

29.Poté, co byly shora označené zásilky vráceny žalovanému zpět jako nedoručené, zaslal žalovaný dne , datum, výpověď z nájmu emailem. Příloha emailu, jejímž obsahem byla výpověď z nájmu, ani email samotný, podepsány nebyly. Proto aby výpověď z nájmu jako druh právního jednání vyvolala účinky jí zamýšlené vůči druhé osobě, musí splňovat primárně obecné náležitosti právního jednání a ve vztahu ke konkrétnímu typu nájmu pak podmínky speciální.

30.Z právního jednání musí být zjevné, kdo jej činí, komu je určeno, jaké věci se týká, co sleduje a musí být datováno a podepsáno. Právní jednání učiněné v písemné formě vyžaduje podpis jednajícího, kdy písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky. Písemnou formu právního jednání je tedy možné dodržet prostřednictvím elektronických prostředků. Účelem podpisu obecně je prokázat totožnost jednajícího. Výpověď nájmu jako příloha emailu a ani email samotný však nebyly podepsány způsobem, se kterým zvláštní právní předpis spojuje účinky vlastnoručního podpisu, tj. uznávaným elektronickým podpisem ve smyslu § 7 zákona o službách vytvářejících důvěru, přičemž uznávaným elektronickým podpisem se rozumí buď zaručený elektronický podpis založený na kvalifikovaném certifikátu pro elektronický podpis nebo kvalifikovaný elektronický podpis, v obou případech vydaný kvalifikovaným poskytovatelem služeb vytvářejících důvěru podle nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 910/2014 ze dne , datum, o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu a o zrušení směrnice 1999/93/ES. K tomu však v daném případě nedošlo.

31.Elektronický prostředek musí umožňovat identifikaci jednající osoby, samotná emailová adresa však identifikaci jednající osoby neprokazuje, k dostatečné identifikaci je proto použít elektronický podpis, jak bylo popsáno výše. Výpověď z nájmu ze dne , datum, však od počátku vykazuje vady spočívající v absenci základních náležitostí řádného právního jednání, a to konkrétně v absenci řádného podpisu toho, kdo takové jednání činí. K platnosti výpovědi je vyžadován podpis osoby, která ji činí. Jestliže tedy výpověď z nájmu ze dne , datum, daná žalovaným žalobci neosahuje podpis, je nedostatek této náležitosti výpovědi důvodem její absolutní neplatnosti. S ohledem na tuto skutečnost pak již soud nepřistoupil k přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu.

32.Ze shora uvedených důvodů proto soud žalobě v plném rozsahu vyhověl, když určil, že výpověď z nájmu zaslaná emailem dne , datum, je neplatná (výrok I.).

33.Výrok II. o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o.s.ř., dle nějž procesně zcela úspěšné žalované vzniklo právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšnému žalobci, a to dle vyhlášky 177/1996 Sb., advokátní tarif, v platném znění (dále jen „a.t.“).Celkové náklady řízení----------------------------------------------- soudní poplatek ve výši 2.000 Kč- odměna advokáta v celkové výši 17.500 Kč za 7 úkonů právní služby; kdy odměna za 1 úkon právní služby je vypočtena z tarifní hodnoty 35.000 dle § 9 odst. 3 písm. a) a.t. na částku , částka, , a to za úkony (převzetí a příprava právního zastoupení, podání žaloby, námitky proti výpovědi ze dne , datum, , vyjádření žalobce ze dne , datum, , vyjádření ze dne , datum, , účast u jednání dne , datum, a účast u jednání dne , datum, ); soud postupoval podle § 9 odst. 3 písm. a) a.t., neboť předmětem výpovědi z nájmu bylo určení neplatnosti právního jednání- 7 x režijní paušál v celkové výši 2.100 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. (1 režijní paušál á 300 Kč),- náhrada ve výši 1.410,80 Kč za 200 ujetých km dne 21. 11. 2023 na trase , adresa, a zpět; 47,10 Kč za litr paliva – nafta dle vyhlášky č. 191/2023 Sb. při průměrné spotřebě 4,5 l/100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla,- náhrada ve výši 1.463,80 Kč za 200 ujetých km dne , datum, na trase , adresa, a zpět; , částka, za litr paliva – nafta dle vyhlášky č. 398/2023 Sb. při průměrné spotřebě 4,5 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla,- náhrada za ztrátu času dle § 14 odst. 3 a.t. ve výši 1.200 Kč (12 hodin á 100 Kč)- DPH v sazbě 21% ve výši 4.971 Kč.Celkové náklady řízení s vyčíslením DPH tvoří částku 30.645,60 Kč.

34.Náklady řízení je žalovaný povinen uhradit k rukám zástupce žalobce dle § 149 odst. 1 o.s.ř.